Ceny nemovitostí začnou letos klesat. Až o pět procent

Názor
Na realitním trhu letos dojde ke stagnaci a postupnému snižování cen nemovitostí. Na vině jsou vysoké úrokové sazby i rekordní ceny energií. Investice do bytů se tak již nevyplácí a investoři hledají nové příležitosti, kam uložit své peníze před inflací.
Aby měla investice do nemovitostí skutečně smysl, musí mít návratnost okolo pěti až šesti procent. To je v současné situaci prakticky nemožné. Ilustrační foto: Pixabay.com

Přestože ještě v březnu došlo k meziročnímu nárůstu cen za jeden metr čtvereční bytu v krajských městech v průměru o 30 procent, situace se v druhé polovině letošního roku změní a ceny začnou stagnovat a mírně klesat, a to až o pět procent.

V Česku ceny nemovitostí doposud rostly rekordním tempem. V březnu vzrostly průměrné meziroční ceny za 1 m2 bytu v krajských městech o desítky procent. Nejvíce se podražilo v Českých Budějovicích, a to o 61,3 procenta. Dále pak v Hradci Králové a Ústí nad Labem, kde byl nárůst 57,8 procenta, resp. 53,5 procenta. V Praze se ceny průměrně zvýšily o 12,6 procenta a v Brně o 27,1 procenta.

Až 30 procent lidí čeká refixace hypoték

Zvýšení úrokových sazeb České národní banky (ČNB) a neustálé zdražování energií bude tlačit na ceny nemovitostí. Další zdražování hypoték vnímáme jako velkou hrozbu pro český realitní trh. Přibližně třiceti procentům lidí letos nebo v příštím roce končí fixace úrokové sazby hypoték. Při aktuální úrokové sazbě jejich měsíční splátky mohou narůst až o polovinu.

To bude nepochybně vytvářet velký tlak na jejich rodinný rozpočet. Dostáváme se tak do situace, kdy řada lidí bude nucena uvažovat nad tím, zda nemovitost nebude lepší prodat.

PSALI JSME:
ČNB šlápla na plyn zdražování hypoték, zhorší se dostupnost vlastního bydlení

Druhým negativním faktorem je další zdražování energií, které se brzy promítne i do cen pro odběratele. Bohužel se ne všem podaří uskromnit natolik, aby nemuseli své byty prodávat. Nemovitosti tak budou nabízet o trošku levněji, aby je prodali co nejrychleji. Ceny se budou snižovat postupně o sto, dvě stě tisíc a lidé si toho dost možná zpočátku ani nevšimnou.

Investice do nemovitostí už se nevyplatí

Situace bude mít významný vliv také na majitele investičních bytů, kteří mají nemovitost zatíženou hypotékou.  Řada z nich se bude snažit byty urychleně prodat, protože se jim již vynaložené investice nebudou vracet.

Aby měla investice do nemovitostí skutečně smysl, musí mít návratnost okolo pěti až šesti procent. To je v současné situaci prakticky nemožné. Mohou za to již výše zmíněné faktory.

Jednak ceny energií, které v dlouhodobějším horizontu potlačí na snižování nájmu, ale také vysoké hypoteční sazby. Investoři budou chtít prodat investiční byty dříve, než jim skončí sjednaná doba fixace hypotéky, a výše nájmu jim tak přestane pokrývat měsíční splátku hypotéky.

Autor je spoluzakladatel služby GarantovanyNajem.cz
(Redakčně upraveno)

PSALI JSME:
Hypotéky jsou oproti loňsku dražší takřka dvojnásobně

Zavřít reklamu ×
  1. Polovina lidí v ČR na to neměla před zdražením,to co zde předvedly ralitky s právníky,je až trestným činem.Plno lidí si raději koupí dům v zahraničí,vy blázni nenažraní,zůstanete zde osamoceni se svou nenažraností.

  2. Pěkný vtip 🙂 ,ale nyní vážně. Ceny nemovitostí jsou tady v ČR stále mnohem levnější než jinde v Evropě. Tak nic klesat nebude……

    • Vy jste taky komik 😀 Levnější nemovitosti než jinde v Evropě jo? V absolutních částkách asi ano ale ve vztahu ke kupní síle těžko najdete stát kde je dražší bydlení v poměru k platům. Vždyť Berlín má jen o něco málo dražší bydlení než Praha, jenže jeho obyvatelé mají také dvojnásobné příjmy.

      • Výplaty nikoho nezajímají. Jsme jednotná Evropa alespoň vna tržní úrovni. Tudíž ceny potravin a paliv jsou sjednoceny…..Kolik kdo vydělává nikoho nezajímá. Koukněte na ceny nemovitostí v Lucembursku a budete čumět. Naše ceny nemovitostí jsou zatím na polovině. Pokud máte pocit že máme malé výplaty tak si stěžujte v Bruselu!Unie v Evropě není to samé co unie v USA kde se sjednotily výplaty a ceny všeho po celých státech. Tady v Evropě můžeme jen závidět jak „pravá“ unie funguje.

        • Jasně, výplaty nikoho nezajímají protože cenová hladina je naprosto odtržená od ceny práce 😀 Jestli je Evropa jednotná na tržní úrovni, proč nemáme stejné ceny na trhu (vč. trhu práce, tzn. cenu za práci). Víte proč jsou ceny v Lucembursku tak vysoké? Protože mají minimální mzdu 2100€ měsíčně což je minimální částka kterou musíte dát těm kdo ty nemovitosti staví. U nás je to nějakých 700€. Jestli čekáte, že se cena práce nepromítne v ceně produktu, tak jste ekonomický negramot. A unie s tím fakt nemá co dělat. A nesnažte se mi tu namluvit že v USA jsou jednotné výplaty, to je nesmysl. Přirozeně existují chudší i bohatší regiony s rozdílnými platy ale i cenami.

  3. Jako apríl docela dobrý 😀
    Pokud to někdo myslel vážně a chce popírat zákon nabídky a poptávky tak je frajer. Zlevnění nehrozí, nemovitost je stále jeden z nejlepších způsobů jak se bránit inflaci. Možná se nebude tolik vyplácet brát si hypotéky, možná začnou mít lidé problémy se schopností splácet hypotéky, ale to je tak vše. Nemovitosti jsou stále lákadlem pro držitele kapitálu kteří mohou nemovitost koupit za hotové a nějaké nevýhodné hypotéky je fakt nemusí zajímat. Navíc inflace velice brzy začne tlačit na růst nájmů, a vyšší nájmy dále zvýší atraktivitu vlastního bydlení. A samozřejmě nesmíme zapomenout že se na trh s bydlením za posledních pár týdnů dostalo několik desítek nových zájemců z Ukrajiny. Jestli si opravdu někdo myslí že více zájemců o bydlení znamená stlačení cen dolů pak jej opět musím odkázat na zákon nabídky a poptávky 😀

    • Sám čiastočne popierate zákon nabídky a poptávky, stále cca 50% nehnuteľnosti je nakupovaných hypotéku,na ktoru mnoho ľudí nedosiahne (na stredne veľký byt v krajských mestách už nepostačujú príjmy vyššej strednej triedy, táto situácia je pozorovaná iba v málo krajinách – Česko a Pobaltí) a to stlačí poptávku dolů omnoho viac ako pár majetných obyvateľov Ukrajiny (väčšina sú ženy a deti, bez prijmu alebo s potenciálom nízke príjmu takže na trh nákupu nehnuteľnosti nebudú mať dopad).
      Zároveň bude refixovat v roku 2022 cca 100mld úverov, u ktorých sa mesačná splátka dvihne asi o 50%, spolu s ďalším zvyšovaním výdavkov a potenciálnym ukončováním výrob z dôvodu drahých energií si mnoho domácnosti môže povedať, že to finančne neutiahne a väčšiu nehnuteľnosť (typu dom) ktorej cena sa za posledných 5y takmer zdvojnásobila, sa rozhodnú predať so ziskom.

      Nové stavby však pravdepodobne nezlacnejú , cena vstupov je vysoká.

      Situácia pravdepodobne povedie k dlhodobej stagnácii ceny nehnuteľností (nie nutne pokles, podobne ako v rokoch 2009-2016) a mnoho investorov to môže zaskočiť, ak čakali kapitálový výnos.

      Všetko závisí na tvrdosti dopadu rastu cien energií pre priemyselné firmy, ktoré zamestnávajú stále veľký podiel pracovného trhu ČR.
      Situácia na realitnom trhu v ČR však rozhodne nie je ružová, naznačuje to aj zvýšený záujem regulátorov. Posledné 3 kvartály totiž ceny v ČR rástli výrazně nad priemer EU, možno aj najrýchlejšie na svete a to rozhodně nie je udržateľná situácia.

      • Nemyslím si že můj komentář jakkoliv popírá zákon nabídky a poptávky a to z jednoho prostého důvodu – dostupného bydlení přibývá méně než obyvatel. Bydlení je prostě nedostatkovým zbožím ke kterému navíc neexistuje alternativa. Pokud zdraží mouka, můžete přestat jíst pečivo a problému se vyhnete. Pokud zdraží bydlení, můžete maximálně tak emigrovat. Nemluvím o tom že Ukrajinci budou kupovat nemovitosti, to ještě nějakých pár let nehrozí. Každopádně budou muset někde bydlet, nejspíše tedy v komerčním nebo obecním pronájmu, kde tedy vzroste poptávka. Donedávna platilo že většina nemovitostí (až 80%) se kupovala v hotovosti a přibližně polovinu nákupů provedli investoři. Poptávka po hypotékách zřejmě klesne, což ale neznamená, že tu nebudou investiční společnosti ochotné kupovat nemovitosti za cash s tím, že tuto nemovitost dále pronajmou.
        Rozhodne hlavně to, jak se k situaci postaví oni investoři, kteří mají nemovitosti na kšeft. Těžko můžeme očekávat že začnou prodávat nemovitosti levněji, než je koupili. Daleko pravděpodobnější je právě onen pronájem. No a pokud zasáhne inflace, kterou se bude vláda snažit kompenzovat např. růstem minimální mzdy, lze počítat s tím, že vzrostou jak ceny nájmů, tak ceny nemovitostí.

        • Návratnosť investície na prenájom je veľmi nízka. Konzervatívnejšie akciové portfólio vám přinese viac dividend (v porovnaní s nájmom) s menšími starosťami. Investori do nehnuteľností boli v posledných rokoch motivovaní hlavne kapitálovým výnosom. Ten sa však pravdepodobne nebude realizovať v najbližších rokoch. Výnos z nehnuteľností bude hlboko pod infláciou.

          a k prvým větám: vlastne bývanie tiež môžete nahradiť iným typom, ak na to nemáte – bývaním u rodičov, spolubyvanim, nájmom (ktorý je momentálne násobne výhodnejší ako ísť do hypo na vlastné bývanie).

          Pracujem v branži a tvrdenie že 80% nehnuteľnosti sa kupovalo za hotový cash je mylná, podiel je asi 50/50 a ten trvá dodnes. Súhlasím že viac ako pulku z půlky tvořili investoři ktorí syslili peniaze na sporakoch a považujú nehnuteľnosti za dobrú investíciu (a ak nakúpili do r. 2020, tak nepopieram, 30-40% return za 2 roky je skvelý).

          Súhlasím,že téma je zložitá a ide o to ako sa zachovajú subjekty na trhu. Český investor je pověstný svojou ulozkou „do cihly“ a preto naozaj môže nastať situácia, že sa s cenou nehnuteľnosti smerujucou nadol nestretneme.
          A bude záležať, koľko firiem nám popadá a kam sa dostane nezamestnanosť, neistota je najväčšia od vypuknutia COVID krízy a myslím (zároveň aj dúfam) že štáty sa nepohrnu sanovať firmy v takej miere ako za COVIDu – to si už štát nemôže dovoliť.

          Navýšenie minimálnej mzdy prísť môže, a s cenami najmov s vámi 100% suhlasim, tie pôjdu nahor o niečo rýchlejšie ako doposiaľ (Ukrajinci, vyššia nezamestnanosť…).

          • Jako jo, můžete bydlení vyřešit tím že budete bydlet u rodičů nebo využijete sdílené bydlení. Řešení to je ale obávám se že je to pouze přežívání které ve fungující společnosti nemá co dělat. Zkuste si založit rodinu ve 3+1 s rodiči, nebo přáteli. Sdílené bydlení a mamahotel je řešení možná tak pro mladé do třiceti a to ještě nouzovka.
            Nejsem odborník na investice, ale vrazit peníze do nemovitosti mi přijde jako poměrně dobrá investice bez rizika. Kdo před deseti lety koupil nemovitost za milion (za to se dalo pořídit 3+1 v malém městě) tak jí mohl pronajmout za nějakých 6-9 tisíc měsíčné. To máme skoro milion z nájmu za deset let. Pokud majitel nenatrefil na problémové nájemce tak bych počítal s amortizací a náklady na údržbu nějakých 100tis max za celou dobu. Plus nemovitost samozřejmě zůstala a dál vydělává. A dál vydělávat bude, případně není problém jí prodat za dvoj až trojnásobek původní ceny (což mi i přes vysoké ceny nepřijde jako výhodnější řešení).
            Dnes už se taková investice nemusí jevit jako nejvýhodnější, nicméně pokud klesne hodnota peněz a na kapitálových trzích se projeví výpadky odběratelsko-dodavatelských řetězců (ať už díky zboží z Ruska, Ukrajiny, nebo celkové nestabilitě v některých sektorech ekonomiky viz. nedostatek čipů, nedostatek stavebních materiálů atp.), oproti dluhopisům je tam stejně jistota na straně poptávky, a pokud stát bude s inflací bojovat způsobem, který bude mít za následek další znehodnocení měny, může se dnešní investor do nemovitosti za 3 miliony těšit z toho, že za 10 let budou nájmy 20 tisíc, a prodejní cena oné nemovitosti třeba 6+ milionů.
            Horší to bude v případě, kdy stát sáhne k ochrany obyvatel z druhé strany, např. skrze regulované nájemné. Tam by de facto mohlo dojít k tomu, že bude výhodnější nemovitost prodat, než jí pronajímat. Nebo nemuselo, záleží jak se rozhodnou vlastníci nemovitostí. Pokud mají dostatek volného kapitálu, možná by se jim vyplatilo počkat až regulace opadnou. Čert ví 😀

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.

Odesláním vyslovujete souhlas s dokumentem Všeobecné podmínky používání webových stránek

Tato stránka používá Akismet k omezení spamu. Podívejte se, jak vaše data z komentářů zpracováváme..

Další z rubriky Bydlení

Nejčtenější

Nechcete už pracovat? Začněte počítat…

Už se vám nechce pracovat, protože jste se podle vašeho mínění už napracovali dost? Pak je ta správná chvíle spočítat si, zda máte nárok na starobní důchod, případně předdůchod či předčasný důchod. Pokud ještě ne, …
Kurzovní lístek
Chci nakoupit
Chci nakoupit
Chci prodat
EUR
EUR
USD
GBP
CHF
JPY
DKK
NOK
SEK
CAD
AUD
PLN
HUF
HRK
RUB