Může nový vlastník vypovědět nájemní smlouvu?

Poradna
Jste v nájmu a jednoho dne se vám ozve nový majitel bytu, který už několik let obýváte. Není to nic šokujícího, protože každá pronajatá věc může změnit svého majitele. A ten může mít naprosto jinou představu než jeho předchůdce o nájemném i dalších parametrech nájemní smlouvy, případně o tom, zda vůbec chce své vlastnictví ještě pronajímat. Co pro nájemce tato změna znamená?
Nový vlastník nemusí převzít nájemní smlouvu od A do Z, ale její základní parametry týkající se bydlení v ní musejí zůstat zachovány. Ilustrační foto: Depositphotos.com

Podle občanského zákoníku (OZ, § 2221) změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Z toho by vyplývalo, že změna majitele bytu, ať už k ní došlo prodejem, dědictvím či jiným způsobem, pro nájemce velký význam nemá.

Jenže hned v dalším odstavci občanský zákoník upřesňuje, že pro nového vlastníka nejsou závazná ujednání o povinnostech bývalého majitele, které zákon nestanoví. A zákon mezi hlavní pronajímatelovy povinnost řadí především ty, které se bezprostředně týkají kvality bydlení.

Pouze obvyklá ujednání

Pronajímatel má ze zákona povinnost udržovat po dobu nájmu byt (či dům) ve stavu způsobilém k užívání. Což znamená především zajištění základních potřeb, jako je dodávka vody, tepla a podobně. Měl by také hradit větší opravy v bytě (nad 1 000 Kč, pozn. aut.), neměl by nájemci bránit ve zřízení trvalého bydliště nebo chovat domácí zvíře apod.

Nad tento základní rámec však nový majitel nemusí žádné závazky vůči nájemci přebírat, což podle zákona neplatí v případě, když o ujednání nad rámec zákona věděl předem.

Nový pronajímatel v zásadě vstupuje pouze do těch práv a povinností, které se k nájemnímu vztahu vážou obvykle, respektive na něj nepřecházejí závazky, které přesahují rámec nájemního práva.

Nutná nová smlouva?

Obvykle se uvádí, že po změně vlastníka není potřeba uzavírat novou nájemní smlouvu, protože veškerá ujednání v ní uvedená platí dále.

Není to však stoprocentní pravda, protože na nového majitele nepřecházejí výjimečná práva a povinnosti, která nemají oporu v právní úpravě a v obvyklém režimu poměrů mezi pronajímatelem a nájemcem, o nichž nový vlastník předem nevěděl.

Nový vlastník tedy nemusí převzít nájemní smlouvu od A do Z, ale její základní parametry týkající se bydlení v ní musejí zůstat zachovány.

PSALI JSME:
Dva největší mýty vztahující se k pronajímání bytu

Kdy hrozí výpověď?

A jak je to s délkou nájemní smlouvy? To řeší § 2222 OZ, podle něhož strana nemá právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci. Pokud však bylo ujednání opačné, mají obě strany právo vypovědět smlouvu do tří měsíců poté, co se pronajímatel dozvěděl, kdo je nájemce, a nájemce poté, co se dozvěděl o změně vlastníka.

Pokud měl nový vlastník pronajatého bytu za prokázané (neměl rozumný důvod o tom pochybovat), že kupuje věc, která není pronajata, má právo vypovědět nájem do tří měsíců (v případě bytu, u movité věci jen měsíc) poté, co se dozvěděl, že nemovitost pronajata je a kdo je nájemce.

Smrt výlučného nájemce

Plynulý přechod nájmu se však zkomplikuje také v případě, kdy dojde ke změně nikoli u pronajímatele, ale nájemce – když například zemře výlučný nájemce bytu, s nímž žila v domácnosti v době smrti jiná osoba, která nemá vlastní byt.

PSALI JSME:
Nájemce bytu může mít od července nově ve smlouvě pokutu

K automatickému přechodu nájmu může dojít v případě manželů, partnerů, rodiče, sourozence, zetě či snachu, dítě nebo vnuka. U jiných osob je to možném jen se souhlasem pronajímatele.

Pokud podmínky přechodu nájmu splňuje více osob, stávají se společnými nájemci v případě, že s původním nájemcem žily prokazatelně v trvalém společenství.

Po přechodu nájmu bytu se však zpravidla mění doba nájmu z doby neurčité na dobu určitou, podle zákona je nový nájem limitován dvěma lety od smrti nájemce. Výjimku mají osoby nad 70 a pod 18 let věku.

PSALI JSME:
Ukončit nájem je o něco jednodušší než dříve

Neplaťte dvakrát!

Může se stát, že v dobré víře zaplatíte měsíční nájem či poplatky na účet pronajímatele, s nímž máte uzavřenou smlouvu, přestože on už v té době majitelem bytu není.

Nic se neděje, dokonce podle výroku Nejvyššího soudu platí – pokud vám nebyla změna vlastnictví oznámena původním vlastníkem nebo prokázána novým vlastníkem (např. výpisem z listu vlastnictví), nemůžete se zprostit svých závazků vůči dřívějšímu vlastníkovi a jste povinni mu platit podle smlouvy. A to do doby, než je vám změna oznámena či prokázána.

Neznamená to tedy, že byste museli např. nájem platit dvakrát, protože se starý a nový majitel na přesunu vyplacené částky nemohou domluvit. Otázky spojené se změnou placení nájemného v důsledku majetkové změny si musejí vyřešit nový a původní vlastník.

PSALI JSME:
Nenechte se oholit ani od domácího

Zavřít reklamu ×
  1. po převratu přijdou dnešní bohatí o své vily, mezonety a zamky a bydlení pak bude dost, stačí si pockat… stačí být na správné straně

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.

Odesláním vyslovujete souhlas s dokumentem Všeobecné podmínky používání webových stránek

Tato stránka používá Akismet k omezení spamu. Podívejte se, jak vaše data z komentářů zpracováváme..

Další z rubriky Právo

Jak nepřijít o část dědictví?

Délka dědického řízení se kvůli nízkému počtu notářů i covidovým karanténám v poslední době protáhla, u složitějších řízení až na půl roku. Autor poradny má čerstvou zkušenost s jednáním déle než dvouletým.

Nejčtenější

Kurzovní lístek
Chci nakoupit
Chci nakoupit
Chci prodat
EUR
EUR
USD
GBP
CHF
JPY
DKK
NOK
SEK
CAD
AUD
PLN
HUF
HRK
RUB

Třetina žen odmítá preventivní vyšetření na rakovinu děložního hrdla

Průzkum
Více než třetina českých žen odmítá pravidelné preventivní vyšetření na karcinom děložního hrdla, přestože je v rámci českého zdravotnictví toto snadno dostupné. Jako nejčastější důvody uvádí strach z případné nepříznivé diagnózy anebo to, že nepociťují žádné potíže. Vyplývá to z výzkumu odborníků z Národního institutu pro výzkum socioekonomických dopadů nemocí a systémových rizik (SYRI), který má redakce …