V době účinnosti minulého občanského zákoníku (č. 40/1964 Sb.), tj. do 31. 12. 2013, měli spoluvlastníci v případě převodu podílu na společné věci předkupní právo k tomuto podílu. Uplatňovalo se jak v případě úplatného (koupě, směna), tak bezúplatného (darování) převodu a vztahovalo se k majetku nemovitému i movitému. Výjimkou byl pouze převod na osobu blízkou, který měl před předkupním právem přednost.
NÁVRAT PRÁVA PO NĚKOLIKA LETECH
Současný občanský zákoník předkupní právo spolumajitelů nepřevzal a po roční přechodné době je v podstatě zrušil. Předkupní právo si je nyní možné sjednat pouze smluvně, tedy ze svobodné vůle obou stran, což v praxi znamená, že k tomu ujednání dochází pouze za specifických podmínek, protože který majitel by si nechal předem svázat ruce před případným prodejem.
Rovněž to však znamená, že zbývající majitelé už nemohou ovlivnit, kdo bude jejich nový soused a především, jaký vztah bude mít k povinnostem vyplývajícím z tohoto spoluvlastnictví. Kdo zažil ve společenství vlastníků bytových jednotek nekonečné dohady s neplatiči poplatků za energie a služby, ten této kritice rozumí. Na druhou stranu se však objevuje argument, že své sousedy (spolumajitele) si lidé nevybírají ani ve chvíli, kdy se do bytového domu stěhují a přesto je tato skutečnost neodradí.
Legislativa však dala přednost zájmům spolumajitelů před svobodou nakládat volně se svým majetkem a s účinností od Nového roku do občanského zákoníku předkupní právo vrací. Novela občanského zákoníku však také obsahuje několik výjimek postihujících specifické situace a uvádí i závazné termíny, takže je určitě užitečné se s ní seznámit, pokud vás v příštím roce čeká prodej bytu v domě s více vlastníky.
ŘEŠENÍM JE PŘEVOD NA BLÍZKÉ
Obecně platí, že předkupní právo bude znovu uplatňováno u úplatných i bezúplatných převodů, nově však jen u nemovitých věcí. Výjimku opět tvoří převod na osobu blízkou, která je definována v paragrafu 22 občanského zákoníku. Možnost vyhnout se předkupnímu právu tak zahrnuje převod nejen na příbuzné v přímé linii i sourozence a manžele, ale také na registrované partnery a jiné osoby v poměru rodinném, jestliže by „újmu, kterou by utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní“.
V praxi bude předkupní právo znamenat pro majitele, který chce byt či garáž prodat, povinnost s touto skutečností seznámit ostatní spolumajitele. Tedy zjistit si jejich identitu, osobně jim učinit nabídku prodeje a získat jejich písemné vyjádření. V případě např. garážového stání v domě s několika desítkami domácností, kde je navíc několik rodin jen v nájmu, to bude dost náročný úkol. Toto právo může využít jen jeden spolumajitel, ale také celé společenství vlastníků (nové spoluvlastnictví se zaplatí a následně dělí podle velikosti majetkových podílů).
Teprve v případě, že nikdo ze spolumajitelů v zákonem stanovené době neprojeví o nabídku zájem, může majitel přistoupit k dalšímu kroku – veřejné nabídce. Cena, za kterou se prodej bude realizovat, však samozřejmě nesmí být rozdílná, než jakou nabízel ostatním spolumajitelům. Navíc by mělo jít o cenu pro danou oblast obvyklou. Tento krok není možné obejít už jen proto, že předkupní právo je jištěné zápisem v katastru nemovitostí.
PRÁVO, NE POVINNOST
Předkupní právo samozřejmě není pro spolumajitele povinností, podle novely zákoníku je možné se jej vzdát (paragraf 1124), a to dokonce s účinností pro své právní zástupce, což je opět evidováno ve veřejném seznamu (katastru nemovitostí).
Od ledna tedy budou moci spolumajitelé nemovitostí ovlivnit, s kým budou nově sdílet svůj majetek. Jaký to bude mít dopad v praxi, si musíme počkat, protože obvykle si byt nekoupí celé sdružení, ale jeden či dva bohatí majitelé, kteří si stejně vyberou nájemníka bez konzultace s ostatními. Jisté však je, že touto novelou se výrazně ztíží pozice majitelů, kteří už budou moci nakládat se svým majetkem jen za cenu překonání dost obtížných překážek.
Co je od ledna 2018 nového při prodeji bytů v domě s více majiteli?
- Do občanského zákoníku se vrací předkupní právo ostatních majitelů.
- Toto právo se nevztahuje pouze na osoby blízké.
- Při prodeji bytu, garáže či sklepa bude nutné nejdříve nabídnout koupi zbývajícím majitelům, kteří mohou nabídku využít jako jednotlivci, nebo společenství.
- Pokud majitel získá ode všech zamítavé stanovisko, může přejít k veřejné nabídce, nikoli však za jinou cenu.
- Průběh tohoto řízení je sledován v katastru nemovitostí.
Prosím ověřte si úplnost prezentovaných informací. V komentovaným ustanovení OZ se nezavádí předkupní právo \“zbývajících majitelů\“ (jak je uvedeno v 4. odstavci) ale spoluvlastníků. Stejně tak prodej garáže, která je ve výlučném vlastnictví jednoho majitele nebude vyžadovat souhlas několika desítek členů společenství vlastníků. To se stane pouze v případě, kdy garáž je součásti společných prostor a vlastník bytu má pouze právo ji užívat a to právo hodlá převést na někoho jiného.
Děkuje Vám, že čtete pečlivě naše poradny.
Opravdu došlo k jistému zjednodušení v terminologii a popisu situace, které je výsledkem nutnosti držet se vymezeného prostoru, který máme pro Poradnu k dispozici, ale také snahy podat problematiku stručně, srozumitelně a přitom čtivě, protože je primárně určena laické veřejnosti.
Opravdu by bylo vhodnější použít termín spoluvlastníci, než zbývající majitelé, s nímž zmíněná část občanského zákoníku nepracuje. Výraz spoluvlastníci jsme však v krátkém úseku použili několikrát a tak vyloženě pro oživení jsme zvolili termín zbývající majitelé tak, kde je z kontextu jasné, že se jedná o původně celé sdružení vlastníků (nově) mínus ten, který se svého podílu právě zbavuje.
Co se týká druhé výtky, pak z navozené situace v úvodu Poradny podle našeho názoru jasně vyplývá, že popisujeme stav v novém bytovém domě, kde je garáž/parkovací stání v drtivé většině součástí společných prostor. Nepředpokládáme, že by si povinnost získávat souhlas ostatních členů SVJ někdo vztáhnul na nemovitý majetek mimo zmíněný dům. Teoreticky samozřejmě bývalý majitel parkovací stání neprodává, ale převádí podíl na společném prostoru (tedy odpovídající část garážové plochy). V praxi se však jedná o zpoplatněný převod, vždyť ani na začátku první majitel nezískal tento podíl na ploše v garáži zdarma. O příslušnou částku za parkovací stání bývá navýšena cena prodávaného bytu (také ve výlučném vlastnictví člena SVJ), proto jsme opět pro zjednodušení použili termín prodej garáže/stání.
Comments are closed.