Pokud není ve smlouvě uvedeno jinak, může být nájem zvýšen nejdříve za rok od poslední úpravy ceny, přičemž zvýšení nesmí přesáhnout překročit 20 % za poslední tři roky. A další hranici tvoří obvyklé nájemné za obdobný byt v daném místě.
Smlouva je základ
Pronajímatele i nájemce může od podobných nepříjemností či nedorozumění uchránit dobře koncipovaná nájemní smlouva. Tedy taková, která obsahuje všechny základní informace a je v souhlasu s občanským zákoníkem, který se této oblasti podrobně věnuje.
Jaké jsou základní informace? V první řadě identifikace smluvních stran i předmětu nájmu. V případě bytu či domu se vyplatí uvádět údaje z katastru nemovitostí, včetně rozměrů bytu či nebytových prostor nebo i příslušenství. Tedy co nejpřesněji to, co pronajímám.
Co a kolik platit
Ve smlouvě se uvádí také doba, po níž se smluvní vztah uzavírá, a výpovědní lhůta. V případě, že konkrétní termín není uveden, automaticky se bere, že nájem byl uzavřen na dobu neurčitou. V případě prodlužování smlouvy nebo při změně nájemného se nemusí podepisovat nová smlouva, stačí tyto skutečnosti uvést v dodatku.
Důležité je ve smlouvě zakotvit, kolik, jak a za co nájemce platí. A jakým způsobem a kdy bude provedeno vyúčtování, když například energie hradí zálohově. Pronajímatel může požadovat také kauci, a to až do výše čtvrtletního nájmu.
Co si nelze vynutit
Naproti tomu některé požadavky mohou být zapsány ve smlouvě, ale vymoci je nelze, pokud překračují rámec občanského zákoníku. Pronajímatel tedy nemůže nájemci např. zakázat, aby si adresu pronajímaného bytu zapsal jako trvalé bydliště.
Může sice do smlouvy uvést maximální počet osob, které v pronajímaném bytě budou bydlet, toto omezení se však nevztahuje na nájemcovy osoby blízké. Také mu nemůže zakázat chovat domácí zvířata, ale vyplatí se do smlouvy uvést sankce (včetně propadnutí kauce) za poničení bytu či jeho vybavení.
Nájemce nelze ani nutit, aby na vlastní náklady opravoval byt ve větší míře, než stanoví zákon. Podle legislativy nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy do tisíce korun, pokud souvisejí s užíváním bytu. Roční hranice nákladů na drobné opravy je pak stanovena na 100 korun za metr čtverečný pronajímané podlahové plochy.
Co je faktický nájem?
Podle nového občanského zákoníku nemusí být nájemní smlouva uzavřena písemně, i když pro pocit jistoty stále platí, že co psáno, je i dáno. Ale ústní dohoda už není důvodem k prohlášení nájemního vztahu za neplatný.
Pokud nájemce užívá byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je právně v pořádku (např. pronajímatel jej neupozornil na opak), považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou, i když by se tak stalo jen ústní formou. Jedná se totiž o tzv. faktický nájem.
Co by měla obsahovat nájemní smlouva na byt?
- Co nejpodrobnější identifikaci obou smluvních stran i pronajímané nemovitosti.
- Dobu, po níž se smluvní vztah uzavírá, a výpovědní lhůtu.
- Kolik, jak a za co nájemce platí. Jakým způsobem a kdy bude provedeno vyúčtování.
- Kauci až do výše čtvrtletního nájmu.
- Do smlouvy lze mj. uvést, ale není to vymahatelné – zákaz zapsat si pronájem jako trvalé bydliště, omezený počet spolubydlících z okruhu osob blízkých, zákaz domácích zvířat, malých dětí a kouření.
- Občanský zákoník omezuje roční náklady na drobné opravy, které hradí nájemce, na 100 Kč za metr čtverečný pronajímané plochy.
- Smlouva nemusí být uzavřena písemně, i když se tato forma doporučuje. Navíc s poukázáním na tzv. nájem se nájemní smlouva považuje za řádně uzavřenou, pokud nájemce užívá byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je právně v pořádku (např. pronajímatel jej neupozornil na opak).
