Jak si vybrat realitní fond?

Analýza
Nemovitosti jsou pro Čechy dlouhodobě oblíbeným způsobem investování. Zájem o investiční byty zároveň vyhnal ceny nemovitostí do rekordních výšek. Spolu s rostoucími náklady na koupi a omezením dostupnosti hypoték, které mnozí k financování využívali, se tak některým investorům možnosti pořízení takové nemovitosti vzdálily. Na trhu jsou ale i jiné způsoby, jak zhodnotit své finance prostřednictvím nemovitostí – konkrétně jde o podílové fondy. Podle čeho takový fond vybírat?
Průmyslové haly mají zpravidla vyšší výnosy, ale jsou uzpůsobeny pro potřeby konkrétní firmy, a pokud tato společnost nájem ukončí, hůře se bude hledat nový nájemník. Foto: Pixabay

Pokud se podíváme například na ceny pražských bytů, tak opět o něco poskočily směrem vzhůru. Když se podíváme na výnosy klasických otevřených realitních fondů a specifické fondy kvalifikovaných investorů necháme stranou, tak jsme u fondů v roce 2018 viděli výnosy mezi 2,7 procenta až pěti procenty. Ve většině případů byly fondy schopné zhodnotit svým klientům prostředky o přibližně čtyři procenta, a to bez práce, kterou by měli s pronájmem vlastního bytu.

Vložením svých peněz do realitního fondu se stává investor tzv. podílníkem, který má nárok na podíl ze zisků fondu z nájemného. Na oplátku se o část zisků dělí formou poplatků s vedením fondu, které přebírá zodpovědnost za správu fondu, údržbu nemovitostí i hledání nájemníků.

PSALI JSME:
Majitel domu má povinností nad hlavu

Hlavní výhody investování do realitních fondů jsou následující:

• Fond má v portfoliu více nemovitostí a nájemníků, rozkládá tak riziko pro případ, že mu některý nájemník odejde.
• Dostanete se k projektům, na které běžný investor nemá zdroje, například velkým kancelářským nemovitostem.
• Fondy mají výhodnější nájemní podmínky, než kterých může běžný investor dosáhnout u nájemníků ve svém bytě. Často jsou nájemní smlouvy na 5 až 10 let, nájemné se platí několik měsíců dopředu, a ještě se za něj mohou zaručovat banky, nebo jiné subjekty a podobně.
• Nemusíte řešit hledání nájemníků, opravy nemovitostí, daně atd.
• Můžete investovat i s pár korunami (už i od 500 Kč jednorázově).
• Nepotřebujete nemovitost k zástavě a odpadají starosti s úvěrováním.

Jak se tedy zorientovat v rámci fondové nabídky? Porovnávejte parametry, jako je minulá výkonost fondu (která samozřejmě nezaručuje výkonost budoucí), počet nemovitostní v portfoliu, nákladovost daných fondů anebo zadlužení fondu. Pojďme se na konkrétní parametry podívat podrobněji.

PSALI JSME:
Trestat majitele prázdných bytů vyšší daní je jen prvním krokem k jejich nucenému vyvlastnění

Počet nemovitostí

Čím méně nemovitostí fond vlastní, tím hůře bude jeho portfolio diverzifikované. Platí také, že nemovitosti by měly být optimálně různého typu (kanceláře, průmysl, obchody atd.) a na různých místech. Pokud je v některých budovách více nájemců, je to jedině dobře. To vše rozkládá riziko z hlediska výpadku nájmů. Zároveň ale platí, že každá nemovitost znamená náklady na správu navíc. Rozdrobené portfolio na příliš mnoho malých nemovitostí, ve kterých bude nižší počet nájemníků, může způsobovat vyšší nákladovost fondu a tím pádem menší zisk pro investory.

Velikost fondu

Zajímejte se primárně o vlastní kapitál fondu. Pokud byste posuzovali pouze majetek fondu, tak ten může být výrazně „přifouknutý“ různými úvěry. Čím větší fond je, tím mu zpravidla stačí nižší náklady na správu nemovitostí, respektive se mu relativně sníží náklady vůči velikosti celého portfolia.

Náklady na správu fondu

Náklady na správu snižují výnos investorů, a tak by bylo dobré je držet na rozumné úrovni. Největším nákladem je správcovský poplatek. Nicméně s provozem fondu mohou být spojeny i další náklady, které by neměly zbytečně přerůstat. Všechny druhy poplatků lze dohledat ve statutu fondu, který je běžně dostupný na internetových stránkách investičních společností. Hledejte především tzv. celkovou nákladovost fondu, která se označuje zkratkou TER (Total Expense Ratio).

PSALI JSME:
Zájem Čechů o investování ve fondech meziročně znatelně poklesl

Zadlužení

V optimálních podmínkách pomáhá zadlužení zvýšit zhodnocení prostředků ve fondu, případně dosáhnout na lepší nemovitosti. Často může být také používáno na vykrytí příjmů fondu, například v situaci, kdy investoři pošlou méně nových peněz, než kolik fond plánoval, a fond má již rozpracovanou koupi nějaké nemovitosti.

Se zadlužením ale také roste určité riziko investorů. S dluhy jsou totiž spojena zástavní práva k nemovitostem a v extrémním případě by mohlo dojít až ke ztrátě nemovitostí ve prospěch úvěrujících institucí. Stejně tak, pokud je úvěrování špatně řízené, může přinést extra úrokové náklady, které zhorší výkonnost fondu.

Typy nemovitostí

Každý typ nemovitosti má své specifické vlastnosti. Například průmyslové haly mají zpravidla vyšší výnosy, ale jsou uzpůsobeny pro potřeby konkrétní firmy, a pokud tato společnost nájem ukončí, hůře se bude hledat nový nájemník. Oproti tomu kancelářské prostory se dají většinou jednoduše upravit pro potřeby nového nájemníka a jeho hledání nebude tolik náročné, zároveň ale kanceláře negenerují takové příjmy.

Obdobně residenční bydlení, které zpravidla v klasických realitních fondech není, je z hlediska pronajímatele poměrně rizikové, protože nájemníky chrání občanský zákoník, a majitel tak při možných sporech často tahá za „kratší konec lana“. Oproti tomu v případě, že pronajímáte prostory firmám, tak je postavení obou subjektů rovnocenné. Můžete tedy hledat buď fond, který má ve svém portfoliu více typů nemovitostí, nebo svou investici rozložit mezi více fondů, z nichž se každý bude zaměřovat na jiný segment realitního trhu.

PSALI JSME:
Podílové fondy jsou dobrý doplněk spoření na důchod

Aktivum jako každé jiné

Když už víme, na co se zaměřit při porovnávání jednotlivých fondů, musíme si také říci nejpodstatnější věc, kterou by měli klienti nemovitostních fondů pochopit. Nemovitosti jsou aktivum jako každé jiné a jejich hodnota kolísá. Většina majitelů, kteří si koupí byt jako investici, kolísání její hodnoty vůbec nevnímá. Znají jen kupní cenu a po dobu, co nemovitost vlastní, zpravidla nežádají pravidelně znalce o přecenění. Žijí tak s dojmem, že hodnota jen stoupá. Tržní cenu se pak reálně dozvědí, až když se rozhodnou nemovitost prodat. Často jsou nemile překvapeni, že se to nepovede dráž, než za kolik dům či byt pořídili.

Oproti tomu fondy nechávají všechny nemovitosti v pravidelných intervalech přeceňovat výborem znalců, zpravidla jak na straně investiční společnosti, tak depozitáře, který na fond dohlíží. Což znamená, že hodnota fondu může kolísat i směrem nahoru i dolů. Stane se tak třeba, když na trhu dojde k událostem s potenciálem negativně ovlivnit ekonomiku.

PSALI JSME:
Hledáte levné bydlení? Zajímejte se o dražby

Brexit srazil hodnotu

Takovým příkladem ze zahraničí bylo v minulých letech například hlasování ve Velké Británii o brexitu, které mělo vliv i na hodnotu majetku mnoha tamních realitních fondů. Podobně se může projevit například ekonomická krize, kdy se firmám hůře daří a přistupují k rozpočtovým škrtům, třeba i v oblasti nájemného, kdy si najdou skromnější sídlo a podobně.

Pokud se cena nemovitosti nesníží například z důvodu havárie či výrazného poškození živly, tak jde zpravidla jen o dočasné přecenění. Když tedy dodržíme doporučený investiční horizont, měli bychom bez následků ustát i dočasné výkyvy hodnoty fondu. V Česku máme zatím jen jednu zkušenost s chováním fondů v krizovém období (ale o to zásadnější, jelikož šlo právě o realitní krizi). Touto zkušeností si prošel fond Reico od České spořitelny, který v roce 2009 přišel o cca 14 procent své hodnoty.

PSALI JSME:
Pronajímáte byt? Nájemníka si předem pořádně prověřte

Riziko? Zhruba 20 procent

Pokud se tedy ptáte, o kolik může v případě krize hodnota nemovitostního fondu spadnout, tak to pravděpodobně bude někde okolo této hodnoty. Menší nemovitosti v menších městech mohou propadnout více než větší nemovitosti ve velkých městech a dle toho je případné očekávání třeba upravit.

Na druhou stranu, riziko v řádu zhruba do 20 procent je dle mého pohledu stále zajímavé v porovnání s průměrnými ročními výnosy okolo čtyř procent, které jsou tyto fondy schopny dodat. Vezmeme-li si doporučený investiční horizont na úrovni okolo pěti let (ale i více), tak by na tom klient neměl být hůře než na počátku investice, a to i bez garancí. A když se mu bude dařit, může být na po pěti letech naopak o těchto 20 procent bohatší.

Autor je investiční analytik společnosti Broker Trust
(Redakčně upraveno)

PSALI JSME:
Má po padesátce smysl investovat, nebo jen čekat na důchod?

Sdílet:

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Odesláním vyslovujete souhlas s dokumentem Všeobecné podmínky používání webových stránek

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Další z rubriky Investice

Nejčtenější

Nechcete už pracovat? Začněte počítat…

Už se vám nechce pracovat, protože jste se podle vašeho mínění už napracovali dost? Pak je ta správná chvíle spočítat si, zda máte nárok na starobní důchod, případně předdůchod či předčasný důchod. Pokud ještě ne, …

Do důchodu v 65 letech. Nebo bude všechno jinak?

Čím jsme starší, tím více vyhlížíme magickou hranici 65 let, kdy budeme moci začít čerpat starobní důchod. Finanční prostředky, které jsme každý měsíc či jednou za rok platili státu, se nám konečně začnou vracet a …
Kurzovní lístek
Chci nakoupit
Chci nakoupit
Chci prodat
EUR
EUR
USD
GBP
CHF
JPY
DKK
NOK
SEK
CAD
AUD
PLN
HUF
HRK
RUB

Partneři Portálu

NOOL
Rolovat nahoru