Když už něco čeští klienti o koupi nemovitosti v Itálii vědí, pak to, že kupní smlouvu musí sepisovat notář. Ale naprosto mylná je představa, že je ten notář zodpovědný za celou realitní transakci, a to jak z pohledu vyváženosti smlouvy mezi oběma stranami, tak ve vztahu k faktickému stavu nemovitosti.
Notář není advokátem a nestojí na straně kupujícího. Jeho role je nestranná a v praxi hlídá to, za co je odpovědný – a to je v principu jen to, že právní stav nemovitosti je formálně bez vad. Ostatní skutečnosti s italskou elegancí vyřeší odkazem na prohlášení stran či jiných expertů, a v tom právě může být skrytý i velký problém.
K ochraně kupujícího to zdaleka nemusí stačit, pokud mu ze strany prodávajícího nejsou poskytnuty i adekvátní smluvní záruky, a to mnohem podrobnější než standardně zákonem požadované. V českých smlouvách je to naprosto běžná praxe a je zásadní zejména u nových nebo zrekonstruovaných nemovitostí.
Právě geodeti, architekti a další technici a specialisté by měli provést dostatečné posouzení skutečného souladu nemovitosti s povoleními a dokumentací uloženou nejen v katastru nemovitostí. Formální soulad nemovitosti se stavební dokumentací je v Itálii posuzován velmi přísně. Nemovitosti větší či menší nesrovnalosti velmi často vykazují, u starších nemovitostí je to téměř pravidlem.
V případě starých nemovitostí je generální pardon pro nesrovnalosti limitován rokem 1967. Nemovitosti postavené později již musí být kompletně v souladu se stavebním povolením. Pokud se nesrovnalosti neobjeví včas – tedy před koupí nemovitosti, aby se dalo požadovat jejich odstranění nebo případně sleva z kupní ceny – mohou kupujícímu do budoucna způsobit mnoho problémů.
Výjimkou není pokuta a povinnost odstranit nepovolené části nemovitosti, ale i znemožnění rekonstrukce nebo dokonce trestní odpovědnost vlastníka nemovitosti. A v každém případě to může způsobit vážné problémy při opětovném prodeji nemovitosti v budoucnu.
Například pokud se, jako nový vlastník, rozhodnete nemovitost hned po koupi rekonstruovat a úřady zjistí nesoulad se stavební dokumentací, prakticky vlastníte černou stavbu. A je jedno, že za to může předchozí majitel. V nejzávažnějších případech mohou úřady nařídit i přerušení dodávek energií (plyn, elektřina, voda atd., pozn. aut.) do domu. To může stát další tisíce eur.
Takže místo toho, abyste jeli na dovolenou do nové nemovitosti, budete hledat stavební firmu, advokáta, projektanta a zdlouhavě a obtížně jednat s italskými úřady. Vedle toho se také budete soudit s původním vlastníkem o náhradu škody.
Je proto zásadní nespoléhat se ve všem na realitní kancelář, v jejímž zájmu je hlavně zprostředkovat prodej. Nelze ani spoléhat na to, že zájmy kupujícího ochrání notář – jen proto, že sepisuje kupní smlouvy a stojí to hodně peněz. Jeho úlohou je zůstat nestranný. Ohledně právních a faktických otázek je proto vždy vhodné se obrátit na specialisty, kteří ví, jak to v Itálii chodí.
Autor je advokát AK Polverini Strnad
(Redakčně upraveno)
