Při podpisu nájemní smlouvy skládá nájemce pronajímateli peníze, které slouží jako pojistka pro případ, že nájemce neplní své povinnosti – například pokud neplatí smluvený nájem či způsobí na bytě škody.
Ačkoli se v běžné mluvě vžil pojem „kauce“, zákon pracuje s výrazem „jistina“ a pamatuje na to, jak vysoká smí jistina být. Může dosahovat maximálně trojnásobku měsíčního nájemného, a to bez záloh na služby. Vyšší být nesmí, a to ani se souhlasem nájemce.
Není možné, aby nájemce přestal hradit poslední splátky nájmu s tím, že se strhnou z kauce. Ta neslouží jako předplacený nájem, ale jako jistota, že oprávněné nároky bude moci pronajímatel uspokojit i po skončení nájmu.
Vrácení je vázáno na okamžik skončení nájmu, nikoliv na okamžik vyklizení bytu. Není možné, aby pronajímatel zadržoval kauci řadu měsíců i rok jen proto, že nemá k dispozici celkové vyúčtování služeb.
Na rozdíl od nájemného se kauce nepovažuje za příjem pronajímatele. Po dobu nájmu by tato částka měla být vedena odděleně, ačkoli zákon již nepožaduje uložení na samostatném účtu, a po skončení smluvního vztahu musí být řádně vyúčtována. Pro potřeby účetnictví jde o cizí prostředky, nikoli o vlastní zisk.
Jestliže žádné dluhy na nájemném nevzniknou a nemovitost je po skončení nájmu v pořádku, musí pronajímatel složenou částku vrátit. Kauce v pravém slova smyslu náleží po celou dobu nájemci, pronajímatel s ní pouze nakládá jako správce svěřených prostředků.
Ale to není vše, ačkoli se řada pronajímatelů i nájemců s prostým vrácením vkladu spokojí. Podle § 2254 odst. 2 občanského zákoníku musí pronajímatel složenou jistinu úročit. Tato povinnost platí i bez výslovné zmínky ve smlouvě.
Ani domluvou obou stran se nelze povinnosti uhradit úroky vyhnout. Stejně tak nemůže ani vzájemné ujednání legalizovat to, že by úroky byly nižší, než je zákonné minimum.
Skrze kauci je poskytována peněžní částka, s níž může pronajímatel libovolně nakládat, proto vzniká nájemci právo na úrok. Úroky jsou na kauci navázány od momentu poskytnutí až do okamžiku vrácení. Pokud se obě strany nedomluví například na ročním vyplácení, zúčtují se tedy až po skončení nájemní smlouvy.
V případě úroků nemusí jít o zanedbatelné částky. Zvláště u dlouhodobých nájmů, trvajících několik let, může výše úroků kauci i převyšovat. Mnozí pronajímatelé tak mohou být po skončení nájmu překvapeni, když zjistí, že je jejich povinností vrátit nejen kauci, ale i odpovídající úroky.
Zákon nestanoví konkrétní úrokovou sazbu, uvádí jen, že nájemce má právo na úroky alespoň ve výši zákonné sazby. Nejsou tak určeny výší inflace ani úrokem ze spořícího účtu, ale jde o úrok, který je možné sjednat v dané době a místě u srovnatelných případů. Smluvně pak lze nastavit jen úrok stejný nebo vyšší.
Vzhledem k tomu, že zákonná sazba je považována za minimum, ale není nijak blíže definována, je vždy vhodné v nájemní smlouvě výslovně uvést, jak bude výše úroku určena. Je možné stanovit, že se při vyúčtování bude vycházet ze sazby České národní banky nebo se bude odvíjet od úroku na spořícím účtu v konkrétní bance.
Nejjednodušší cestou je uložit kauci odděleně na úročený účet, což významně usnadní výpočet a vyúčtování úroků. Pro obě strany působí tento postup transparentněji a důvěryhodněji. Na rozdíl od úpravy předchozího občanského zákoníku to ale již povinné není.
I pokud by pronajímateli vznikly nějaké škody a část kauce si z toho důvodu ponechá, mělo by být z vyúčtování jasné, kolik ponechaná část činí a jak byly započítány úroky. Nevrácení celé nebo části kauce musí navíc majitel doložit protokolem o stavu bytu, fakturami za nutné opravy či přehledem nedoplatků.
Důkazní břemeno leží na pronajímateli, bez řádného doložení nemá právo částku zadržet. Ponechání kauce není oprávněné v případě, že v bytě došlo jen k běžnému opotřebení a majitel chce věci opravit nebo nahradit novými. Nevrácení kauce bez vážného důvodu může být považováno za bezdůvodné obohacení.
Důležitým bodem je, že i kdyby na dluhy či opravy padla celá kauce, má nájemník stále právo na vyplacení úroků z původní částky. Jestliže se pronajímatel k přiznání úroků nemá, měl by se jich nájemce domáhat. Pokud to nepůjde jinak, tak i soudní cestou. Ten následně výši úroků určí, pravděpodobně i s úroky z prodlení.
