Nájmem se rozumí situace, kdy majitel nemovitosti přenechá svůj byt či dům k dočasnému užívání druhé osobě a ta mu za to platí nájemné. Oproti tomu podnájem vzniká ve chvíli, kdy samotný nájemce dává třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část. Peníze potom inkasuje sám nájemce.

Majitel pronajímané nemovitosti uzavírá smlouvu pouze s nájemcem. Jeho osobu si tedy může vybrat. To ještě před rokem 2014 platilo i u podnájmů. Nový občanský zákoník ale přinesl možnost podnájmu bez souhlasu majitele nemovitosti, nájemce si tedy může prakticky vzít do podnájmu kohokoliv. Na druhou stranu to ale platí jen v případě, že nájemce v bytě nebo domě bydlí společně s podnájemníkem, pronajímá tedy pouze část bytu. V takovém případě pak majitel nemovitosti nemůže nijak protestovat. Klasickým příkladem je, že jeden byt obývá několik studentů, každý má k užívání jeden pokoj a nájemní smlouva je napsána na jednoho z nich.

Bez souhlasu pronajímatele je nájemce oprávněn dát do podnájmu část bytu pouze v případě, že v bytě sám trvale bydlí. Trvalým bydlením se rozumí stav, kdy nájemce byt opustí pouze na přechodnou dobu, například v souvislosti se služební cestou do zahraničí nebo lázeňským pobytem, nikoliv však natrvalo. Trvalým bydlením nájemce se rozumí i stav, kdy nájemce užívá byt na základě nájemní smlouvy uzavřené i na dobu určitou. Naopak pojem „trvalé bydlení“ nemá žádnou souvislost s úředním údajem o trvalém pobytu vedeným v evidenci obyvatel, což bývá častý omyl. Rozhodující je z tohoto pohledu pouze faktický stav užívání nájemního bytu nájemcem.

Z uvedeného vyplývá, že bez souhlasu pronajímatele nemůže nájemce nikdy dát do podnájmu celý byt a sám bydlet jinde. Pokud tedy nájemce v bytě sám trvale nebydlí (a to i pokud si ponechává k užívání některou z místností, například na uskladnění svých věcí, nebo si k užívání vymíní pouze místnost nebo příslušenství bytu k bydlení objektivně nepostačující), není oprávněn dát byt nebo jeho část dále bez souhlasu pronajímatele do podnájmu. Pokud má být předmětem podnájmu pouze část bytu a současně nájemce v bytě bude trvale bydlet, souhlas pronajímatele se nevyžaduje.

V případech, kdy je nutný souhlas pronajímatele s podnájmem, musí nájemce žádost o souhlas s podnájmem i vlastní souhlas pronajímatele mít vždy písemnou formu. Požádal-li nájemce pronajímatele o souhlas s podnájmem písemně a pronajímatel se do jednoho měsíce nevyjádří, považuje se souhlas za daný. To však neplatí, byl-li předem sjednán zákaz podnájmu.

Přenechání celého bytu nebo části bytu bez souhlasu pronajímatele v případech, kdy se ze zákona takový souhlas vyžaduje, může být jednak považováno za hrubé porušení nájemní smlouvy sankcionované možností výpovědi z nájmu a v případě družstevních bytů i za porušení povinností člena bytového družstva. Pokud podnájemce uzavře smlouvu s osobou, která sama není nájemcem nebo nemá souhlas s podnájmem, hrozí podnájemci, že se majitel bude domáhat vyklizení podnajatého bytu nebo jeho části.

Na rozdíl od nájemce bytu není podnájemce jako uživatel bytu nebo jeho části tolik chráněn zákonem, a proto je při sjednávání podnájmu vždy na místě obezřetnost.

Týká se to například ukončení podnájmu výpovědí, kterou může podnájemce dostat bez udání důvodu. Výpovědní lhůta může být totiž nájemcem ve smlouvě o podnájmu určena libovolně. Student tak může v podstatě skončit ze dne na den na ulici. Není-li však ve smlouvě lhůta upravena, je standardní, tedy tříměsíční. Podnájem bytu však končí vždy nejpozději s koncem nájmu bytu.

Na rozdíl od smlouvy o nájmu bytu nemusí být podnájemní smlouva uzavřena písemně. Z důvodu právní i faktické jistoty obou smluvních stran je však uzavření podnájemní smlouvy písemnou formou na místě. Zákon dále, na rozdíl od nájemní smlouvy, nepředepisuje žádné náležitosti, které by podnájemní smlouva měla obsahovat. Lze doporučit, aby podnájemní smlouva obsahovala alespoň přesné vymezení podnajímaného bytu nebo jeho části a výši ceny podnájmu, případně cenu služeb poskytovaných podnájemci s podnájmem, určení těchto služeb a jejich splatnost.

Je zapotřebí věnovat pozornost i podnájmům družstevních bytů. Členové bytových družstev totiž užívají družstevní byt na základě nájemní smlouvy uzavřené s bytovým družstvem. I na ně se tedy vztahují výše popsané zákonné podmínky souhlasu bytového družstva s přenecháním družstevního bytu do podnájmu.