Právě vysoký počet hypoték v posledních měsících naznačuje, že vysoké objemy nově poskytnutých hypoték jsou aspoň částečně reakcí na očekávaný/počínající růst (hypotečních) úrokových sazeb, tedy že jde o – hezky česky řečeno – frontloading.
Ten může ještě pár měsíců pokračovat, a to hned ze tří důvodů. Za prvé: Hypoteční úrokové sazby zatím rostou jen pomalu a jsou nadále poměrně nízko. Za druhé: Bankovní sektor může v důsledku dosavadního náporu chytat ve schvalování žádostí lehké zpoždění.
A za třetí: Na podzim nelze vyloučit příklon České národní banky (ČNB) ke znovunastavení limitů na hypotéky, a to by vedlo k nové vlně frontloadingu, tentokrát ve snaze čerpat hypotéku před začátkem platnosti těchto limitů.
Každý frontloading ale jednou skončí, a skončí i tento. Takto „uspíšené“ hypotéky pak mohou na trhu naopak chybět. Příští rok by tak mohl být ve znamení výrazného zklidnění situace, kdy objem nových hypoték může oproti letošku výrazně klesnout.
Překotný růst objemu hypoték zkusme dát do souvislosti s často zmiňovaným růstem vkladů domácností. Průměrný měsíční objem nových hypoték bez refinancování činí za posledních, tj. „covidových“ 12 měsíců podle dat ČNB necelých 25 miliard Kč.
Pokud se kolem 90 procent prodejů nemovitostí týká sekundárního trhu (kde nemovitost prodává domácnost, nikoli developer), znamená to čistý měsíční příjem průměrné české domácnosti z prodeje nemovitostí (ať už nějaký dům nebo byt prodala, nebo ne) ve výši kolem 22 miliard korun.
V předchozích letech se toto číslo pohybovalo kolem 16 mld. Kč. Za celou dobu koronakrize tedy tyto příjmy přesáhly předchozí normál o nějakých 70-80 miliard korun. Z toho lze na inflaci cen nemovitostí svést dejme tomu deset miliard.
Jestliže celkové vklady domácností v bankách přesáhly normál v úhrnu o necelých 200 miliard korun, pak ve výše popsané logice zhruba třetinu nadnormálního nárůstu vkladů domácností můžeme vysvětlit jako příjmy domácností z prodeje nemovitostí.
Tento odhad bychom měli zvýšit, pokud domácnosti při nákupu nemovitosti na hypotéku často hradí akontaci i z jiných zdrojů, než ze svých bankovních vkladů (například prodejem svých podílových listů); a naopak bychom jej měli snížit, pokud domácnosti po prodeji nemovitosti často přesouvají své příjmy z prodeje nemovitostí mimo své bankovní vklady (například do podílových listů).
Autor je ekonom České spořitelny a člen vedení České společnosti ekonomické
(Redakčně upraveno)
