Nájmy začínají být opět v kurzu. Vyplatí se pořídit si investiční byt?

Názor
V poslední době se zvyšuje zájem o nájemní bydlení. Důvodem je růst cen nemovitostí v posledních letech a také zpřísňující se podmínky na získání hypotečního úvěru. Kvůli nim a kvůli rostoucím úrokovým sazbám řada lidí na hypoteční úvěr nedosáhne a musí zvolit cestu nájemního bydlení. Vyplatí se v takových podmínkách koupě bytu za účelem pronájmu, tedy tzv. investiční byt? 
Jako pronajímatel nepotřebujete mít vše designové a podle nejnovějších trendů, během let pronájmu to stejně vezme za své. Foto: Pixabay

Jeho pořízení má dvě nesporné výhody. Ceny nemovitostí dlouhodobě spíše rostou a nemovitost nám nese výnos v podobě nájemného. Samozřejmě jde o investici a ta má i svá rizika, a proto je důležité před nákupem bytu na pronájem vše pečlivě zvážit.

Vždy je klíčové se zaměřit na lokalitu. Protože pokud chcete byt pronajímat dlouhodobě, je vhodné zvolit spíše větší město s dobrou infrastrukturou a obsáhlou občanskou vybaveností. Vhodná je i blízkost kancelářských komplexů. Právě o takovéto lokality je mezi nájemníky většinou největší zájem. Zároveň nezapomínejte na to, že by byt měl být v pro vás dobré dojezdové vzdálenosti. Občas je potřeba nemovitost zkontrolovat, nebo vyřešit nějaký problém.

Další otázkou je, komu nemovitost pronajmu. To se samozřejmě liší dle velikosti bytu. O byty velikosti 1+1 se většinou budou zajímat singles, studenti či ovdovělí senioři. Naopak o větší byty rozlohy 2+1 či 3+1 už budou mít zájem páry, rodiny s dětmi či skupiny studentů.

PSALI JSME:
Na jeden byt stovky zájemců. Pronájmy trhají rekordy

Opět platí, že každá jednotlivá skupina nájemníků má své přednosti, ale i mínusy. U studentů je pravděpodobnost fluktuace nejvyšší, naopak senioři mohou být dlouhodobými a vděčnými nájemníky. U singles či studentů musíme počítat s tím, že nájem je pro ně většinou jen přechodným řešením situace, než si naspoří na vlastní nemovitost či se neodstěhují do jiné lokality.

Dalším, velmi důležitým hlediskem je technický stav. Správným krokem je si nemovitost před koupí nechat odborně zkontrolovat a zjistit si případné nedostatky. Podle toho, komu chcete byt pronajímat, byste ho měli mít vybavený.

Jakožto pronajímatel nepotřebujete mít vše designové a podle nejnovějších trendů, to během let pronájmu stejně vezme za své. Ideální je nemovitost po rekonstrukci se zánovním standardním vybavením, jako jsou kuchyňská linka, vestavěné skříně, pračka, lednička. Pokud je po rekonstrukci i dům – zateplení, nová okna, je to velké plus.

PSALI JSME:
Majitel domu má povinností nad hlavu

Propočtěte si všechny náklady

Investiční byt můžete pořídit z vlastních úspor či za pomoci půjčky, nejčastěji pak za použití hypotečního úvěru. Nájemné by mělo pokrývat právě splátku hypotéky a náklady spojené s nemovitostí. Při koupi je nutné brát na vědomí, že musíte disponovat určitými vlastními úsporami, abyste na úvěr vůbec dosáhli. Naspořené prostředky by měly tvořit nejméně 20 % ceny bytu.

To znamená, že při ceně bytu například 1 500 000 Kč byste měli investovat minimálně 300 000 Kč vlastních prostředků. Kupující musí také uhradit čtyřprocentní daň, která činí v daném příkladu 60 000 Kč.

Pravidelnými výdaji, které budete platit po celou dobu, jsou pojištění nemovitosti a daň z nemovitosti. Tyto výdaje se platí ročně a jsou určeny dle lokality a velikosti bytu, měsíčně pak vychází průměrně kolem 200 korun.

PSALI JSME:
Nájemce si vybírejte podle vlastností, jimiž disponuje váš byt

Je třeba také zohlednit příspěvky do fondu oprav, které po nájemci nelze ze zákona požadovat. Proto je důležité příspěvek zohlednit ve výši nájemného. Co ale po nájemnících požadovat lze, jsou platby za služby. V praxi je běžné, že plyn a elektřinu či poplatky za televizi, rozhlas a internet mají nájemci napsané na sebe.

Nesmíte také zapomenout na jednorázové platby za údržbu bytu, například opravy zařízení či vybavení, výmalba po změně nájemníků nebo pravidelné revize. Dobré je ve smlouvě zohlednit, od jaké výše platí opravu pronajímatel a do jaké částky nájemce.

Může se stát, že byt nebude obsazený po celou dobu. V nákladech tedy počítejte průměrně s jedním neobsazeným měsícem za rok, kdy musíte platit hypotéční splátku a náklady na služby. Pozor tedy na to, že výnos z bytu nepočítáme jen jako nájem – hypotéka = zisk. Do vzorce je třeba zahrnout i řadu dalších poplatků a nákladů spojených s vlastnictvím nemovitosti.

Dva modelové příklady (minimální vlastní zdroje a vyšší vlastní zdroje):

Nemovitost Byt 1+1 v centru Plzně, 35 m2 Byt 1+1 v centru Plzně, 35 m2
Cena bytu 1 450 000 Kč 1 450 000 Kč
Daň 58 000 Kč 58 000 Kč
Vlastní prostředky 290 000 Kč 580 000 Kč
Hypoteční úvěr na zbytek kupní ceny 1 160 000 Kč 870 000 Kč
Splátka úvěru na 30 let při 3 % p. a. 4 891 Kč 3 668 Kč
Orientační složení nájmu
Splátka hypotéky 4 891 Kč 3 668 Kč
Fond oprav 2 000 Kč 2 000 Kč
Pojištění a daň z nemovitosti 200 Kč 200 Kč
Údržba 500 Kč 500 Kč
Nájem pokrývající pouze náklady 7 591 Kč 6 368 Kč
Zisk z vložených prostředků (4 % p. a.)* 1 265 Kč 2 109 Kč
Rezerva pro případ vynechání nájmu (průměrně 1 měsíc ročně) 650 Kč 650 Kč
Minimální nájem bez poplatků 9 506 Kč 9 127 Kč

*Vložení vlastních prostředků do nákupu nemovitosti je investice a očekáváme od ní zhodnocení. Proto je důležité započítat do nájmu i tuto část. Výpočet zahrnuje zhodnocení vložených prostředků (vlastní zdroje + daň) a toto zhodnocení je rozpočítáno do nájmu i s předpokladem, že byt nebude obsazen kontinuálně po celý rok.

Nájemné je v příkladu počítáno na čisté pokrytí nákladů na pořízení nemovitosti. Počítáme i s nákladem obětované příležitosti = s využitím vlastních prostředků. Ty bychom mohli investovat i jinde, například do nemovitostního fondu. Nájem bychom pak mohli ještě mírně navýšit například o 500 korun, abychom dosahovali „čistého“ zisku v podobě nájmu.

Zajímavé může ještě být, pokud bychom těchto dodatečných 500 korun dále investovali například do otevřených podílových fondů. Otevírá se tak zajímavá možnost, jak hypoteční úvěr splatit dříve, a to v prvním případě o čtyři roky a v druhém dokonce o pět let dříve. Mimořádná splátka úvěru však není povinnost. Pokud bychom nechali naše prostředky pracovat déle, tak při průměrném ročním zhodnocení 4 % na nás za 30 let čeká cca 344 000 korun. Tyto prostředky mohou posloužit na zaplacení větší rekonstrukce, nebo jako další prostředky pro období penze. Zároveň máme stále nemovitost, kterou můžeme dále pronajímat či v případě potřeby prodat.

K investičnímu bytu je třeba přistupovat s rozmyslem a zvážit i další proměnné, jako jsou vývoj trhu s nemovitostmi, vývoj úrokových sazeb, vývoje cen služeb spojených s bytem, ale i ceny nájmů v dané lokalitě. Uvedené příklady tedy ukazují zejména logiku, jak k dané investici přistupovat a jak uvažovat o nákladech a možném výnosu.

Autorka je vedoucí realitního oddělení společnosti Broker Consulting
Autor je hlavní analytik společnosti Broker Consulting
(Redakčně upraveno)

PSALI JSME:
Sedm rad, jak najít spolehlivého nájemníka a jak si ho udržet

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Odesláním vyslovujete souhlas s dokumentem Všeobecné podmínky používání webových stránek

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Další z rubriky Investice

Nejčtenější

Nechcete už pracovat? Začněte počítat…

Už se vám nechce pracovat, protože jste se podle vašeho mínění už napracovali dost? Pak je ta správná chvíle spočítat si, zda máte nárok na starobní důchod, případně předdůchod či předčasný důchod. Pokud ještě ne, …

Do důchodu v 65 letech. Nebo bude všechno jinak?

Čím jsme starší, tím více vyhlížíme magickou hranici 65 let, kdy budeme moci začít čerpat starobní důchod. Finanční prostředky, které jsme každý měsíc či jednou za rok platili státu, se nám konečně začnou vracet a …
Kurzovní lístek
Chci nakoupit
Chci nakoupit
Chci prodat
EUR
EUR
USD
GBP
CHF
JPY
DKK
NOK
SEK
CAD
AUD
PLN
HUF
HRK
RUB
Rolovat nahoru