Na první pohled to zní lákavě. Ve skutečnosti by ale takový krok způsobil víc škody než užitku – a svět to potvrzuje. Centrální banky nikde v tržních ekonomikách hypotéky občanům nedávají. Je to proti jejich poslání, ohrozilo by to měnovou politiku a rozbilo by to finanční trh.
To ale neznamená, že státy s krizí bydlení nic nedělají. Naopak: V řadě zemí fungují velmi silné veřejné instituce, které poskytují levné státní hypotéky, záruky nebo výhodné úvěry. Japonsko, Německo, Singapur, Jižní Korea nebo Kanada mají dlouhodobé programy, které činí bydlení dostupnějším, aniž by k tomu musela sahat centrální banka.
Jaká je role centrální banky a proč hypotéky poskytovat nesmí
Centrální banka, ať už jde o Českou národní banku nebo její protějšky ve vyspělých zemích, stojí mimo běžné podnikání na finančním trhu. Není to komerční banka, která nabízí účty, půjčky nebo hypotéky. Je to veřejná instituce, jejímž základním úkolem je udržovat stabilní ekonomické prostředí.
To znamená hlídat inflaci, dohlížet na banky, vydávat měnu, spravovat devizové rezervy a nastavovat pravidla, která určují, jakým způsobem mohou komerční banky úvěrovat domácnosti i firmy.
Kdyby sama začala hypoteční úvěry poskytovat, ocitla by se v přímém střetu zájmů: Kontrolovala by konkurenci, kterou by zároveň aktivně porážela vlastní nabídkou. V žádném civilizovaném systému nemůže mít regulátor zároveň roli podnikatele.
Dalším problémem je měnová politika. Rozhodování o sazbách je dnes nezávislé na tom, zda centrální banka vydělává, nebo prodělává. Pokud by však poskytovala hypotéky, začala by mít přímý zájem na tom, jaké úroky nastaví. Měnová politika by tak přestala být nástrojem pro stabilitu a stala by se obchodní strategií – což je přesný opak toho, jak má finanční systém fungovat.
Výsledkem by byl narušený trh, politické tlaky a ztráta nezávislosti centrální banky. Přímé státní hypotéky proto nejsou úkolem centrálních bank. Tam, kde stát chce trh s bydlením ovlivnit, používá jiné nástroje a specializované instituce – a na ty se podíváme dál.
Jak je to jinde ve světě
Když se podíváme do zahraničí, situace je překvapivě jednotná. Centrální banky v moderních ekonomikách nepůjčují občanům na bydlení. Nevstupují do role komerčních poskytovatelů úvěrů a jejich mandát nikde nepočítá s tím, že by se měly starat o retailové financování.
Tato praxe je v globálním měřítku jasně vymezena: Centrální banka řídí měnovou politiku a regulaci, nikoli hypotéční trh. Existují sice země, kde se může zdát, že centrální banka hraje v úvěrování obyvatel větší roli, ale nejde o skutečné výjimky.
Čína je typickým příkladem. Hypotéky tam formálně poskytují komerční banky, ale ty jsou většinově státní a řídí se direktivními pokyny vlády a regulátora. Centrální banka je v systému mocná, ale stále nepůjčuje přímo: Úvěry občanům realizují běžné komerční banky, byť de facto ovládané státem.
Podobně Kuba nebo Severní Korea fungují na administrativním principu. Úvěry tam mají spíše charakter státní alokace než bankovního produktu. Formálně je může poskytovat i centrální banka, ale nelze to srovnat s tržní ekonomikou ani s klasickým hypotečním financováním. Jde o plánované systémy, bez konkurenčního bankovnictví a nezávislé měnové politiky.
Z toho vyplývá jednoznačný závěr. Tam, kde trh funguje, centrální banka hypotéky neposkytuje. A tam, kde je poskytuje, nejde o tržní systém, ale o státem řízenou ekonomiku. Regulátor a poskytovatel úvěrů nemohou být v jedné instituci bez toho, aby tím neutrpěla jak finanční stabilita, tak důvěra v měnovou politiku. Centrální banka a hypotéky k sobě jednoduše nepatří.
Kde stát hypotéky poskytuje – ale přes jiné instituce
To, že centrální banky hypotéky neposkytují, ještě neznamená, že stát nemůže dostupnost bydlení ovlivnit jinak. Mnoho zemí má sofistikované systémy veřejného financování bydlení, které fungují mimo centrální banku, ale zároveň dodávají trhu stabilitu a dostupnost.
Často jde o státní agentury nebo rozvojové banky, které mají jasný mandát, a to zajistit dlouhodobě dostupné bydlení za podmínek, které komerční sektor nabídnout neumí.
V Japonsku plní tuto roli Japan Housing Finance Agency. Její kořeny sahají do roku 1950, kdy vznikla vládní banka GHLC, určená k obnově bytového fondu po válce. Dnešní agentura JHF pokračuje v tradici státního financování bydlení, ale používá moderní nástroje. Nejznámějším je program Flat 35 – hypotéka s pevnou sazbou až na 35 let, která se dlouhodobě pohybuje kolem 1,5 až 1,8 procenta.
Zdroje na tyto úvěry zajišťuje stát prostřednictvím hypotečních dluhopisů s vlastní garancí, což drží náklady nízko a stabilní úrok. Výsledkem je jeden z nejodolnějších systémů financování bydlení na světě, který využily už více než tři miliony domácností pod starou GHLC, a další miliony pod JHF.
V Evropě je nejznámější německá KfW. Jde o státní investiční a rozvojovou banku, která byl založena už v roce 1948 a která podporuje bydlení především zvýhodněnými úvěry. Zaměřuje se na ekologickou výstavbu a rekonstrukce a nabízí dlouhé fixace a velmi nízké sazby.
Samotná KfW úvěry neposkytuje přímo veřejnosti – klient si je sjedná v běžné bance, která jen předává dokumenty a čerpá peníze ze státního programu. Tím se zachovává stabilita trhu i konkurence, ale stát přitom dokáže cíleně směřovat peníze tam, kde jsou třeba.
Úplně jiný přístup má Singapur, který vybudoval nejkomplexnější systém státního bydlení na světě. Stát prostřednictvím agentury HDB staví drtivou většinu bytů ve městě, a zároveň na ně poskytuje zvýhodněné hypotéky. Finanční model je propojený s povinnými úsporami obyvatel. Nízké úroky a kontrolované ceny z něj dělají jeden z nejstabilnějších bytových trhů na planetě.
V Kanadě neexistují státní hypotéky v pravém slova smyslu, ale funkci podpory dostupnosti plní agentura CMHC. Ta neručí za trh jako celek, ale poskytuje státní garance na hypotéky domácností, které by jinak na úvěr dosáhly jen obtížně.
Psali jsme
Státní program půjček na bydlení mladým loni skončil fiaskem. Letos by to mohlo být lepší
Banky díky tomu mohou snížit úrok, nebo nabídnout vyšší LTV (loan to value, vztah výše úvěru k hodnotě, pozn. aut.) bez dramatického zvýšení rizika. Tento přístup je méně viditelný než přímé státní úvěry, ale má silný dopad na dostupnost bydlení pro mladé a nízkopříjmové skupiny.
V Jižní Koreji zastává podobnou roli Korea Housing Finance Corporation. Nejznámější je její program Bogeumjari, který nabízí dlouhodobě fixované a státem garantované úvěry. Systém se stal klíčovým pilířem korejské bytové politiky. Stát tím dává obyvatelům jistotu, že budou mít přístup k předvídatelnému financování, i když se trh vychýlí, nebo komerční banky zpřísní podmínky.
A konečně Francie. Nabízí státní nebo polostátní úvěry prostřednictvím institucí napojených na veřejné finance. Lidé mohou využít sociální nebo zaměstnanecké úvěry podporované státem. Nejvýznamnější program je Prêt à Taux Zéro – státem dotovaná bezúročná půjčka na pořízení bydlení.
Všechny tyto příklady ukazují, že stát může hrát na trhu s bydlením zásadní roli, aniž by riskoval nezávislost centrální banky. Stačí k tomu specializované instituce, které mají jasně vymezený mandát a pracují s dlouhým investičním horizontem.
Autor je spolupracovník redakce
(Redakčně upraveno)
