Mínusy? Poradit si s největším rizikem, jímž jsou nájemníci, a několika proměnnými, z nichž nejistý je hlavně kýžený růst nebo obávaný pokles cen v horizontu deseti či patnácti let. A při propočtech nezapomenout kalkulovat s jednou větší a druhou menší dírou v rozpočtu.
1. Pokud pronajímáte nemovitost, musíte příjem danit podle toho, zda jde o krátkodobý či dlouhodobý nájem a zda máte živnostenský list.
2. Příjem z dlouhodobých nájmů nepodléhá odvodům na sociální a zdravotní pojištění.
3. Po ukončení smlouvy musíte nájemci kromě kauce v původní výši zaplatit úroky za dobu, kdy jste měli jistotu v úschově. K vypočtení úroků se použije výše, kterou požadovaly banky v době uzavření smlouvy (složení kauce).
O co jde? Získaný nájem je zdanitelný příjem, takže je nutné podat daňové přiznání a odevzdat státu, co jeho jest. Druhý výdaj představuje povinnost vrátit nájemníkům kauci včetně úroků, což může být tří let až desetitisícová částka. Je dobré si připomenout, že majitel nemovitosti může volit mezi dlouhodobým a krátkodobým nájmem. Liší se nejen, jak jejich označení napovídá, svou délkou, ale i charakterem poskytování této služby, z níž pak vyplývá způsob zdanění. Krátkodobý nájem je vlastně ubytovací služba, k jejímuž poskytnutí není třeba uzavírat smluvní vztah. K ubytování dochází pravidelně, na přechodnou dobu a v řádu nejvýše týdnů.
Krátkodobě včetně úklidu
V rámci krátkodobého nájmu je nabízen úklid, výměna ložního prádla, stravování a další služby, ubytovaná osoba neprovádí a nehradí ani běžnou údržbu a cena ubytování bývá uváděna včetně spotřeby energií.
Kromě provozování běžných ubytovacích zařízení (hotely, penziony apod.) je za krátkodobý nájem považována i nabídka přechodného ubytování ve vlastním bytě, pokud je nabízena i poskytována soustavně nebo opakovaně.
Kromě daně i odvody
A jak se daní peníze získané z krátkodobého nájmu? Jako příjmy ze samostatné činnosti v rámci dílčího základu daně § 7 zákona o dani z příjmů, protože splňují základní charakteristiku živnosti – vykonávají se soustavně, samostatně, vlastním jménem a na vlastní odpovědnost za účelem dosažení zisku.
K provozování takové činnosti je obecně nutné živnostenské oprávnění. Pokud ho majitel nemovitosti nemá, bude tyto příjmy zdaňovat jako příjem z jiného podnikání. Nemůže však v tom případě uplatnit paušální výdaje ve výši 60 procent, ale pouze 30 procent.
Naopak povinnosti kromě daně 15 či 23 procent platit i odvody na sociální a zdravotní pojištění jej to nezbavuje.
Dlouhodobý nájem jinak
Dlouhodobý nájem, obvykle bytů či domů ve vlastnictví fyzických osob, je legislativně upravený a vyžaduje uzavření smlouvy s povinnými údaji. Na rozdíl od krátkodobého nájmu pronajímatel účtuje výši nájmu a energií, vody i služeb zvlášť (dodavatele si může obstarat i nájemce), smlouvu uzavírá na delší dobu a mezi povinnosti nájemce mj. patří provádět a hradit běžnou údržbu a drobné náklady.
Příjmy se po odečtení nákladů a daňových slev v tomto případě daní podle § 9 zákona o dani z příjmů jako specifické příjmy z nájmů 15 procent (ev. 23 procent, pozn. aut.), ale nepodléhají odvodům na sociální a zdravotní pojištění.
Povinnost vracet také úroky
Méně bolestivá, ale pro mnohé majitele stále ještě překvapivá, je povinnost po skončení smluvního vztahu s nájemcem vrátit kauci včetně úroků. Kauce u nájemní smlouvy představuje jistotu, ze které je možné hradit nedoplatky či škody, které mohly vzniknout při užívání nemovitosti.
Kauce není povinná, obě strany se na ní na začátku smluvního vztahu mohou domluvit v maximální výši trojnásobku měsíčního nájmu (bez zahrnutí dalších poplatků). Pokud využily tento strop, není možné požadovat pro případ vzniklých škod ještě smluvní pokutu. Trojnásobek nájmu je maximem pro součet všech finančních pojistek.
Co naopak povinné je, a tentokrát pro majitele? Vrácení kauce či jiných jistot včetně úroků. Mnoho nájemců se zatím spokojuje s vrácením složené kauce v původní výši, ale na úroky mají nárok, i když by to nebylo uvedeno ve smlouvě.
Nejde o pár korun
K vypočtení úroků se použije výše, kterou požadovaly banky při poskytnutí úvěru v době uzavření smlouvy. Že se o úroky nebudou chtít nájemci dohadovat, protože jde o pár korun? Tak zkuste počítat.
Před třemi lety jste uzavřeli smlouvu s nájmem 25 000 korun měsíčně a složili kauci 75 000 korun. V té době poskytovaly banky úvěry se zhruba osmiprocentním úročením, takže za tři roky zvyšují úroky jistinu o zhruba dvacet tisíc.
Obě smluvní strany budou pravděpodobně počítat jinou výši úroků, což může vést až k soudní dohře, která spor oběma stranám prodraží. Nejlepším řešením je tedy prevence, tedy stanovit kauci, úroky i dobu nájmu ve výši přijatelné pro obě strany už při podpisu smlouvy.
