Dlouhodobá mezera mezi relativně stabilně silnou poptávkou a slabou nabídkou v české metropoli nadále podporuje růst cen bydlení. Z pohledu nabídky jsou fakta neúprosná – povolovací procesy developeři nestíhají, a tlak na růst cen bytů i nájmů proto přetrvává.
Podle odhadů developerských asociací a IPR v hlavním městě chybí přibližně 88 tisíc bytů, přičemž v loňském roce se podařilo povolit pouze sedm tisíc projektů. To je žalostně málo. Digitální reforma z roku 2024 z dílny ministerstva pro místní rozvoj měla být krokem správným směrem, ale, jak víme, nešlo o úspěšný projekt – výsledkem byl dokonce dočasný kolaps stavebního povolování.
Na straně poptávky se projevil efekt klesajících sazeb, které mají znatelný dopad na zájem o hypoteční úvěry. Od začátku roku 2025 tak růst cen podporuje i nižší úroková zátěž. Řečí čísel: Průměrná sazba nových hypoték podle CBA Hypomonitoru klesla z loňských 5,86 procenta na snesitelnějších 4,8 procenta v letošním roce, což je zároveň nejnižší úroveň od poloviny roku 2022.
Tehdy po vpádu Ruska na Ukrajinu a začátku energetické krize s dopadem na inflaci začal růst úrokových sazeb a Česká národní banka (ČNB) přešla k restriktivnější měnové politice. Některé banky dnes klientům s dobrou bonitou nabízejí fixace na tři až pět let dokonce pod 4,5 procenta, což snižuje měsíční splátky, zvyšuje dostupnost financování a tím i poptávku po hypotékách.
Shrneme-li dopady nedostatečné nabídky na trhu, zjistíme, že ceny bytů v Praze v roce 2024 podle výzkumu společnosti Deloitte vzrostly o 14,8 procenta, přičemž průměrná cena za metr čtvereční nyní dosahuje téměř 150 000 korun.
Nájmy na tom nejsou o mnoho lépe – v prvním čtvrtletí letošního roku průměrné nájemné činilo 405 Kč/m², což představuje meziroční nárůst o deset procent, tedy výrazně nad inflačním cílem ČNB ve výši dvou procent.
Z dlouhodobého pohledu lze očekávat další růst cen, a to i přes možné změny ve stavebních procesech, které slibuje opozice v případě volebního úspěchu. Hlavním důvodem může být také výrazná migrace do hlavního města:
Podle pražského Institutu pro plánování a rozvoj (IPR) se odhaduje, že do roku 2050 se počet obyvatel Prahy zvýší o zhruba 300 000, tedy dosáhne přibližně 1,67 milionu, s některými scénáři až 1,97 milionu. I z tohoto pohledu proto dává růst cen v průměru o pět procent a více ročně smysl. Velké poklesy cen nemovitostí v Praze tak rozhodně neočekávejme.
Autor je hlavní ekonom společnosti Argos Capital
(Redakčně upraveno)
