On nikdo do výboru nechtěl, tak mě nakonec přemluvili. Prý je to jen formalita. Tak nějak zní častý postesk lidí, kteří se na ustavující schůzi sdružení vlastníků bytových jednotek (SVJ) stali statutárními členy sdružení. Prý bude stačit jednou za čas svolat domovní schůzi a občas něco podepsat. Omyl! Ze zdánlivé formality se pro zmíněného dobrovolníka může velmi snadno stát sousedská štvanice s trestně právními následky.
Do nově postaveného bytového domu se nastěhují desítky a někdy až stovky rodin, které by do několika měsíců od kolaudace měly vytvořit SVJ a zvolit si na schůzi výbor v čele s předsedou, tedy své statutární zástupce. Hlasuje se nikoli stylem jedna rodina – jeden hlas, ale podle poměru velikosti bytové plochy, stručně velikosti bytu.
Je pravidlem, že se o povinnost být členem výboru nikdo nepere, je to zkrátka povinnost navíc, kterou ukládá zákon. Přináší to však také sousedské nepříjemnosti, protože na člena výboru, který tuto činnost často vykonává bezplatně, se s oblibou obracejí chroničtí stěžovatelé. To však není největší úskalí.
PÉČE ŘÁDNÉHO HOSPODÁŘE
S dobrovolnou funkcí si totiž člen výboru na svá bedra bere i často netušený závazek jednat s péčí řádného hospodáře. To zní téměř starosvětsky, nicméně tuto povinnost ukládá současný občanský zákoník v § 159. A znamená to, že kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou, pečlivostí a s potřebnými znalostmi.
Pokud člen výboru SVJ tuto svou povinnost poruší, je plně odpovědný zejména za škodu, kterou porušením této povinnosti způsobí a které šlo předejít. Pak jeho sousedé (členové SVJ) mají právo členy výboru pohnat před soud a domáhat se náhrady vzniklé škody.
O jakou škodu může jít? Nejčastěji bývá způsobena tak, že výbor SVJ pozdě nebo vůbec nijak reaguje na situaci, kdy některý z vlastníků bytů přestane hradit náklady na energii či služby. Smutnou vymožeností těchto sdružení totiž je, že ostatní spolumajitelé za tyto dluhy ručí svým majetkem, takže je musejí za neplatiče uhradit a mohou se teoreticky sami dostat až do exekuce. SVJ, které problémy s neplatiči dostaly do finančních potíží, je u nás 75 %.
VÝBOŘI S OSTŘÍŽÍM ZRAKEM
A dalším problémem je, že dnes se sice v případě exekuce dlužníkova majetku (bytu) může SVJ dostat až k desetině prodejní ceny, aby z těchto peněz pokrylo své pohledávky, ale musí tento nárok včas uplatnit v insolvenčním řízení. A za včasnost kroků vedoucích k tomu, aby členům SVJ nevznikla škoda, případně byli odškodněni, jsou odpovědni právě členové výboru.
Péče řádného hospodáře tedy zahrnuje včasné jednání s dlužníky, které začíná sousedským pohovorem a končí žalobou. Je třeba brát v úvahu, že průtahy se nevyplácejí, protože promlčecí lhůta na např. příspěvky do fondu oprav, je bez podání k soudu pouhé tři roky.
Další povinností je kontrola katastru, zda na dlužníkův majetek už není vypsána exekuce, a insolvenčního rejstříku, zda není hříšník v úpadku a nebylo by třeba se přihlásit do exekučního nebo insolvenčního řízení.
Pokud výbor SVJ tuto příležitost, z jakéhokoli důvodu, promešká, velmi pravděpodobně se vystavuje ze strany členů sdružení nařčení, že nejednal s péčí řádného hospodáře, protože měl vědět o dluzích a včas konat. Dluhy SVJ mohou samozřejmě vzniknout také vinou různých opomenutí a chybných vyúčtování, na tyto služby si však sdružení obvykle najímá správce, který podobné formality sleduje a vyřizuje.
PLATÍ KONTROLA ZDOLA
Být členem výboru SVJ není tedy rozhodně formalita. Popravdě, není divu, že se pro obsazení této funkce obtížně hledají dobrovolníci. Svůj díl viny však mají i ostatní členové sdružení, i když ti se v případě nesnází obvykle považují za oběti. Jejich vina je například v tom, že na členy výboru nevytvářejí na shromážděních vlastníků potřebný tlak, nepožadují informace a především – ty neschopné nebo unavené včas nevystřídají.
Máte být zvolen členem výboru SVJ? Připravte se na to:
1) Že jste podle občanského zákoníku povinen vykonávat funkci s péčí řádného hospodáře, tedy s nezbytnou loajalitou, pečlivostí a s potřebnými znalostmi,
2) že jste plně odpovědni zejména za škodu, kterou porušením této povinnosti způsobíte a které šlo předejít,
3) že vás sousedé (členové SVJ) mohou pohnat před soud a domáhat se náhrady vzniklé škody,
4) že budete muset sledovat a řešit dluhy způsobené především spoluvlastníky, jednat s nimi o tom a hledat nápravu. Také pátrat ve veřejných seznamech po případných insolvencích a exekucích, přihlašovat pohledávky, sledovat soudní i exekuční řízení,
5) že si vás oblíbí chroničtí i občasní stěžovatelé z vašeho domu.
