Nemá-li většina spolubydlících o správu domu zájem a nechodí na schůze, bývá rozhodování v takových bytových domech často paralyzováno. Zatímco bytovým družstvům umožňuje právní úprava konání náhradní členské schůze, společenství vlastníků takovou možnost nemají. A počet společenství, která jsou bez řádného vedení, narůstá.
Nevděčná práce se značnými riziky
„Být členem výboru je pro řadu lidí značně nevděčná práce,“ říká Jan Vysloužil, předseda Svazu českých a moravských bytových družstev: „Nesete relativně velkou zodpovědnost, například za výběrová řízení, musíte se orientovat v bytové legislativě, děláte de facto práci navíc po večerech a víkendech, kterou nikdo neocení, a ani odměna za ni nebývá kdovíjaká.“
V posledních letech přibylo nejen legislativy, ve které se lidé ve vedení společenství vlastníků musí vyznat, ale také té, která přímo dopadá na fungování těchto bytových korporací.
„V roce 2014 po přijetí nového občanského zákoníku, který například zavedl majetkovou zodpovědnost členů výborů společenství vlastníků, zákonodárci slibovali zjednodušení legislativy. Od té doby je tomu přesně naopak,“ vysvětluje demotivaci lidí se do vedení společenství hlásit Kateřina Horáková, vedoucí právního oddělení SČMBD. A dodává: „Laik není schopný všechny potřebné normy obsáhnout. Navíc přibývá papírování, ale i žalob vedených proti členům výborů.“
Mezi nejnovější povinnosti podle Horákové patří například zvýšené nároky na vedení dokumentace při zpracování osobních údajů nebo povinnost zápisu skutečných majitelů podle předpisů zavádějících opatření proti praní špinavých peněz. „Co se řízení společenství vlastníků týče, jednat v souladu se zákonem je bez značné časové a finanční investice do potřebných informací téměř nemožné,“ dodává Vysloužil.
Z nezájmu profitují správcovské firmy
Podle svazu, který sdružuje kolem 245 družstev a více než 400 společenství vlastníků majících ve správě přibližně 650 tisíc bytů v Česku, se problém s chybějícím vedením týká až patnácti procent společenství vlastníků.
Řada lidí, kteří vezmou funkci člena výboru, to udělá, protože se nechají se přemluvit a protože se k tomu nikdo jiný nemá. V praxi se posléze seznámí s tím, jak náročné je takovou funkci vykonávat a obávají se odpovědnosti. Správu svých domů pak lidé často nechávají vykonávat profesionály.
Výhodou správcovské firmy je, že nikdo z vlastníků jednotek nemusí ručit svým majetkem za správu domu. Při hledání profesionálního správce by si však měli lidé uvědomit, že by odbornost takového správce měla být všeobecná. Neměla by se zužovat např. jen na vedení účetnictví domu. Správce by měl mít zkušenosti, zázemí a měl by nabídnout podporu také v právní a technické (stavební) oblasti.
„Setkáváme se však s tím, že často jediným kritériem pro výběr profesionálního správce bývá cena. Je-li rozsah správy omezen na úplné minimum a není-li věnována odborná pozornost všem oblastem, může se taková správa časem naopak prodražit,“ varuje Horáková.
Tlaku čelí také bytová družstva
V posledních letech ale čelí značnému tlaku i družstva. Pro správu vlastních domů platí v bytových družstvech poněkud jednodušší pravidla, než pro správu domů ve společenství vlastníků. Ve společenství vlastníků je rozhodování v řadě případů zablokováno právem veta každého z vlastníků. Nyní podle SČMBD dochází k legislativním zásahům, které se snaží úpravu družstevního bydlení přiblížit tomu vlastnickému a fungování družstev běžným obchodním korporacím.
„Zaznamenáváme důraz na ochranu jednotlivce na úkor většiny. Chystané legislativní změny tak bohužel nejsou pro bytová družstva příliš pozitivní,“ dodává Vysloužil s tím, že návrhy legislativních změn jsou často připravovány nepromyšleně, bez zkušenosti se správou bytového domu v praxi a bez analýzy konkrétních dopadů. Podle Vysloužila je tak navíc možné, že je čeká podobný osud jako společenství vlastníků.
Přitom bytová družstva mohou vedle svých správy vlastních bytových domů, ale i domů v cizím vlastnictví nabídnout cestu k zajištění bydlení pro skupiny obyvatel, které nedosáhnou na vlastní byty prostřednictvím hypotečních úvěrů. Nutná by ovšem byla podpora státu nebo územních celků ve formě podpory výstavby a daňového zvýhodnění, jak je to běžné v zahraničí. Prozatím tedy bytová družstva zaměřují svou pozornost spíše na údržbu bytového fondu.
