Dříve velmi výhodné tržní podmínky jsou teď pryč. Financování se díky rostoucím úrokům až trojnásobně prodražuje, takže některé společnosti budou muset hledat zdroje, jak dražší financování ustát. Nicméně vlna nucených prodejů se na tuzemském trhu komerčních realit zatím nekoná.
Financování podražilo významně, a to v relativně krátké době. Je typicky třikrát dražší, a to v průměru o 400 až 600 bazických bodů. I přesto na trhu nevidíme nadstandardní míru tzv. vynucených prodejů, což je dáno hned několika faktory.
Za prvé, většina investorů si udržela rozumnou úroveň LTV, tedy poměru mezi výší úvěru a hodnotou předmětné nemovitosti. Ta se tradičně pohybovala k 60 procentům a i díky tomu společnosti zatím neporušily podmínky bank, kam mj. patří ukazatel krytí dluhové služby (DSCR).
Za druhé, hodnota komerčních nemovitostí zatím poklesla jen mírně. Cenu napříč segmenty stále drží zdravý trh pronájmů v kombinaci se slabou výstavbou a proporčním navýšením nájmu o nadstandardně vysokou inflaci.
V loňském roce šlo o přibližně devět procent u nájmů nominovaných v eurech a 15 procent v korunách. Většina fondů tak v uplynulém roce vykázala slušné výnosy, což některé podílníky přesvědčilo natolik, že se nerozhodli k výběru finančních prostředků.
Za třetí, fondy jsou ze zákona nuceny držet část kapitálu v likvidní složce pro případné výběry, a jelikož zatím nenastal žádný dramatický „hon“ na fondy, tak ty stále mají dostatečné rezervy pro výběry. V neposlední řadě se také zlepšila jejich komunikace s podílníky, kteří pak nejednají unáhleně a ve zdánlivé panice nevybírají prostředky.
Oproti předminulému roku se otočila miska vah mezi nabídkou a poptávkou – v roce 2021 chtěl málokdo prodávat kvůli obavě, kam by zisk znovu investoval. Nyní velká část investorů vyčkává na výhodné nákupy. Oproti situaci v roce 2021 tedy vidíme výrazně méně aktivně nakupujících investorů, což omezuje prodejnost nemovitostí.
Jelikož od druhého kvartálu 2022 jsou investiční objemy výrazně pod dlouhodobým průměrem, dochází k odkladu plánovaných prodejů a potenciálních (neveřejných) komerčních nemovitostí ke koupi je výrazně více. Nicméně cenová očekávání obou stran se prozatím zřídka potkávají, takže na trhu panuje nízká likvidita.
Autor je ředitel v týmu oddělení investic společnosti CBRE
(Redakčně upraveno)
Ilustrační foto: Depositphotos.com
