Koupili jste dům a nevede k němu cesta?

Poradna
Koupíte si novostavbu nebo chalupu na krásném místě, na samotě. Nové bydlení splňuje všechna „nej“, má vlastně jen jedinou vadu – chybí k němu přístupová cesta. Developer vás sice bude přesvědčovat, že komunikaci slíbila postavit na své náklady obec, anebo že k chalupě vede cesta přes pozemek ochotného souseda. Podobné sliby se však mohou proměnit v noční můru.
Veřejně přístupné komunikace spojují nemovitosti navzájem, nebo s ostatními pozemními komunikace, případně slouží k obhospodaření hospodářských pozemků. Ilustrační foto: Pixabay.com

Vždy je třeba se přesvědčit o faktickém a právním stavu věci. Přístupové cesty musejí být před prodejem nemovitosti dokončeny, zkolaudovány a nejlépe převedeny do majetku obce. Málokdo totiž vlastní křídla, aby se ke svému obydlí dostal jinak, než po pozemní komunikaci.

Ta se totiž někdy může dostat do soukromých rukou a majitel novostavby si pak musí cestu zakoupit, i když předpokládal, že v ceně domu už je i přístup k němu. Nebo soused nečekaně přehradí komunikaci přes svůj pozemek závorou. Je to každopádně komplikace a většinou na řadu let.

Přístupové cesty řeší zákon

Přístupovými cestami se zabývá zákon o pozemních komunikacích. Ten je dělí na dálnice, silnice, místní komunikace a účelové komunikace, přičemž zajímavé jsou z hlediska toho, kdo je smí užívat, především ty poslední. Veřejně přístupná účelová komunikace totiž umožňuje přesun i přes cizí pozemek.

Podle zákona jakákoli účelová komunikace slouží ke spojení jednotlivých nemovitostí pro potřeby jejich vlastníků nebo ke spojení těchto nemovitostí s ostatními pozemními komunikacemi nebo k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků.

Bez smlouvy či povolení

Jak se však účelová komunikace stane veřejně přístupnou? Není k tomu třeba žádná smlouva ani povolení, ale pouze naplnění definičních znaků. A silniční správní úřad (v obci s rozšířenou působností, pozn. aut.) jen konstatuje, zda tyto znaky byly naplněny, nebo ne. Účelové komunikace mohou být i neveřejně přístupné, příkladem je soukromé parkoviště.

Veřejně přístupné komunikace spojují nemovitosti navzájem, nebo s ostatními pozemními komunikace, případně slouží k obhospodaření hospodářských pozemků. Musí to být jasně identifikovatelná cesta, která je v terénu znatelná a relativně trvalá.

PSALI JSME:
Chystáte se prodat nemovitost? Pozor, ať vám právní vady nesníží její cenu

Nemusí být zpevněná, stačí vyjeté koleje. Musí existovat reálná možnost, aby ji využíval blíže neurčený okruh lidí – nelze tedy její uživatele selektovat, a to ani mechanickou překážkou či věcným břemenem.

Vlastník souhlasí i mlčky

Vlastník pozemku, přes který tato cesta vede, musí s užíváním cesty neomezeným počtem lidí souhlasit. Za souhlas se však považuje i mlčení, zatímco nesouhlas je nutné vyjádřit aktivním jednáním. Jednou (i mlčky) udělený souhlas nemůže být v budoucnu odvolán, ale přechází i na další majitele pozemku, přičemž nerozhoduje, zda nový vlastník o této povinnosti věděl.

A přístup k nemovitosti musí být nezbytný a ničím nenahraditelný. Pokud lze přístup k nemovitosti zajistit jinou trasou, byť delší či horší, musí alternativa dostat přednost. Tato náhradní varianta obvykle znamená, že veřejně přístupná účelová komunikace ztratí jeden z nezbytných rysů a zanikne.

PSALI JSME:
Dopravní předpisy platí i za závorou

Stačí si vyjet u souseda koleje?

Není podstatné, zda je cesta přes louku v soukromém vlastnictví zapsána v katastru jako komunikace. V podstatě stačí, aby se vlastníci aktivně nebránili tomu, že si sousedé přes jejich pozemek vyjezdili koleje a prokázali, že jinudy se ke své nemovitosti nedostanou.

Cesta přes soukromý pozemek se kromě práva veřejného, kdy ji může využívat neomezený okruh lidí, může dotýkat i práva soukromého, které se týká jedince, či určené skupiny osob. Mívá podobu věcného břemene zapsaného v katastru, které nařídí soud a na jehož základě musí majitel cestu přes svůj pozemek umožnit.

Nezbytnou cestu povoluje soud

Za zřízení tzv. nezbytné cesty však majitel pozemku vždy dostane náhradu, o jejíž výši rozhodne soud. Ten posuzuje především míru omezení vlastníka pozemku, přes nějž cesta povede.

PSALI JSME:
Na co si dát pozor, když kupujete nemovitost?

Není však samozřejmostí, že by soud nezbytnou cestu povolil pokaždé, když se majitel nemovitosti či pozemku dostane ke svému majetku pouze přes sousedův pozemek.

Nestane se tak např. v případě, kdy by zřízení cesty způsobilo majiteli větší škodu, než je výhoda vzniklá jejím vybudováním (výrazně by se snížila hodnota pozemku nebo možnost jeho užívání, narušilo se soukromí majitele).

Zřízení nezbytné cesty se nemůže domáhat ani ten, kdo si nedostatek přístupu ke své nemovitosti způsobil úmyslně či hrubou nedbalostí. Obdobně si nelze vysoudit přístup ke stavbě „černé“ nebo užívané před kolaudací.

PSALI JSME:
Nebezpečí znehodnocení pozemku: Zřízení služebnosti inženýrské sítě

Zavřít reklamu ×
  1. Chtěl bych vidět člověka, co si takový dům koupil! Zapsat ho do Guinesovy knihy rekordů. Jistě byl „drahý“, ale to mu jaksi nepřišlo divné

  2. Jsou i takovį co vědomě koupi budovu v dražbě s umyslem donutit vlastniky k prodeji dalších pozemků pro přístup.

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Odesláním vyslovujete souhlas s dokumentem Všeobecné podmínky používání webových stránek

Tato stránka používá Akismet k omezení spamu. Podívejte se, jak vaše data z komentářů zpracováváme..

Další z rubriky Právo

Telefonisté už nebudou moci lidem volat jen tak

Poslanecká sněmovna definitivně schválila transpoziční novelu o elektronických komunikacích. Novela, jež nyní čeká na prezidentův podpis, zpřísňuje pravidla marketingových volání. Měla by vstoupit v platnost už …

Znalci nejsou. A lepší to možná nebude

Chronický nedostatek kvalitních řemeslníků trápí každého z nás. Nedostatek soudních znalců se naopak většiny lidí zdánlivě netýká. Ale opravdu jen zdánlivě. Za posledních třináct let znalců dramaticky ubylo. Tehdy …

Nejčtenější

Nechcete už pracovat? Začněte počítat…

Už se vám nechce pracovat, protože jste se podle vašeho mínění už napracovali dost? Pak je ta správná chvíle spočítat si, zda máte nárok na starobní důchod, případně předdůchod či předčasný důchod. Pokud ještě ne, …
Kurzovní lístek
Chci nakoupit
Chci nakoupit
Chci prodat
EUR
EUR
USD
GBP
CHF
JPY
DKK
NOK
SEK
CAD
AUD
PLN
HUF
HRK
RUB