Nemovitosti nadále zdražují, a je jedno, jestli jde o bydlení v centrech nebo na okrajích měst. Podle údajů evropského statistického úřadu Eurostat zrychlil meziroční růst cen domů a bytů v Česku ve čtvrtém čtvrtletí loňského roku na 8,9 procenta, což byl čtvrtý nejrychlejší růst v Evropské unii.
Už před tím přitom byla v Česku dostupnost vlastního bydlení nejhorší v EU – koupě běžného bytu u nás vyšla zhruba na 11,4 průměrných ročních platů. I přesto poptávka po vlastním bydlení stále roste. Ani letos se přitom nedá očekávat pokles cen. To by se nejspíš změnilo jen v momentu, pokud by se výrazněji projevila koronavirová krize.
Nedostatek stavebních parcel
Již minulá ekonomická a následná hospodářská krize v roce 2008 potvrdily, že nemovitosti na ekonomický propad reagují později. Největší pokles vždy zaznamenají starší nebo družstevní byty, zatímco ceny rodinných domů klesají výrazně pomaleji a ceny pozemků se téměř nemění.
„Klíčovou roli hraje trvalý nedostatek stavebních parcel pro výstavbu, ať již ve městě, nebo mimo něj. Ty nejlepší pozemky se ani nedostanou do veřejné nabídky realitek,“ vysvětlil Martin Protiva ze společnosti Ekonomické stavby. Tentokrát by navíc měly relativně stabilní zůstat i ceny nových bytů v developerských projektech.
Stále totiž platí, že doba pořízení nemovitosti přeje. V prvé řadě jde o mírnější podmínky bank a výhodné úrokové sazby u hypoték, které se v průměru stále drží pod dvě procenta. K rozhýbání trhu zároveň přispělo zrušení daně z nabytí nemovitosti, díky níž ušetří kupující statisíce korun. Tato daň totiž činila čtyři procenta z hodnoty samotné nemovitosti.
„Její zrušení částečně smazalo rozdíl mezi nákupem nemovitosti v osobním vlastnictvím a vlastnictvím družstevního podílu, u kterého se daň z nabytí neplatila ani předtím. Dnes se tak rozdíl cen pohybuje řádově kolem pěti procent,“ popsal Jan Vysloužil, předseda Svazu českých a moravských bytových družstev.
Zlevnění o 10 procent
Experti se však shodují, že s vidinou déletrvající krize a růstu nezaměstnanosti již letos přece jen nastane částečná stagnace trhu. Zlevnění se ale podle jejich názoru dotkne jen zlomku nemovitostí – vedle těch v okrajových lokalitách pak primárně panelových a družstevních bytů.
„Družstevní byty na realitním trhu fungují jako specifický element a z pohledu zákona ani nejsou movitými věcmi, i proto na ně má koronavirová krize jiný vliv, než na klasické nemovitosti. Pokud se krize naplno projeví, je možné, že ceny těchto bytů ze staré družstevní výstavby by mohly ve střednědobém horizontu vzhledem k očekávané nižší poptávce klesnout zhruba o deset procent,“ uvedl Vysloužil.
Zatím ale neplatí, že by se družstevní byty těšily menšímu zájmu. Je to spíše naopak. V uplynulém roce se zájem o ně zvedl zhruba o 7,5 procenta. „Nová družstevní výstavba nabízí všem, kteří nedosáhnou na hypotéku alternativu k vlastnickému bydlení. Začíná se o ní stále častěji hovořit i v souvislosti s dostupným bydlením a novou koncepcí bydlení,“ uvedl Vysloužil.
„U nových družstevních projektů zároveň nečekáme, že by krize vedla ke snížení jejich cen, neboť takových projektů zatím vzniká málo a poptávka bude stále převyšovat nabídku, tím spíše, že se očekává postupné zdražování hypoték,“ dodal.
Výhodnější ceny
V čem je družstevní bydlení pro některé zájemce atraktivní, vysvětlil Roman Bečička, úvěrový analytik společnosti Broker Trust.
„Ceny družstevních bytů jsou nižší než ceny bytů v osobním vlastnictví. A příznivější je v určitých ohledech i nabídka financování. V některých případech je totiž možné financovat celou kupní cenu úvěrem bez nutnosti vlastních zdrojů nebo větší část ceny splácet, aniž by bylo třeba prokazovat příjmy,“ uvedl Bečička.
To je podle něho rozdíl oproti hypotékám na byty v osobním vlastnictví, kdy banky typicky umožňují financovat úvěrem maximálně 80 až 90 procent ze zástavní hodnoty nemovitosti. „Zároveň je třeba říct, že klasickou hypotéku na pořízení družstevního bytu získat nelze, protože podílem v družstvu nejde u banky ručit, jako tomu je v případě nemovitosti v osobním vlastnictví,“ konstatoval úvěrový analytik.
Družstevní bydlení tak lze podle něj pořídit i za 60 procent ceny bytu do osobního vlastnictví. „Družstevník zaplatí jednorázový členský vklad ve výši zhruba čtvrtiny ceny bytu, na který si může vzít úvěr, a zbytek ceny splácí v rámci měsíčního nájmu. Na byt v ceně šest milionů korun tak stačí jednorázově třeba jen 1,5 milionu korun,“ dodal Bečička.
To jsou úplné bláboly mimo realitu.