Majitelům starších nemovitostí na méně atraktivních místech se vícenáklady spojené s růstem cen energií nedaří delegovat na nájemce a nad trhem obchází stín výprodejů a obava ze zakonzervovaných objektů.
První vlna přichází už nyní. Odchody nájemníků zaznamenal po skončení sezony například segment gastronomie, méně utrácející domácnosti již začínají stahovat i lokální provozovatele služeb. Majitelé tuší, že sehnat nové nájemníky a provozovatele podniků, kteří si dokáží za nájem a provoz výrazně připlatit, bude problém. Klid před bouří je patrný také u nájemců výrobních areálů.
Trh se v současnosti rozdělil na dvě kategorie. V té první, která zahrnuje objekty nevyhovující lokalitou, zaměřením a hlavně energetickou náročností, už jsme svědky první vlny výprodejů. Majitelé dobře odhadují, že pokud mají prodat s co nejmenšími ztrátami, musí to udělat hned. Později se totiž na trh vyplaví desítky podobných objektů.
Počet prodávaných nemovitostí se i proto jen za poslední kvartál zvýšil zhruba o 25 procent. Zatím však stále odpadávají ty nejzranitelnější kusy, které balancovaly na hraně komerční udržitelnosti již v době koronavirové pandemie.
Druhá kategorie – tedy objekty, které si zatím drží svou hodnotu – však bude postupem času erodovat. Železné jádro nemovitostí, které by krizí být zasažené neměly, je přitom relativně malé. Zahrnuje nízké desítky procent administrativních objektů, kvalitních průmyslových a logistických hal nebo obchodních nemovitostí v předních lokalitách.
Pro trh je nepříjemnou novinkou, že dopady se nebudou, tak jako v minulosti, primárně odvíjet od lokality a jejího sociodemografického složení.
Do stejných problémů se tak kvůli vysokým energiím a nehospodárnosti provozu mohou v blízké budoucnosti dostat majitelé například výrobních areálů ve Středočeském kraji i na Ostravsku, nebo starší administrativní budovy v Brně, stejně jako Karlových Varech.
První na řadu přijdou podniky z terciérní sféry. Gastronomii budou následovat kosmetické salony, prodejny, ale také nájemci kancelářských prostor, pro které bude často výhodnějším řešením přechod na práci z domova nebo hybridní provoz.
U gastronomických provozoven lze v příštím roce očekávat propad v nabídkových cenách až o třetinu, u starších administrativních budov mohou klesnout nabídkové ceny klidně o 15 procent.
Druhou a svými dopady zásadnější vlnu pak budou představovat firmy, které budou končit provoz ve výrobních areálech. V případě, kdy se sejde vysoká energetická náročnost provozu s nehospodárností objektu a ještě se k tomu přidají byznysové problémy, nemají firmy šanci situaci přežít. Bohužel se v tomto případě bavíme o stovkách areálů, které spadají do této rizikové skupiny.
Vítězové aktuálního dění jsou již dnes známí – jsou to objekty, jejichž majitelé v minulých letech investovali do snižování energetické náročnosti. Ty, které mají vhodnou lokalitu, mohou ve své hodnotě růst i v následujících letech – a to v řádech jednotek procent.
Bodovat budou nejen provozovny v centrech, ale i v nově se utvářejících lokalitách, kam se stěhují městské domácnosti za levnějším. Ani pro majitele nehospodárných objektů – pokud jsou alespoň trochu v dobrých lokalitách – však nemusí být nic ztraceno.
Jakmile pomine první šok, pravděpodobně opět stoupne poptávka po pronájmech. A síla oživení bude do jisté míry závislá od nabídky vhodných objektů. Na trhu tedy bude mít své místo i skupina částečně upravených kanceláří a provozoven, které dokáží účinně odstranit největší energetické nedostatky.
V dlouhodobém horizontu pak bude právě investice do snížení energetické náročnosti jeden z nejviditelnějších pozitivních efektů celé krize.
Nemovitosti v komerčním segmentu tak získají do budoucna výrazné nové kvality – včetně alespoň částečné soběstačnosti, která se pravděpodobně stanou novou normou. Majitelé, kteří do nich zainvestují, získají významnou konkurenční výhodu a posílí, nájemci pak mohou očekávat výrazně nižší náklady na provoz.
Autor je senior manager společnosti RSM
(Redakčně upraveno)
Ilustrační foto: Depositphotos.com
