Investiční byt teď vynese dvě procenta a méně

Vladimír Staňura 24. 1. 2021 Článek je více než jeden rok starý

V prosinci 2020 prodaly banky hypoteční úvěry za 29,5 miliardy korun. To je rekordní měsíc v rekordním roce. Takový výsledek jsem nečekal, protože prosinec měl hodně svátků a trh se obvykle chová tak, že se v prosinci pomalu ukládá k zimnímu spánku. Tentokrát tedy banky i klienti znovu „zabodovali“ a opět překonali všechna očekávání. Za celý rok 2020 se tedy prodalo hypoték za 254 mld. Kč. To je vysoko nad rekordními roky 2016 a 2017.

Když dnes koupíte a pronajmete byt, bude Váš výnos dvě procenta ročně a méně. Ilustrační foto: Pixabay.com

Může se situace v letošním roce opakovat? Bude trend rekordů pokračovat? Podle mého názoru ne. Z více důvodů.

Udělal jsem si na svém twitterovém účtu malou anketu s otázkou: „Má dnes smysl kupovat byt jako investici?“ Ze 464 došlých hlasů bylo 48 % ano, 29 % ne a 23 % nevím. Takže i při dnešních cenách, které jsou v dobrých lokalitách jaksi „mimo realitu“, si polovina z nás myslí, že koupit byt je pořád ještě dobrá investice. Já se k tomu připojuji. Vysvětlím. Když dnes koupíte a pronajmete byt, bude Váš výnos dvě procenta ročně a méně. Nic moc. Ale za posledních 30 let ceny bytů dlouhodobě stále rostly. A tak to bude i nadále.

S větší a větší proočkovaností proti covidu se situace v ekonomice i v rodinách bude vracet do normálu. Dejme tomu někdy od poloviny letošního roku. Tím pádem se zmírní i tlak na to, kam uložit peníze a už nebudeme tolik podléhat panice „útěku do bezpečí“.

Neznamená to, že Češi by se začali odklánět od vlastnického bydlení. To pokračovat bude. Ale nebude pokračovat tak hektický tlak na to, jak a kam investovat.

Ceny bytů a nemovitostí už jsou tak vysoko, že koupit si byt jako investici a pronajmout ho, se už moc nevyplatí. Pokud vůbec.

Kromě toho ceny bytů šly za poslední rok znovu nahoru. O cca osm procent a růst nájmů zaostával. Ve výsledku to znamená, že pronájem už ve většině případů nepokryje měsíční hypoteční splátku.

Dalším důvodem budou úrokové sazby. Ty v prosinci podle Hypoindexu ještě jednou klesly. Z 1,98 na 1,96 % p.a. Naposledy? Nejspíš ano. Na trhu už jsou totiž znát tendence opačné. Některé banky už dokonce v posledních týdnech šly se svými sazbami nahoru. Sice málo a opatrně, aby nikoho nevyplašily, ale přesto.

Bezpochyby k tomu v tomto roce přispěje i Česká národní banka (ČNB). Ta bude bojovat s tím, jestli dál podporovat ekonomiku nízkými sazbami, nebo začít bojovat s inflací zvýšením sazeb. Většina expertů se shoduje na tom, že centrální banka letos půjde se svou základní sazbou nahoru. Otázka tedy nezní, jestli ano, ale kolikrát. Myslím, že „signální“ efekt tohoto zvýšení bude značný.

Psali jsme

Byty jsou mrtvé a dluhopisy past. Věřím pozemkům, komerčním areálům a zlatu, říká český investor

Chci také připomenout, že Hypoindex v tuto chvíli nerozlišuje nové úvěry a refinancování. Refinancování se pohybuje v poslední době kolem šesti miliard měsíčně a přispívalo tak k rekordním výsledkům prodejů hypotečních úvěrů. To definitivně potvrdí statistika ČNB až na konci ledna.

Ale už dnes lze říct, že jakmile se obrátí trend v úrokových sazbách a ty začnou růst, objem refinancování se začne rychle snižovat. Jinými slovy, čím více narostou a porostou úrokové sazby, tím nižší bude ochota klientů si svoji hypotéku refinancovat.

Prosinec byl rekordní i v kusech prodaných hypoték – 9 951 kus. Průměrná hypotéka se tak přiblížila už třem milionům korun. Za tím stojí především rostoucí ceny nemovitostí. A lépe nebude. Staví se pořád málo, a tím pádem poptávka nadále vysoce převyšuje nabídku.

Ještě jedna věta na závěr ke stavebním spořitelnám. Ty v loňském roce prodaly úvěry na bydlení za cca 70 mld. Kč. Takže i pro ně velmi silný a úspěšný rok.

Autor hlavní poradce České bankovní asociace
(Redakčně upraveno)