Stačí, aby nájemce i po ukončení nájemní smlouvy odmítl dobrovolně se vystěhovat, a pronajímatele mohou nastat velmi složité a zejména dlouhé tahanice. Jak musí postupovat v současném právním stavu, který více přeje nájemníkům včetně těch nespolehlivých?
„Nejdříve je třeba nájemce upozornit, že porušuje nájemní smlouvu a vyzvat ho, ať toho ve stanovené době zanechá, jinak se vystavuje riziku výpovědi nájemní smlouvy. To platí zejména u nejzávažnějších případů porušování nájemní smlouvy, u nichž lze vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby,“ říká advokátka Kateřina Obertová.
Také následné ukončení nájemní smlouvy má přesně stanovené podmínky a často zabere i několik měsíců. „Poté musí pronajímatel podat žalobu na vyklizení bytu, přičemž se soudní tahanice mohou protáhnout na několik dalších měsíců, v krajních případech i let,“ konstatuje advokátka.
„Ani po takové době však často pronajímatel od neplatícího nájemce nedostane žádnou finanční kompenzaci, a to jednoduše proto, že nájemce žádné peníze nemá,“ dodává. Pronajímatel během soudního řízení navíc nemá právo se svým bytem nijak nakládat, a je povinen strpět své (bývalé) nájemce v bytě, a to až do doby výkonu rozhodnutí soudu, případně exekuce.
Institut rozkazu k vyklizení
V polovině roku 2025 by měla vejít v účinnost novela občanského soudního řádu, která po dlouhé době přinese pozitivní změnu právě pro pronajímatele bytů v podobě zmiňovaného institutu rozkazu k vyklizení.
„V praxi by zavedení této možnosti skutečně mělo znamenat snazší cestu k vystěhování nespolehlivého nebo neplatícího nájemce, který i po skončení nájmu neoprávněně bydlí v bytě pronajímatele,“ potvrzuje Obertová.
Plánovaná novela, kterou momentálně projednává Poslanecká sněmovna, se nijak nedotkne předsoudní fáze. To tedy znamená, že pronajímatel bude stále ve většině případů povinen upozornit nájemce na porušování nájemní smlouvy, aby poté mohl zákonným způsobem s nájemcem ukončit nájemní smlouvu.
„Namísto podání žaloby na vyklizení bytu ale bude pronajímateli nabídnuta výrazně rychlejší alternativa v podobě již zmíněného rozkazu k vyklizení,“ vysvětluje Kateřina Obertová z advokátní kanceláře Endors. Ke splnění nového institutu je ale zapotřebí několik podmínek.
„Aby byl návrh na vydání rozkazu k vyklizení úspěšný, je třeba, aby nájemce neoprávněně užíval byt i po skončení nájmu, aby uplynula dvouměsíční lhůta pro podání návrhu soudu k přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu, a také aby pronajímatel čtrnáct dní před podáním návrhu vyzval nájemce k vyklizení bytu,“ vyjmenovává Obertová.
V případě splnění výše uvedených podmínek by soud měl vydat rozkaz k vyklizení bytu, v němž uloží nájemci povinnost opustit byt do 15 dnů. V případě, že se tak nestane, je podle advokátky třeba ještě zahájit exekuční řízení – délka jeho trvání by však měla být výrazně kratší než u předcházejícího soudního řízení.
Zpět ve starých kolejích?
Jak ale Obertová upozornila, celá věc je jeden zásadní háček, který může celý proces vrátit do původních „nekonečných“ kolejí.
„Proti návrhu na rozkaz k vyklizení může podat nájemce do patnácti dní od doručení návrhu odpor, což by znamenalo ztrátu nadějí na rychlý proces s nájemcem, který se sám odmítá z bytu vystěhovat. V takovém případě se totiž rozkaz k vyklizení ruší a soud zahájí soudní řízení o vyklizení bytu v podobě, v jaké existuje již nyní,“ upozorňuje advokátka.
Dodala, že vzhledem k aktuálnímu projednávání předlohy zákonodárci to ještě takto dopadnout nemusí. „Není zatím vyloučeno, že výsledná podoba rozkazu k vyklizení bude pro pronajímatele o něco příznivější,“ konstatuje Obertová.
Poznamenala, že pronajímatelé nemusí na rychlejší možnost vystěhování svého nájemce po ukončení smlouvy čekat až do příštího roku. „Nedávná judikatura Nejvyššího soudu totiž již nyní zajistila pronajímateli možnost nájemce rychleji vystěhovat. Tímto řešením je notářský zápis se svolením k vykonatelnosti,“ říká advokátka.
Jde o listinu, která umožní pronajímateli zahájit exekuční řízení ohledně vystěhování nájemce. Pro vyhotovení takové listiny je však třeba splnit několik podmínek. Tou nejzásadnější je souhlas nájemce, který se musí k takové listině připojit, a to ideálně již při uzavírání nájemní smlouvy – nikoli však dříve.
„Po uzavření nájemní smlouvy, zejména tehdy, pokud se již objevily první problémy, totiž může nájemce bez jakéhokoli postihu potřebný souhlas odepřít,“ varuje Kateřina Obertová. Mezi další podmínky patří například tzv. doba plnění, tedy termín, po jehož uplynutí bude mít pronajímatel možnost vymáhat vyklizení svého bytu.
Dlužících nájemníků přibývá
Potíže s nesolidními nájemníky má stále více majitelů bytů. Vyplývá to z dat společnosti UlovDomov.cz, která se prostřednictvím služby Ideální nájemce stará soukromým majitelům o 2,8 tisíce nemovitostí v hodnotě více než 18 miliard korun. Podle těchto údajů, které mají faei.cz k dispozici, vloni meziročně přibylo lidí, kteří dluží majitelům nájemních bytů, o více než 13 procent.
„Když jsme se podívali na počet podnájemníků, kteří mají více než třicet dnů po splatnosti nezaplacené závazky vyšší než tisíc korun, data nám ukázala hodnotu 12,26 procenta,“ uvedl Michal Hrbatý, ředitel společnosti UlovDomov.cz.
„Při porovnání stejných parametrů před rokem bylo procento dlužících podnájemníků 10,81 procento, což představuje 13,4procentní meziroční růst.“ Dodal, že rostoucí počet dlužníků by měl pro majitele bytů znamenat výstražný signál a vést k důkladnému prověřování zájemců o bydlení.
Například služba Prověření rizikovosti osob od UlovDomov.cz kontroluje šest rejstříků v České a devět ve Slovenské republice. „Měsíčně prověříme okolo 1,8 tisíce osob a tento počet se každým rokem zvyšuje. Více než každý pátý zájemce má záznam v některém z prověřovaných rejstříků,“ upozornil Michal Hrbatý.
„Účelem tohoto prověřování není zasahování do soukromí jednotlivých nájemníků, ale předcházení nepříjemnostem s neplatiči. Tento princip je zcela standardní v západních zemích a pomáhá pečlivě najít vhodného nájemníka,“ vysvětlil.
Žijeme v zemi kde si nemůžeme vybrat nájemníka podle sebe ! Když napíšete podmínky které chcete tak jste diskriminováni zákony a ještě Vás muže někdo zažalovat ? Proč nemůžu dát do nájemní smlouvy nekuřák, bez zvířat ?
Protože tu vládne komunismus, převlečený za liberální demokracii.
😂🤣😂
Proti návrhu na rozkaz k vyklizení může podat nájemce do patnácti dní od doručení návrhu odpor, což by znamenalo ztrátu nadějí na rychlý proces s nájemcem..
To je naprostý výsměch. Novela úplně k ho…
Placení nájemného by mělo být pouze převodem na účet. Jakmile by nájemník nezaplatil dva nájm (příklad), nájemce by měl mít právo nejdřív vyzvat nájemce k vystěhování a poté zavolat Policii ČR, která by měla mít právo nájemníka vystěhovat na ulici na základě předložených výpisů z účtu. Nájemník by měl samozřejmě právo výpisy ze svého účtu dokázat, že nájemné zaplatil, kdyby došlo ohledně zaplacení ke sporu. Zákon by neměl a nesmí chránit ty, kteří porušují smlouvy a neplatí. To je pak všechno špatně