Ještě v roce 2017 činila výše jistoty (dříve vratné kauce, pozn. aut.) nejvýše šestinásobek měsíčního nájemného, což však bylo vnímáno jako nepřiměřeně velký výdaj pro lidi s nižšími příjmy. Po novele občanského zákoníku byla proto maximální výše vratné kauce snížena na polovinu – trojnásobek měsíčního nájemného, do něhož navíc nejsou započítány zálohy na služby a další poplatky.
1. Vratná kauce (peněžní jistota) je pojistka v rukou pronajímatele, že mu po nájemcích nezbydou dluhy či škody na vybavení. Platí se na začátku nájemního vztahu a může být požadována v maximální výši tří měsíčních nájmů, do nichž nejsou započítány zálohy na služby.
2. Výše jistoty, její navyšování či doplňování i úročení by měly být popsány v nájemní smlouvě. Pronajímatel může kauci použít pouze na uhrazení dluhů za nájem a služby, případně škody na vybavení nad rámec běžného užívání bytu.
3. Kauce (její zbývající část) by měla být vrácena bezodkladně po skončení nájemního vztahu, pokud není v odůvodněných případech ve smlouvě uvedeno jinak.
Požadavek zahrnutý ve smlouvě
Peněžní jistota by měla pronajímateli zajistit, aby při rychlém odchodu nezůstaly po nájemníkovi dluhy či škody. Nejde o automatickou povinnost nájemce bytu, ale na účet majitele či v hotovosti bývá složena na základě požadavku pronajímatele i dohody uvedené v nájemní smlouvě. Tam by měla být specifikována výše kauce i to, zda její nezaplacení či nedoplnění je důvodem k výpovědi, nebo jestli bude průběžně úročena a jakým úrokem.
V průběhu nájemního vztahu totiž může být peněžní jistota navýšena, pokud dojde ke zvýšení nájemného. Když je ve smlouvě tato částka definována pouze jako násobek nájmu, může tato změna proběhnout automaticky. V případě, že je ve smlouvě uvedena konkrétní částka jistoty, potom ji je možné zvýšit jen se souhlasem obou stran.
Kauci vracet bez odkladu
Nájemci mívají špatné zkušenosti s tím, že po skončení nájmu je jim kauce zadržována, případně je ponížena o částky, s nimiž nesouhlasí. Autor textu má osobní zkušenost s případem, kdy majitel bytu bezdůvodně zadržoval jistotu déle než rok a vrátil ji až pod pohrůžkou trestního oznámení.
Obecně totiž platí, že pronajímatel by měl vrátit kauci nejpozději v den skončení smluvního vztahu, tedy nájmu, případně v odůvodněném termínu, na němž se obě strany ve smlouvě dohodly (např. kvůli konečnému vyúčtování energií). Nájemce může požadovat úroky z kauce ve výši zákonné sazby za celou dobu, kdy měl pronajímatel jistotu ve svém držení.
Co se může zaplatit?
A jak je to s vybíráním peněz z vratné kauce? Pronajímatel může touto cestou uspokojovat své pohledávky ze dvou důvodů. Jednak tím může pokrýt dluhy po nájemci, které vznikly v souvislosti s užíváním bytu (nájemné, služby, energie), což je však třeba doložit vyúčtováním.
Nebo lze tímto způsobem uhradit škody v bytě způsobené nájemcem, které je však nutné reklamovat při předání bytu (např. v předávacím protokolu). Tato možnost se nevztahuje na opotřebení vybavení bytu, které vzniklo jeho běžným užíváním. Důkazní břemeno vždy leží na straně pronajímatele.
Jiné použití kauce není podle zákona možné.
Nejsilnější hrozbou je soud
Pronajímatel může v odůvodněných případech čerpat peníze z kauce po celou dobu trvání nájemní smlouvy, ale pak je povinností nájemce jistotu průběžně dorovnávat do sjednané výše.
Naopak v případě průtahů při vracení jistoty po ukončení nájmu má sice nájemce nárok na úroky z prodlení, což by majitele bytu mělo pohnout k aktivitě, jde však o minimální částky.
Odůvodněná hrozba, že se nájemce obrátí na soud, což kromě vrácení peněz znamená především nebezpečí exekučního výměru i místo v rejstříku dlužníků, zapůsobí mnohem efektivněji.
Účtuje se až na konci
Pokud není ve smlouvě uvedeno jinak, nenastává povinnost kauci vyúčtovat už v okamžiku, kdy se ze společně pronajatého bytu jeden z partnerů odstěhuje nebo dokonce umře. Tato povinnost vzniká až okamžikem zániku nájmu (podle zákona bez zbytečného odkladu), není však vázána např. na vyklizení bytu.
Je proto výhodné pro obě strany, aby ukončení nájmu stvrdily sepsáním předávacího protokolu se seznamem případných škod a popisem stavu bytu, aby vzájemné vyrovnání proběhlo co nejlépe a bez komplikací.
Dobrý den,
mám problém s úročením kauce. Jaký úrok může být požadován? Pokud celou kauci uložím na zvláštní účet, bude se její výše snižovat o bankovní poplatky za vední účtu (při několaletém pronájmu celá kauce padne na tyto poplatky) a úročení je u běžného účtu téměř zanedbatelné. Pokud kauci uložím na svůj účet platím taktéž poplatky za vedení účtu a u spořícího účtu platím i daň z úroku. Nevím na co má nájemník nárok při ukončení nájmu – myslím si, že OZ nedostatečně definoval tento problém. Děkuji za odpověď.
Dobrý den,
určitě bude lepší, když se se svým problémem obrátíte na právníka.
Redakce