Čeští zemědělci hospodaří především na pronajaté půdě. Její podíl přesahuje 80 procent celkového trhu.zdroj: www.pixabay.com

ANALÝZA: Vyplatí se v roce 2017 investice do nemovitostí?

Jednoznačně ano, i když je potřeba dát si pozor hned na několik aspektů. Koupě stavebního pozemku v okolí velkých měst nebo koupě kvalitní zemědělské půdy je investicí, která má v dnešní době přepálených akciových trhů největší šanci na zajímavé zhodnocení.

Naopak nákup bytu na pronájem, dříve nejčastější varianta investování do nemovitostí, již většinou nenese takové výnosy jako dříve, kdy se zhodnocení pohybovalo v rozmezí pěti až sedmi procent. Ano, i dnes se dá pořídit – např. v dražbě nebo od člověka, který spěchá s prodejem – byt za zajímavou cenu a v dobré lokalitě (dokonce lze dražený byt financovat hypotékou), ale je třeba vzít v potaz negativa. A ta nejsou malá.

V České republice je silně zakořeněna potřeba vlastnictví bytu nebo rodinného domu, který slouží majitelům pro jejich bydlení. Z tohoto důvodu – a vzhledem k nízkým úrokovým sazbám hypoték – se nájemníci často rekrutují z lidí, kteří tvoří šedou ekonomiku svými nepřiznanými příjmy, ať už od zaměstnavatele nebo ze své živnosti.

HYPOTÉKY BUDOU NA JAŘE (A MOŽNÁ I DŘÍVE) LEVNĚJŠÍ

Další významnou kategorií jsou mladí lidé, kteří si chtějí společné bydlení vyzkoušet „nanečisto“. Obě dvě skupiny jsou každopádně ti, kteří bydlí v nájemním bytě v průměru jeden rok. Časté střídání nájemníků a administrativa s tím spojená už leckterého majitele investičního bytu přinutily k jeho prodeji a porozhlédnutí se po klidnější strategii pro zhodnocení svých volných peněz. A dokazuje to i statistika: Od ledna do konce září letošního roku se v České republice prodalo téměř o 15 % méně bytů než v loňském roce, přičemž až třetina bytů se kupuje na investici.

Navíc ceny bytů stále rostou, za necelé dva roky si zájemci o bydlení ve velkých městech museli připlatit o 21 % více. Váhat se nevyplatilo – cenovky hnaly nahoru také nízké úrokové sazby hypoték. Nejdražší jsou bytové jednotky v developerských projektech, kde je nutné si opravdu důkladně, a ideálně s odborníkem, pohlídat kvalitu stavby.

Úrokové sazby hypoték vzrostly na konci minulého měsíce i v průběhu prosince až o půl procenta – banky zdražení obhajují vysokými náklady, které jim přinesl nový zákon o spotřebitelských úvěrech platný od 1. 12. 2016.

Očekává se však, že nejpozději v březnu 2017 bankovní ústavy vyhlásí akce na opětovné snížení svých úrokových sazeb, které tak nakonec vyjdou v průměru o pouhé dvě desetiny procenta výše než sazby platící do listopadu. Podle odhadů několika velkých zprostředkovatelů hypoték bychom se měli pohybovat pod dvěma procenty.

OMEZENÉ MNOŽSTVÍ KOMODIT

Proč je vhodnější investice do stavebních pozemků nebo zemědělské půdy? Protože těchto komodit je omezené a konečné množství a půda se stává vzácností, jejíž cena roste – byť třeba pomaleji, ale zato stabilně – a v době propadů cen nemovitostí zaznamenává stagnaci nebo jen mírný pokles.

Stavební pozemky se kupují zasíťované i bez sítí, důležitá je hlavně lokalita. Investoři vnímají nákup takového pozemku především jako nízkorizikovou investici, která se jim léty zhodnotí a má nízké udržovací náklady. Za posledních pět let rostly ceny stavebních pozemků zhruba o pět procent každým rokem.

A co se aktuálně děje v oblasti zemědělské půdy? Ceny půdy a nájemné (pachtovné) v posledních několika letech stále rostou. Statistika je ale jednoznačná: Deset procent velkých zemědělských firem má u nás v majetku nebo v pronájmu 87 % zemědělské půdy.

V České republice není trh se zemědělskou půdou regulován. I z tohoto důvodu agrární lobby prosazuje zákon, který by nastavil pravidla prodeje půdy: První musí být osloven zemědělec, který na polích alespoň tři roky hospodaří. Pokud se nedomluví, musí oslovit jako druhého v pořadí stát. Teprve poté, kdy ani v tomto případě nedojde k domluvě, může vlastník půdu nabídnout komukoliv jinému.

VÝPRODEJ PŮDY NEBO SPÍŠ ZIŠTNÝ ZÁMĚR?

Tato lobby složená ze zástupců velkých zemědělských podniků chce podle svých slov zabránit „výprodeji“ zemědělské půdy a spekulativním nákupům. Ozývají se kritické hlasy, zejména ze strany menších rodinných farem a vlastníků půdy, že důvody navrhovaného zákona jsou ryze zištné: Velké firmy nechtějí přijít o půdu, která je díky štědrým státním dotacím výhodným artiklem v jejich zemědělském portfoliu. Vlastníci půdy odmítají, aby se tímto nebo jiným podobným zákonem stal vlastník půdy vazalem nájemce. To by přineslo pokles cen této komodity.

Pro příklad nemusíme jít daleko – český návrh zákona se inspiroval na Slovensku, kde byla uzákoněna regulace trhu s půdou v červnu 2014. Důsledkem je razantní pokles cen, a tím i realizovaných obchodů. V nejbližší době bude zákon posuzovat slovenský Ústavní soud. Kriticky se také vyjádřili zástupci Evropské komise, podle nichž zákon porušuje volný pohyb kapitálu.

Dagmar Krátká

Share

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *