Financování bydlení po zásazích ČNB

Názor
Rok 2018 se nesl ve znameních velkých změn na realitním a hypotečním trhu. Došlo k zavedení nových poměrových ukazatelů pro hodnocení bonity žadatelů, rostly úrokové sazby a také ceny nemovitostí v celé České republice. Který z těchto parametrů má však na rozhodování o výši hypotéky největší vliv?
Vlastní bydlení a jeho financování prošlo v posledních dvou letech dramatickou změnou a je třeba se na ně finančně předem připravit. Foto: Pixabay

Zavedení nových poměrových ukazatelů do hodnocení schopnosti splácet hypoteční úvěr je jistě jedním z hlavních faktorů. Z mého pohledu je ale daleko důležitější růst cen nemovitostí a hlavně růst úrokových sazeb. Nic zásadního by se asi nedělo, pokud by došlo vždy k jednomu z výše uvedeného. Právě kombinace všech tří složek pak stojí za obrovským nárůstem objemu a počtu sjednaných hypotečních úvěrů v říjnu a listopadu loňského roku a také za následným razantním propadem.

Růst cen nemovitostí

Ruku v ruce s hypotečním boomem, jehož jsme byli v posledních letech svědky, jde i růst cen nemovitostí. Kvůli rychle rostoucí poptávce po vlastním bydlení při stávajícím tempu výstavby byl růst cen nevyhnutelný. Problém však je, že ceny rostou poměrně rychlým tempem a to i mimo hlavní město. Není výjimkou meziroční nárůst o pět až deset procent, ale třeba i o 20 %. Příkladem může být Ústí nad Labem, kde cena bytu o rozloze 60 metrů čtverečních vyskočila z loňských 925 000 korun v na letošních 1 143 000.

Růst úrokových sazeb lze sledovat od konce roku 2016. Sazby u úvěrů s fixací na pět let se za dva roky zvedly o celých 94 %. To je jistě zajímavé číslo pro poskytovatele, pro stávající klienty a zájemce o hypoteční úvěry už tak veselé není. Růst úrokových sazeb přehledně zachycuje OK Index. Zdroj: Broker Consulting

Co má větší dopad na splátku?

Z naší analýzy vyplývá, že se situace liší region od regionu a to v závislosti na tempu růstu cen nemovitostí. Růst úrokových sazeb ve svém důsledku nemá „tak“ zásadní dopad na růst splátky úvěru, jako růst ceny nemovitostí. V tabulce níže vidíte situaci, jak se mění náklady na hypoteční úvěr v jednotlivých situacích.

Tedy při současné situaci – rostou ceny nemovitostní i úrokové sazby, tak i dvě hypotetické, kde buď nerostou ceny, nebo úrokové sazby. Ukazuje se, že meziroční nárůst úrokových sazeb o 30 % má dopad na zvýšení splátky pouze o deset procent. Na druhou stranu růst ceny nemovitostí dopadne na splátku výrazně více. Samozřejmě to „pouze“ znamená 700 Kč měsíčně, tedy přes 8 400 Kč ročně. Na 5leté fixaci je přeplatek o cca 42 000 korun.

Meziročně se pak klientům v našem příkladu zvedl náklad na vlastní bydlení o 1 697 Kč jen na splátce úvěru. Navíc potřebují o skoro 62 000 Kč více vlastních prostředků, aby stále dosáhli na hypoteční úvěr s LTV 80 % (Loan to value – poměr mezi hypotečním úvěrem a zástavní hodnotou nemovitosti, pozn. red.).

A co DTI a DSTI?

Krátkodobý dopad zavedení těchto parametrů jsme mohli sledovat již v minulém roce, kdy celkem zásadně zvedl zájem o hypoteční úvěry. Je to logické. Nutný minimální příjem pro stejnou výši úvěru se zvýšil (splátka úvěru nesmí překročit 45 % čistého měsíčního příjmu – DSTI, pozn. aut.).

Příklad jasně ukazuje, že minimální příjem se zvýšil o bezmála 4 000 korun měsíčně s tím, že hlavně parametr DTI (uvěrová angažovanost nesmí překročit 9násobek čistého ročního příjmu, pozn. aut.) se daří splnit jen velmi těsně. Klienti tak buď musí snížit své nároky na bydlení a sehnat levnější nemovitost, zvýšit své čisté příjmy, nebo použít více vlastních zdrojů a vzít si tak nižší hypoteční úvěr s nižší splátkou. První podmínku se podaří na trhu, kde ceny rostou, splnit jen velmi obtížně a i se splněním ostatních to nebude jednoduché.

Vlastní bydlení a jeho financování prošlo v posledních dvou letech dramatickou změnou a je třeba se na ně finančně předem připravit. Bydlení je jednou z nejzákladnějších lidských potřeb a výdaje na ně v budoucnosti budou spíše růst. Jednoznačnou podmínkou je tudíž příprava dostatečného objemu vlastních prostředků.

Autor je hlavní analytik společnosti Broker Consulting
(Redakčně upraveno)

PSALI JSME:
Naivita mladých: Každý šestý by chtěl v bance 100% hypotéku a každý sedmý si na nemovitost plánuje naspořit

Sdílet:

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Odesláním vyslovujete souhlas s dokumentem Všeobecné podmínky používání webových stránek

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Další z rubriky Finance

Novinky v osobních financích: Pojištění storna

Letní prázdniny se kvapem blíží a s nimi i hlavní sezóny dovolených. Mezi finančními novinkami končícího týdne se tak v naší redakční poště častěji než jindy objevovaly informace o pojištění storna.

Sazby hypoték prudce klesly, zájem roste

V březnu se konečně hypoteční trh odrazil ode dna a po slabých měsících nabírá druhý dech. Průměrná úroková sazba zažila největší meziměsíční propad od března roku 2015. Letos v březnu sazba poklesla o devět …

Nejčtenější

Nechcete už pracovat? Začněte počítat…

Už se vám nechce pracovat, protože jste se podle vašeho mínění už napracovali dost? Pak je ta správná chvíle spočítat si, zda máte nárok na starobní důchod, případně předdůchod či předčasný důchod. Pokud ještě ne, …

Do důchodu v 65 letech. Nebo bude všechno jinak?

Čím jsme starší, tím více vyhlížíme magickou hranici 65 let, kdy budeme moci začít čerpat starobní důchod. Finanční prostředky, které jsme každý měsíc či jednou za rok platili státu, se nám konečně začnou vracet a …

Partneři Portálu

NOOL
Rolovat nahoru