Jednou z hlavních devíz Dubaje byla její bezpečnost. Pro spoustu lidí představovala variantu úniku, kdyby se situace v Evropě, například v souvislosti s válkou na Ukrajině, eskalovala. O to větším šokem byly hořící luxusní hotely a otřásající se letiště. Sama podstata Dubaje, tedy její bezpečnost geopolitická i investiční, se otřásla v základech.
Do nemovitostí v oblíbeném emirátu investovali i Češi, a to z řad manažerů, podnikatelů, celebrit, ale i běžných občanů. Sociální sítě pak plnily prohlášení makléřů i příběhy těch, jimž se nákup nemovitosti rychle zhodnotil. Reklama byla podpořena rychlým růstem cen nemovitostí, který se nastartoval zejména v pocovidových letech.
Relativně jednoduchý proces nákupu, otevřenost trhu, ekonomická rozvinutost i daňově výhodné podmínky byly obrovskými lákadly. Fyzické osoby zde nedaní výnosy z pronájmů ani neplatí daň z nemovitosti. Jen se v barevných prospektech nějak „zapomnělo“ na fakt, v jak rizikové lokalitě Dubaj leží.
Výnos v mnoha případech zcela zastínil zásadní otázku, zda investoři o trhu mají dostatečně detailní informace, aby v něm bez obav budovali své nemovitostní portfolio.
„Dubajský realitní boom byl postaven především na růstu cen a výnosů, nikoli na hlubší analýze dlouhodobé bezpečnosti regionu nebo na porozumění jeho kulturnímu a regulatornímu prostředí,“ uvádí Filip Šejvl, managing partner realitní kanceláře Philip & Frank.
Dodává, že ceny rezidenčních nemovitostí od roku 2022 do začátku roku 2025 vzrostly přibližně o 60 procent, a to při současném spuštění rozsáhlých developerských projektů. Jen v minulém roce evidoval trh více než 215 tisíc realitních transakcí v celkové hodnotě přibližně 686 miliard emirátských dirhamů (AED, zhruba 187 mld. dolarů, pozn. red.).
Ceny nemovitostí v Dubaji nejsou závislé jen na ochotě investovat do nových apartmánů, ale také na zájmu turistů trávit zde svou dovolenou. Značná část z nich volila právě ubytování v soukromí v pronajatých apartmánech soukromých vlastníků a tempo návratnosti těchto investic se bude při klesající poptávce výrazně snižovat.
Přitom právě výnosy z pronájmů, které se pohybovaly mezi pěti až devíti procenty ročně, byly jedním z hlavních lákadel. Odborníci přitom upozorňují, že otřes trhu s nemovitostmi by nastal i bez vypuknutí válečného konfliktu. Jak již ukázaly příběhy z minulosti, žádný strom neroste do nebe a trvalá expanze a růst jsou jen iluzí, nikoli reálným scénářem.
„Geopolitická nejistota je katalyzátor, nikoliv příčina. Dubaj vykazovala známky přehřátí již před současnou eskalací. Pokud je růst příliš rychlý a tažený především očekáváním dalšího růstu, systém je strukturálně křehký,“ upozorňuje Šejvl.
Zásadní nyní bude další vývoj konfliktu. Tím, že je dubajský nemovitostní trh silně mezinárodní (kolem 40 procent je v rukou zahraničních majitelů), je také velmi citlivý na globální dění. Při nejisté atmosféře tak mnohem snáze než na trzích s převážně domácími vlastníky může dojít k rychlému odlivu kapitálu.
O panice (zatím) hovořit nelze, ale v klidu investoři také rozhodně nejsou. Potenciální kupci vyčkávají a pořízení nemovitostí odkládají. Je pravděpodobné, že část z nich si nákup zcela rozmyslí, další budou tlačit developery ke snížení ceny.
Geopolitické napětí ztěžuje také logistiku či dodávky materiálu, což je v situaci, kdy naprostá většina prodejů probíhá off-plan, tedy v momentě, kdy se projekt bude teprve realizovat, velké komplikace. Pokud by došlo k tomu, že by lidé začali nemovitosti i za cenu ztrát prodávat, trh by se mohl propadnout i o desítky procent, a to velmi rychle.
„Někteří realitní agenti však současnou situaci stále zlehčují, což hraničí s hyenismem a ignorantstvím. Snaží se tím maskovat úbytek prohlídek i skutečnost, že investoři se začínají ohlížet po jiných bezpečnějších trzích,“ poznamenal generální ředitel společnosti Arya Properties Petr Hemerka.
Zda se bude schopen trh s nemovitostmi ze zasažené rány oklepat a znovunabýt ztracenou důvěru, bude záležet především na délce napětí. Čím déle bude mít region punc nestabilní destinace, tím obtížnější bude opětovné vybudování reputace.
Pro mnohé navíc větší riziko než propad trhů představuje fakt, že se trh s nemovitostmi ve Spojených arabských emirátech (SAE) ocitl ve středu mediálního zájmu. Dubaj, jakož i další emiráty, byla symbolem diskrétního zacházení s penězi, kde se jejich původ prakticky nezkoumal.
Již podle studie Eutax Observatory z jara 2024 by vlády a mezinárodní organizace měly zesílit tlak na SAE, aby země očistila svůj realitní trh – nejen s ohledem na investice ruských občanů, ale všech, kteří svůj původ peněz nejsou schopni dostatečně doložit. A to může být pro mnohé impulsem pro to, aby se porozhlédli někde jinde.
Na odpověď otázku, jak se bude v následujících měsících a letech překreslovat investiční mapa do nemovitostí v zahraničí, si budeme muset ještě počkat. Již nyní je však jisté, že prostředí investic otřáslo v základech a není reálné, že by nápor kupců pokračoval ve stejném duchu jako doposud.
Vize města, které se chlubí svými nej, odkazuje k zářné budoucnosti. Ta teď dostala vážnou trhlinu. Odkrývá nám tvrdou realitu, že Dubaj je součástí třaskavého regionu a dílkem geopolitické skládačky, nikoli rájem ve své vlastní bublině, jehož se okolní realita nijak nedotýká.
