Osobně bych dnes investici do rezidenční nemovitosti nedoporučil – tedy pokud v ní investor přímo neplánuje bydlet. Hlavním důvodem je kombinace vysokých pořizovacích cen a relativně nízkých výnosů z pronájmu.
Ceny bytů a rodinných domů v České republice zůstávají na historicky vysokých úrovních, zejména v Praze a dalších velkých městech. Výnosnost investičních bytů se tak postupně snižuje. V některých lokalitách se podle odborníků dostává do situace, kdy nájemné nepokrývá plně náklady spojené s financováním nemovitosti.
Rezidenční nemovitosti jsou v Česku dlouhodobě předražené. Pokud investor využívá bankovní financování, zejména hypoteční úvěr, může se dostat do záporného výnosu. To platí především v Praze, kde je rozdíl mezi cenou nemovitosti a výnosem z pronájmu nejvýraznější.
Právě hypoteční úvěry dnes představují jeden z nejvýznamnějších faktorů, který ovlivňuje investiční rozhodování. Vyšší úrokové sazby výrazně prodlužují návratnost investice a snižují její celkovou atraktivitu. Využití bankovního financování jako investičního nástroje proto někteří v současné době nedoporučují.
Navzdory celkovému ochlazení investičního zájmu existují regiony, které mohou investorům nabídnout zajímavější příležitosti. Investiční potenciál lze nadále hledat například v Ústeckém nebo Moravskoslezském kraji, a to zejména ve vybraných lokalitách s dlouhodobě stabilní poptávkou po nájemním bydlení.
Avšak i v těchto regionech je nutné postupovat velmi selektivně a důkladně analyzovat konkrétní lokalitu, kvalitu nemovitosti i strukturu nájemníků. Automatické očekávání růstu cen nebo vysokých výnosů již podle nich není realistické.
Za zajímavou alternativu k rezidenčním nemovitostem jsou v současnosti považovány komerční prostory. Ty mohou nabídnout stabilnější výnos a z hlediska ceny za metr čtvereční často vycházejí výhodněji než byty určené k pronájmu.
Komerční nemovitosti navíc často pracují s dlouhodobými nájemními smlouvami, které investorům přinášejí vyšší předvídatelnost příjmů. Přesto i zde platí, že klíčovou roli hraje kvalita lokality a ekonomická stabilita nájemce.
Očekávání dalšího růstu cen nemovitostí jsou spíše umírněná. Předpokládá se, že případné zdražování se bude pohybovat maximálně v řádu jednotek procent ročně. Významnou roli přitom může sehrát i regulatorní politika České národní banky (ČNB), která dlouhodobě sleduje stabilitu trhu a dostupnost bydlení.
Domnívám se, že ČNB bude i nadále aktivně působit proti nadměrným investičním nákupům bytů a snaze jednotlivců vlastnit větší množství investičních nemovitostí.
Současná situace neznamená, že by nemovitosti ztratily svou hodnotu jako celek. Pro mnoho lidí zůstává vlastní bydlení jedním z nejdůležitějších životních cílů a dlouhodobě stabilní formou uchování hodnoty majetku.
Z pohledu čistě investičního je však lepší větší opatrnost a důkladné zvažování alternativních investičních nástrojů. S touto otázkou se setkávám velmi často a lidem nyní říkám, že v současném období investice do rezidenčních nemovitostí nedává ve většině případů ekonomický smysl.
Autor je hlavní ekonom realitního portálu Videobydleni.cz
(Redakčně upraveno)
