Celková drahota a razantní zvýšení hypotečních sazeb mají za následek, že trh s nemovitostmi citelně zpomalil a objem poskytnutých úvěrů na bydlení je nejnižší za posledních deset let. Ačkoli ceny domů a bytů na většině míst začaly loni klesat, zlevňování zůstalo za očekáváním.
Starší byty v panelové a cihlové zástavbě dosáhly maximálních cen v polovině roku 2022 a následně zlevnily v průměru o 4,3 procenta. Podle analýzy ČBA a společnosti Dataligence ovšem v meziročním srovnání starší byty stále zdražovaly, a to o 3,4 procenta.
Značný je rovněž rozdíl mezi jednotlivými regiony. V Praze starší bydlení zlevnilo pouze o jedno procento. Naopak v Libereckém kraji spadly ceny o více než 13 procent, v Karlovarském kraji byl pokles dokonce dvouciferný. Podobně tomu bylo také v Moravskoslezském, Ústeckém, Středočeském nebo Královéhradeckém kraji.
Splátka zdražila o několik tisíc korun
U novostaveb se na trhu objevily nabídky slev a různých marketingových akcí. Do prodejních cen se ale vůbec nepropsaly. Průměrné ceny nově prodaných bytů se naopak o 11 procent zvýšily, a to na 120 tisíc korun za metr čtvereční a průměrná cena v regionech se zvýšila o 14 procent na více než 100 tisíc korun.
Hypoteční trh od druhé poloviny minulého roku citelně zpomalil. Důvodem je hlavně nárůst hypotečních sazeb. Splátka milionové hypotéky se totiž zvýšila přibližně o dva tisíce korun za měsíc. Pro průměrnou třímilionovou hypotéku tak měsíční splátka vzrostla přibližně o šest tisíc a dosahuje tak necelých 20 tisíc korun v závislosti na délce splatnosti.
„I přes citelný nárůst hypotečních sazeb zůstává podíl nesplácených hypotečních úvěrů na velmi nízkých úrovních. Koncem roku 2022 činil podíl problematických úvěrů 0,57 procenta, zatímco v krizových letech 2011 až 2013 byla tato hodnota v průměru 3,2 procenta,“ řekl Jakub Seidler, hlavní ekonom ČBA.
„I stále nízký počet problematických hypotečních úvěrů je příčinou doposud relativně nízkého poklesu cen nemovitostí, protože se na trh nedostává vyšší počet nemovitostí k prodeji,“ dodal Seidler.
Očekávaný rozdíl mezi městy a vesnicemi
Analýza asociace a společnosti Dataligence připomíná, že Česká republika v posledních deseti letech patřila mezi země, kde rostly ceny nemovitostí nejrychleji z celé Evropské unie. V posledních třech letech dokonce nejrychlejší.
Od roku 2020 se ovšem výrazně zvýšil nesoulad mezi příjmy domácností a cenami nemovitostí. Zatímco s předcovidovým rokem nominální mzdy a hrubý domácí produkt (HDP) vzrostly o necelých 20 procent, ceny starších bytů a rodinných domů vzrostly o více než 60 procent.
Podle analýzy pokračující zamrznutí trhu s nemovitostmi, nebo naopak obnovení aktivity bude mít pravděpodobně vliv na vývoj cen v jednotlivých regionech. A vývoj cen se pravděpodobně bude lišit především mezi velkými městy a menšími obcemi.
U starších nemovitostí existuje větší prostor pro pokles cen, záleží ovšem na ochotě prodávajících přistoupit na požadované slevy ze strany kupujících. U nových bytů hraje podstatnou roli trh se stavebními materiály a energiemi, což zatím neumožňuje stavět levněji než v minulých letech.
Podstatná bude rovněž výše úrokových sazeb. Z údajů Fincentra Hypoindexu vyplývá, že průměrná hypotéka dosáhla začátkem února hodnoty 6,37 procenta, což je oproti lednu mírný nárůst. Odborníci očekávají, že v nadcházejícím období se bude výše sazeb pohybovat na této úrovni.
„I nadále můžeme očekávat spíše stagnaci úrokových sazeb hypoték, kterou mohou narušit jen jarní slevové akce některých bank. Rozhodně už nelze očekávat nějaký výraznější růst,“ uvedl Jiří Sýkora, analytik Fincentrum & Swiss Life Select.
