Nemovitost v zahraničí slouží většině investorů k diverzifikaci portfolia. Jen část z nich ji využívá pouze pro vlastní potřeby, dalším generuje pasivní příjem prostřednictvím pronájmu.
Výběr země a následně konkrétní nemovitosti jsou nejdůležitějším krokem. Jak ukázal příklad dubajského trhu, lákavé výnosy by neměly zastínit skutečnost, že se země nachází v geopoliticky nestabilním regionu.
Detailní seznámení se s místním trhem by mělo být o něco jednodušší v rámci Evropské unie, nicméně je třeba mít na paměti, že například portugalský trh bude mít výrazně jiná pravidla, než na která jsme zvyklí my.
Příkladem odlišné praxe může být fakt, že zdaleka ne ve všech zemích je zaveden klasický katastr nemovitostí, případně má výrazně okleštěnější podobu, než jak ho známe my. Vlastnictví se pak prokazuje prostřednictvím notářských zápisů, smluv či certifikátů.
Investoři se tedy nejspíše nevyhnou spolupráci s místní realitní společností nebo zprostředkovatelskou agenturou, což pochopitelně výrazně navýší náklady. První komplikací je pochopitelně cizí jazyk. Komunikace v angličtině je dnes již standardem, ale něco jiného je objednat si na dovolené kávu a něco jiného vyznat se ve smluvních podmínkách nákupu nemovitosti.
Zásadní je domluvit se na jasně stanoveném splátkovém kalendáři. Jednotlivé etapy, tedy rezervace, zahájení a dokončení stavby nebo její kolaudace, by měla být jasně časově omezeny. Zároveň by smluvní podmínky měly zahrnovat také sankce pro případ, že developer svým závazkům nedostojí.
Odborníci navíc upozorňují, že není realitka jako realitka. Zejména na vzdálenějších trzích, které lákají svou nižší cenou, někdy zcela chybí regulace.
„S rostoucí poptávkou po nemovitostech v Indonésii roste i počet firem, které jejich stavbu nabízejí. Indonéský trh není regulovaný, takže tu staví prakticky kdokoli – od freelancerů až po lidi, kteří mají za sebou jednu vilu, ale říkají si developeři. Často se tak nedodržují standardy, chybí systém i odpovědnost,“ popisuje situaci Petr Hemerka, generální ředitel společnosti Arya Properties.
Jako první krok k oddělení profesionálních firem od subjektů bez hlubšího zázemí může sloužit informace, zda má firma všechna oprávněná oprávnění a licence.
Když kupujete nemovitost k výstavbě ve svém okolí, jezdíte si ji co nejčastěji kontrolovat. Ty zahraniční jsou vzdáleny často tisíce kilometrů, pravidelné reporty jsou tedy nezbytným kontrolním mechanismem.
„Jen hezké vizualizace nestačí. Každý krok by měl být podložený smlouvou, harmonogramem a fotodokumentací. Investoři musí mít kdykoli přístup k aktuálním informacím, ať už díky pravidelnému reportování, nebo přes přímou komunikaci s developerským týmem,“ popisuje Petr Hemerka příklad dobré praxe.
Další komplikací může být, že některé trhy omezují vlastnictví zahraničních majitelů. Někde je možné vlastnit nemovitosti pouze na základě dlouhodobého pronájmu, tedy jen na určitou dobu, obvykle na 20 až 30 let, s možností následného prodloužení. Například v Itálii nebo ve Španělsku si cizinci před nákupem musí opatřit místní daňové identifikační číslo, jehož zřízení je poměrně komplikované.
Omezení se může týkat i podmínek pronájmu, v některých zemích je ten krátkodobý podmíněn vlastnictvím licence.
Za předpokladu, že si na pořízení nemovitosti v zahraničí budete brát hypotéku u české banky, splátky budou probíhat standardně v korunách. V případě hypotéky u zahraniční banky splácíte v cizí měně, a týkají se vás tedy také kurzové výkyvy.
S nepředvídatelným kolísáním je třeba počítat také v případě, že budete svou nemovitost pronajímat. A právě nestabilita směnných kurzů a posilující koruna může snížit předpokládané výnosy velmi výrazným způsobem. Pro předvídatelné cash flow může být měnové riziko značnou komplikací.
Kupní cena je jen začátkem nákladů, s nimiž je třeba počítat. V některých zemích může kupujícího překvapit výše daně z převodu nemovitosti. Jinde se cena zdá atraktivní zejména z důvodu, že v ní ještě není zahrnuto DPH.
Ke kupní ceně si musíme připočítat náklady spojené s právními a notářskými službami. Někde tak úvodní investice může kupní cenu bytu navýšit třeba i o deset procent. Další náklady představují provoz a údržba, správa, pojištění apod.
Výše každoroční daně z nemovitosti se v jednotlivých zemích výrazně liší. Zatímco někde dáte přibližně padesát korun za metr čtvereční, jinde může daň dosahovat jednoho procenta hodnoty nemovitosti.
V neposlední řadě vás čeká zdanění příjmů z pronájmů. Důkladně se seznamte s daňovými pravidly jak v České republice, tak v zemi, kde se nemovitost nachází. Obvykle se příjmy z pronájmu zdaňují v zemi, kde jste nemovitost koupili.
Ověřte si ale, zda má Česká republika s danou zemí uzavřenou smlouvu o zamezení dvojímu zdanění. Díky ní jste chráněni před povinností zdanit příjmy i v Česku.
Pokračování zítra
