Když plánujete koupi automobilu, nábytku nebo exotické dovolené, většinou neváháte zeptat se na radu zkušených známých nebo se dožadujete odborných informací. Když čelíte havárii topení, obvykle voláte servis. Proč je však řada lidí při transakci s nemovitostí, která je násobně nákladnější než uvedené příklady a bývá často finančně nejnáročnější v jejich životě, přesvědčena, že tohle zvládnou sami?
1. Hledejte reference u známých, následně na internetu. Snažte se ověřovat. Neplatí to obecně, ale lepší servis i záruky najdete spíše u velkých kanceláří s prokazatelnou historií.
2. Na setkání s makléřem dejte na první dojem, ale posuzujte především, co nabízí a jak odpovídá na vaše laické otázky.
3. Základem spolupráce však není pohovor, ale smlouva. Kromě přesné identifikace smluvních stran a samotné nemovitosti v ní hlavně hledejte vymezení toho, co, jak a kdy zaplatíte a co za to od kanceláře dostanete. Jakou součinnost se zavazujete poskytnout.
4. Sledujte i dobu trvání smlouvy a sankce.
5. Exkluzivity pro jednu realitku se nebojte, ale časově ji omezte. Různá nabídka vaší nemovitosti několika realitkami je nedůvěryhodná a snižuje cenu i šanci na prodej.
6. Provize může být až 10 % a vyplatí se vám, pokud za ni dostanete adekvátní služby. Přesně si zjistěte, zda a za co po vás bude kancelář chtít zaplatit vícepráce nad rámec smlouvy.
Provize, ale za co?
Jistě, na první pohled je odrazuje vyčíslená provize, která je v jiných případech schovaná v ceně výrobku či služby. Nebo spíše její výše, jež se sice transparentně odvíjí od velikosti transakce, ale také vypadá jako nejjednodušší způsob, jak v kolotoči ceny a daní alespoň něco ušetřit.
Problém však není v ušetřených 5 % za provizi, i když často jen na ně vyděláváte rok života. Ale především v tom, co za tuto odměnu od realitní kanceláře získáte. Službu kvalitní, nebo nekvalitní. Ostatně jako v jiných případech, kdy žádáte odbornou pomoc.
Takže správná otázka by neměla znít, zda s realitkou, nebo sami, ale zda si umíme vybrat realitní kancelář kvalitní. Ta nám totiž nejen poskytne služby v oblastech, v nichž jsme laici, ale umí také zvednout cenu nemovitosti tam, kam bychom se sami nevyšplhali.
Jde o celoživotní úspory
Jak realitku vybírat? Určitě je nejlepší začít u známých. Pokud se nikdo s čerstvou zkušeností s realitkou ve vašem okolí nevyskytuje, pak je logickým krokem návštěva webových stránek kanceláří a posouzení jejich úrovně, srozumitelnosti a aktuálnosti informací, rozsah nabídky. A také zjišťování referencí z ověřitelných zdrojů.
Následuje setkání s makléřem, kdy vůbec není na škodu dát na první dojem z jeho prezentace i jak je schopen zodpovědět vaše laické dotazy. Na tomto člověku totiž dost záleží, jak to dopadne s vašimi často celoživotními úsporami. V případě, že důvěru máte, může se přejít ke smlouvě.
Ta je totiž základem všeho a je třeba ji pečlivě pročíst, případně rozporovat, protože přes přátelskou atmosféru vytvářenou makléřem, jde vám stále o velké peníze.
Raději přehlednou smlouvu
Smlouva nemusí být nijak komplikovaná, naopak. Musí obsahovat identifikaci smluvních stran a samotné nemovitostí. A také co nejpřesnější vymezení vzájemného plnění – co pro vás realitka udělá a kolik ji za to zaplatíte. A jakou součinnost od vás požaduje. Vyhněte se smlouvám s dodatky, s drobným písmem vzadu a spoustou výjimek, protože obvykle obsahují ustanovení výhodná pro „domácí“.
Když kupujete chalupu na druhém konci republiky, prodávající si obvykle najme realitku, do jejíž sídla to máte daleko. Nedá se nic dělat a udělejte si prostor pro pečlivé přečtení smlouvy (nejlépe doma). Také se nenechte zmást, že realitka najatá prodávajícím je na vaší straně, i když se k vám bude makléř chovat slušně a jeho provize jde vlastně z vašich peněz. Zastupuje vaši protistranu a nejde o sborový zpěv, ale milionový obchod.
Někdy až deset procent
O provizích už řeč byla, jak tedy tento „bolavý zub“ smluvně ošetřit? Obvyklá výše provize je mezi 3 až 5 % z kupní ceny, ale často vás čeká až 10 %. Platí úměra, že čím dražší prodej, tím menší procento, protože řadu úkonů musí makléř udělat stejně, ať nabízí dům za 300 000 nebo 10 milionů. Někdy je provize vyjádřena fixní částkou.
Nezáleží však ani tak na procentech nebo absolutní částce, jako na servisu, který vám za provizi kancelář nabízí. Základ bývá stejný – právní servis, jednání s klienty, notářská úschova peněz (nevyužívejte nabídku, že vám tuto službu zajistí sama), záruky. Podstatné jsou však rozdíly, jak se realitka bude věnovat nafocení a prezentaci nemovitosti, kde a kolikrát bude inzerovat, zda a za co hrozí vícenáklady a jak je to s trváním a vypovězením smlouvy, případně sankcemi.
Podle pečlivě pročtené smlouvy realitky od sebe už dobře rozlišíte. Třeba v tom, když provizi požaduje hned po podpisu rezervační smlouvy. Pak ji jde skutečně především o vlastní prospěch, protože rezervační smlouvou vše začíná a obvykle se platí až za odvedenou práci.
Exkluzivity se nebojte
Častá polemika se týká požadavku realitních kanceláří získat pro sebe exkluzivitu. Je to pro klienta dobré? Nejčastějším argumentem pro exkluzivitu je, že se bude kancelář této nabídce věnovat víc. To je samozřejmě nesmysl, protože makléř má většinou klientů několik a nevěnuje se jednomu exkluzivně.
Pro exkluzivitu spíše hovoří opačný příklad, a sice záměr pověřit několik realitek naráz. Protože se pravděpodobně mezi sebou nehodnou, bývá pak stejná nemovitost nabízena s různou cenou, popisem i hodnocením, což kupce spíše znejistí. A nakonec si zřejmě vybere nabídku s nejnižší cenou.
Výhodnější je nezavazovat se v horizontu více let, ale měsíců a na začátku spíše na zkoušku, což ale v realitkách nevidí rádi. Právě na začátku jim totiž vznikají značné náklady s aranžováním a focením objektu i jeho rekognoskací, případně s inzercí.
Neomezený zákaz neplatí
Ve smlouvách se často objeví časově neomezený zákaz nabízet po skončení smlouvy s realitkou nemovitost klientovi, kterého kdysi našla kancelář. V roce 2017 Nejvyšší soud konstatoval, že tento postup je bez právní relevance, protože je v rozporu s požadovanou rovnováhou sil smluvních stran.
Na druhou stranu to však neznamená, že by se realitní kanceláře po prokazatelně odvedené práci pro klienta nechaly pouze odbýt jeho prohlášením, že si spolupráci rozmyslel a dál bude postupovat podle svého rozumu.
Jde o hodně peněz. Vyplatí se najmout si odborníka, ale také se sám starat.
