Komerční nemovitosti: Privátní investoři loni předstihli institucionální kupce

Privátní investoři celosvětově získali v roce 2022 komerční nemovitostní aktiva v hodnotě 455 miliard dolarů, což představuje rekordních 41 procent z celkového celosvětového objemu. Hlavními důvody jsou příznivé měnové podmínky a přeceňování aktiv. U nás zatím převažují komerční investoři v objemu, nikoliv však v počtu realizovaných investic.
Doménou privátních investorů jsou trofejní nemovitosti často výjimečné historické, umělecké a architektonické hodnoty. Takové se na trhu objevují zřídka a často končí ve vlastnictví soukromých osob či mecenášů. Na snímku vila Casino dell'Aurora, která byla postavena v roce 1570 a loni byla nabídnuta k prodeji. Ilustrační foto: Lalupa - Own work, CC BY-SA 4.0, https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=35607520

Podle zprávy The Wealth Report, kterou každoročně vydává společnost Knight Frank, byli v roce 2022 nejaktivnějšími kupci komerčních nemovitostí privátní investoři. Ti investovali dohromady 455 miliard dolarů, což představuje 41 procent celkové sumy 1,12 bilionu dolarů.

Poprvé v historii tak privátní investice předčily komerční kapitál. Institucionální investoři proinvestovali v roce 2022 celkem 440 miliard dolarů, což je o 28 procent méně než v roce 2021, ale o dvě procenta více než desetiletý průměr.

Pro srovnání: Zatímco privátní kapitálové investice poklesly o osm procent oproti historicky nejvyšší hodnotě 493 miliard dolarů v roce 2021, rok 2022 byl stále druhým nejsilnějším rokem v historii a nacházel se 62 procent nad desetiletým průměrem.

Největší zájem investoři projevili o rezidenční nemovitosti včetně nájemního sektoru (194,9 miliardy dolarů, pozn. aut.), následovaly kanceláře a po nich průmyslové a logistické nemovitosti. Privátní investoři využívají probíhajícího přecenění aktiv a silnější měnové pozice, což jim dává konkurenční výhodu proti velkým institucím, které jsou citlivější na dluhové financování a často mají kratší investiční horizont.

Rezidenční nemovitosti jsou pro velmi bonitní jedince spíš počátečním krokem do realitních investic, ovšem větší část privátního kapitálu se vzhledem k atraktivním cenám a stabilním výnosům zaměřuje na komerční nemovitosti, především o dobře umístěné nemovitosti s dlouhodobými nájemními vztahy.

Tento trend bude pokračovat, protože privátní investoři hledají v současném inflačním prostředí likvidní možnosti uchování majetku a kvalitní komerční investiční nemovitosti s etablovanými nájemci a dobrou mírou udržitelnosti se stanou významnější součástí globálních portfolií.“

Hlavními destinacemi pro privátní kapitál byly v loňském roce USA, Velká Británie, Německo, Kanada a Francie. Meziroční nárůst investic však zaznamenaly pouze Spojené království (+1 %) a Francie (+21 %) a pocházely především z USA (302 mld. dolarů), Kanady, Francie, Německa a Spojeného království.

Očekává se, že hlavním cílem privátního kapitálu budou v tomto roce opět Spojené státy, následované Spojeným královstvím, Německem, Japonskem a Nizozemskem. Z deseti nejoblíbenějších cílových zemí investic se nachází sedm v Evropě, zejména soukromí investoři preferují tento kontinent.

Hlavním cílem investorů z řad UHNWI (Ultra high-net-worth individual – jednotlivci s velmi vysokým čistým jměním, pozn. aut.) budou zřejmě kancelářské nemovitosti ve Velké Británii, přičemž silnou poptávku pravděpodobně zaznamenají také kanceláře v USA, Německu, Austrálii a Nizozemsku.

Pro ilustraci: V lednu získala hongkongská rodina stojící za developerskou společností Chinachem londýnské sídlo společnosti Deloitte za 350 milionů liber, zatímco v únoru soukromý UHNWI získal 50 Broadway, budovu pronajímanou vládou v St. James Park ve Westminsteru, za více než 100 milionů liber.

Nejaktivnější budou podle prognóz bohatí jednotlivci z USA, na které bude v roce 2023 připadat zhruba polovina veškerého globálního přeshraničního kapitálu do komerčních nemovitostí. Mezi jejich pravděpodobné cíle patří kancelářské prostory ve Velké Británii, Japonsku a Singapuru, stejně jako průmyslová aktiva v Německu, Japonsku a Jižní Koreji.

Investice fondů u nás překonávají soukromý kapitál ve svém objemu (74 % vs. 24 %), nikoliv však v počtu. Ukazuje se, že institucionální investoři jsou schopni realizovat jednorázově vyšší investice, jsou však spíše konzervativní.

Více se orientují dle odborných ocenění a jejich rozhodování je řízeno aktuální tržní situací a rovněž horizontem investice. Zvažují rizika a také očekávanou „výstupní hodnotu“ nemovitosti. Soukromý kapitál je schopen flexibilněji reagovat na atraktivní investiční příležitosti s přidanou hodnotou nebo na nemovitosti trofejního charakteru.

Někdy jde o nemovitosti menší z hlediska finančního objemu, které nejsou pro instituce zajímavé ani efektivní. Soukromý kapitál pracuje často s mnohem delším investičním horizontem. Čeští privátní investoři nakupují více intuitivně, především ale mají zájem o dlouhodobou alokaci volného kapitálu.

Mnohdy se jedná o úspěšné byznysmeny a majitele výrobních podniků, kteří investují část svých zisků do nemovitostí. Jsou přesvědčeni, že nemovitosti budou v dlouhodobém měřítku spolehlivým uchovatelem hodnoty ve srovnání s rizikovějšími aktivy.

Privátní sektor má často jiná více individuální kritéria rozhodování nežli fondy. Není ovšem výjimkou, že se oba typy investorů potkají na jedné transakci. Doménou privátních investorů jsou trofejní nemovitosti často výjimečné historické, umělecké a architektonické hodnoty. Takové se na trhu objevují zřídka a často končí ve vlastnictví soukromých osob či mecenášů.

Autor je vedoucí oddělení poradenství pro privátní investory ve společnosti Knight Frank, autorka je její jednatelka
(Redakčně upraveno)

Zavřít reklamu
Kurzovní lístek
Chci nakoupit
Chci nakoupit
Chci prodat
EUR
EUR
USD
GBP
CHF
JPY
DKK
NOK
SEK
CAD
AUD
PLN
HUF
HRK
RUB