V investování mnoho jednoznačných odpovědí neexistuje, v otázce investičních bytů si však jsme celkem jistí. Ano, je to dobrá příležitost ke zhodnocení peněz. A riziko? Vkládat peníze do finančních produktů se sice jeví snadné a bezpečné, ale také zde můžete ze dne na den ztratit podstatnou část majetku.
1. Vláda schválila zákon, podle kterého by od poloviny příštího roku měl platit tzv. rozkaz k vyklizení, který pomůže zrychlit ochranu vlastnických práv majitelů bytů.
2. Jde o zrychlenou soudní cestu, jak se za jednoduše splnitelných podmínek zbavit neplatičů a dalších nechtěných nájemníků.
3. Současná délka soudních řízení o vyklízení nemovitosti trvá průměrně rok a v Praze ještě déle.
V případě pronajímaných bytů však takový scénář hrozí jen silně teoreticky, pravidelný meziroční růst cen nemovitostí i nájmů znamená nejen průběžné zhodnocení investice, ale i výnos nad úrovní inflace. A pokud se něco pokazí, pořád vlastníte původní majetek.
A poslední optimistický argument zní, že vláda před nedávnem schválila změnu zákona, který za určitých podmínek umožní pronajímatelům jednodušeji vystěhovat nájemníky, kteří dlouhodobě neplatí nájem nebo se chovají nepřípustně.
Rozkaz k vyklízení
V čem je cesta k vystěhování nájemníků, které v bytě už nechcete mít, jednodušší? V zavedení tzv. rozkazu k vyklizení, který pomůže zrychlit ochranu vlastnických práv majitelů bytu v soudním řízení.
Pronajímatel před zahájením rozkazního řízení musí doložit, že nemovitost vlastní a s nájemcem uzavřel nájemný vztah, který už skončil uplynutím doby nájmu či odůvodněnou, ale neakceptovanou výpovědí. A že pronajímatel nejméně dva týdny před podáním soudní žaloby písemně vyzval nájemce k vyklizení nemovitosti. To jsou podmínky pro majitele snadno splnitelné a doložitelné.
Pokud soud uzná důkazy od pronajímatele, může vydat rozkaz k vyklízení, aby bývalý nájemník do 15 dní vyklidil nemovitost (nebo aby do 15 dní u soudu podal odpor, pozn. aut.). Zákon má sice platit až od července 2025, ale znamená urychlené zbavení se potíží vlastně už nyní, protože současná délka soudních řízení o vyklízení nemovitosti trvá průměrně rok a např. v Praze půldruhého roku.
Pronájmy jsou hitem
Ale to jsme až u hořko(sladkých) konců nájemných vztahů. Lze jim předejít tím, že jako na začátku každé investice přistoupí majitel i k této šanci vydělat peníze připravený.
Po letech cenových turbulencí, úrokových vlnách majících vliv na hypotéky (a tím pořízení si vlastní bydlení) i odlivu či návratu potenciálních zájemců o nájemní bydlení (mladé rodiny, cizinci z východu) či slábnoucích levičáckých snahách majitele druhých či prázdných bytů finančně šikanovat, se pronájmy stávají finančním hitem. Co dál?
Vyčíslete si očekávání
Základem výhodnosti investice je stanovit cenu pronájmu. Odvíjí se od ceny za metr podlahové plochy, velikosti a dispozicích bytu i „vlastností“ adresy. Ještě loni např. v Praze rostlo nájemné meziročně v průměru o osm procent, nyní bude tempo slábnout, zato se však zvyšují ceny samotné nemovitosti.
Pokud vám s výší nájmu neporadí majitel bytu v sousedství, vyplatí se průzkum cen okolních bytů v nabídce realitních kanceláří. Základní představu zvládnete sami a tato snaha se vyplatí, protože rázem získáte ke své nemovitosti, ve které jste třeba sami nikdy nebydleli, silnější vztah. Právě jste si totiž vyčíslili, co od své investice očekáváte.
Pozor na první smlouvu
Dalším krokem je sestavení první smlouvy, na což si už zaplaťte odborníka, protože napoprvé jste se i při jiných investicích patrně radili s někým zkušenějším, abyste se nespálili. Na internetu sice najdete vzory smluv ke stažení zdarma, ale šetřit právě na tomto místě znamená riziko opomenutí důležitého bodu smlouvy, které může slibně se rozvíjející záměr na léta poškodit.
Naproti tomu rad, čeho se v nové roli pronajímatele vyvarovat a na co se zaměřit, je na webu mnoho a orientovat se v nich je celkem snadné, takže je zbytečné je zde opakovat. Copak rady, ale držet se jich. Je to sice práce navíc, ale zase tak dobrá investiční příležitost, aby znamenala samostatně létající pečené holuby, ani nájmy nejsou.
Je to běžná investice
Pak už to chce mít štěstí na nájemníka, podobně jako se potřebujete trefit do titulu akcií či jiného investičního nástroje. Nastavit odpovídající parametry, zvolit strategii krátkodobých nebo dlouhodobého nájmu a pravidelně se starat o zvolený produkt.
Ale to všechno přece znáte z doby, kdy jste se koupě investičního bytu báli a raději jste brouzdali v burzovním zpravodajství.
