Rozdíl 0,5 až 1,5 procentního bodu představuje v prostředí nízké volatility a stabilní ekonomiky velmi zajímavý poměr rizika a výnosu. I proto zůstává český trh jedním z nejatraktivnějších v regionu střední Evropy, zejména pro institucionální investory hledající dlouhodobě stabilní příjem.
Po extrémních sazbách z roku 2022, kdy hypotéky dosahovaly šesti až sedmi procent, došlo v letech 2024–2025 k postupnému poklesu a banky dnes nabízejí úvěry zhruba kolem 4–4,5 procenty, přičemž rozdíly mezi jednotlivými institucemi jsou spíše malé.
Podle poslední podzimní prognózy České národní banky (ČNB) z roku 2025 by se navíc situace měla dále stabilizovat: Inflace má v roce 2026 klesnout na 2,2 procenta a 3M PRIBOR se má držet kolem 3,5 procenta.
Pokud se tento scénář naplní, hypoteční sazby by se mohly v roce 2026 pohybovat v pásmu 3,5–4 procent. Dostupnost bydlení se však zlepší jen mírně, protože nižší sazby samy o sobě nedokážou vykompenzovat vysoké ceny nemovitostí. Retailová poptávka tak pravděpodobně poroste zejména díky refinancování starších a výrazně dražších hypoték.
V regionech jsou ceny nemovitostí výrazně nižší, často o 40–70 procent oproti Praze, a trh je zde obecně více v rovnováze. Pro srovnání – nejvíce cenově rostou zejména lokality s vysokou průmyslovou aktivitou, jako je Plzeň, Brno či Liberec.
V řadě oblastí navíc hrají významnější roli investoři do investičních bytů, kteří využívají stále příznivého poměru nájemného k pořizovací ceně. Naopak v částech České republiky, kde je méně pracovních příležitostí nebo dochází k odlivu mladých lidí či je zde slabší trh práce, dochází k stagnaci cen nemovitostí.
V letošním roce propouští zejména podniky v průmyslových oblastech, kde jsou tím pádem byty hůře likvidní a následně to brání jejich obyvatelům v přesunu za novými pracovními příležitostmi.
Bydlení je dnes problémem pro osm z deseti Čechů a pro 64 procent respondentů je nemožné najít ve svém regionu byt či dům za dostupnou cenu. Aby toho nebylo málo, téměř polovina Čechů dává na bydlení více než 30 procent svých příjmů, což výrazně omezuje jejich finanční stabilitu a schopnost tvořit úspory.
Vyplývá to z aktuálního průzkumu STEM/MARK mezi 2 500 respondenty pro Salutem Group. Přitom k řešení bytové krize mohou pomoci rekonstrukce již existujících objektů – ty vítá 59 procent Čechů. Ve svém a kompletně splaceném bydlení aktuálně žije pouze 38 procent Čechů.
Další téměř pětina respondentů splácí hypotéku a téměř třetina Čechů bydlí v nájmu. Náklady na bydlení jsou tak pro mnoho lidí likvidační – téměř polovina Čechů (45 %) na ně dává více než 30 procent svých příjmů.
„Jak vyplývá z průzkumu, pro téměř dvě třetiny Čechů je nemožné najít ve svém regionu cenově dostupné bydlení. Jako hlavní překážky uvádějí lidé nejčastěji vysoké ceny nemovitostí (79 %), nízké příjmy (42 %) nebo vysoké úroky hypoték (25 %),” komentuje výsledky průzkumu Jaroslav Ton, spoluzakladatel Salutem Group.
Zvlášť zranitelní jsou mladí – 38 procent mladých ve věku 18 až 29 let žije u rodičů nebo ve sdíleném bydlení. Až 61 procent mladých vlastní bydlení plánuje, ale finančně na něj nedosáhne. Bez úspor je 29 procent mladých.
Autor je hlavní analytik společnosti Argos Capital
(Redakčně upraveno)
