Loňský rok se ve srovnání s covidovým obdobím nesl ve znamení propadu trhu s rekreačními nemovitostmi, ovšem s výjimkou poptávky po nemovitostech v zahraničí, jež výrazně narostla. Zájem o ně zásadním způsobem urychlila vysoká inflace z předchozích měsíců, v jejímž kontextu se nákup nemovitosti jevil jako smysluplná investice.
Albánie na vzestupu
„Zájem se soustředí na jižní Evropu, například na Chorvatsko a Španělsko. Avšak na vzestupu jsou rovněž exotičtější destinace, k nimž patří třeba Kostarika, Kapverdy, Mauricius, Thajsko, Indonésie či evergreen v podobě Spojených arabských emirátů,“ uvádí Jiří Kučera, ředitel realitní kanceláře Luxent – Exclusive Properties.
Nováčkem v žebříčku oblíbenosti se v posledních letech stala Albánie – nejen jako cíl turistů, ale také investorů do nemovitostí. Apartmán si v této balkánské zemi pořídily už stovky Čechů. Vybavený byt o 60 metrech čtverečních ve vzdálenosti do 100 metrů od moře vyjde zhruba na tři miliony korun. Před třemi lety stál stejný byt necelé dva.
„Za poslední dva roky ve městě Drač, nejžádanější lokalitě, vzrostly ceny nemovitostí o 32 až 36 procent. I při tomto nárůstu jsme pořád ještě jenom na hodnotě 53 až 57 procent ceny, kterou předpokládáme, že budou mít apartmány v horizontu dalších čtyř až šest let.
Aktuální ceny jsou však stále hluboce pod cenami srovnatelných nemovitostí v Řecku a Chorvatsku. A reálný rozdíl mezi těmito zeměmi se v poslední době ztrácí,“ říká Daniel Mikulka ze společnosti Myalbania.
Výnosnější než v ČR
Klienti ve velké míře nakupují zahraniční nemovitosti za volné finanční zdroje, tedy bez využití hypotéky. Tu ke koupi podle dat společnosti Rellox využívá pouze 13 procent zájemců. Zájem je zejména o apartmány, které majitelé po část roku využívají pro své vlastní potřeby, po zbytek je pak nabízejí k pronájmu.
Výnosy jsou ve srovnání s Českou republikou vyšší, a to poměrně znatelně. Realitní kancelář Luxent – Exclusive Properties upozorňuje, že zatímco se pražské výnosy pohybují v rozsahu tří až pěti procent, ty zahraničí dosahují běžně sedmi až 11 procent a vystoupat mohou až ke 20 procentům. To se daří například na populárních umělých ostrovech v Dubaji.
Zároveň platí, že průměrná cena nemovitostí je srovnatelná s ČR. Apartmán o velikosti 115 m2 (3+kk s terasou, pozn. aut.) na Tenerife lze pořídit v ceně lehce přes deset milionů korun. Při čistém výnosu kolem sedmi procent, s nímž lze při standardním vytížení nemovitosti počítat, tak ročně majitel vydělá kolem 700 tisíc korun.
Naproti tomu zájemci o investiční apartmány v Rakousku si musejí v poslední době velmi výrazně připlatit. Průměrné ceny bytů v některých turisticky oblíbených oblastech v loňském roce vzrostly o desítky procent.
Důvodem je zejména legislativní regulace užívání rezidenčních nemovitostí, druhým pak cílené omezování nových developerských projektů. Díky tomu se střediska nekontrolovaně nerozrůstají a vzniká jen omezené množství ubytovacích kapacit s vysokou obsazeností.
„Je zjevné, že pozornost zahraničních soukromých investorů se v důsledku klimatických změn přesouvá směrem k rakouským Alpám. A dokonce i zde je nadmořská výška a s ní i garance sněhu v příštích letech klíčový faktor,“ poznamenává Michael Fröhlich, obchodní ředitel developerské firmy Limestone Holding GmbH.
Daním se nevyhnete
Zahraniční nemovitost většina z nás nekupuje každý den. Je třeba pečlivě zvážit celou řadu faktorů, zdaleka nejde jen o lokalitu a cenu nemovitosti, ale také daňové náležitosti, průběh převodu vlastnického práva, pravidla zahraničních investic v dané zemi či podmínky dalšího užívání a možného pronajímání nemovitosti.
„Při pořízení nemovitosti v zahraničí je, stejně tak jako v tuzemsku, třeba počítat s tím, že nabízené ceny se uvádí bez daní a bez poplatků. Cena tedy většinou není finální a je nutné si zjistit všechny nezbytné finanční výdaje,“ upozorňuje makléřka společnosti Luxent – Exclusive Properties Jesika Schopper.
Do nákladů za nemovitost je třeba započítat také jednorázové položky, jako vybavení, ale také pravidelné výdaje za pojištění, energie, odpady, úklid, servis, místní poplatky apod. Základní daň při koupi novostavby se liší s ohledem na danou zemi, obecně se ale pohybuje v rozmezí od 3 do 11 %. Další nezbytné náklady zahrnují služby notáře, zápis do katastru nemovitostí či pomoc právníka.
S ohledem na to, že důkladné prověřování nemovitosti i lokálních specifik bývá kvůli vzdálenosti nad možnosti řady klientů, volí spousta z nich jednodušší variantu. Tou je nákup přes realitní kancelář, jež za provizi (v obvyklé výši 3 až 5 %) všechny zmiňované procesy pro klienta zajistí, nebo minimálně velmi zjednoduší.
Výše každoroční daně z nemovitosti se v jednotlivých zemích velmi výrazně liší. „Třeba v oblasti Dalmácie jde o zhruba 50 korun za metr čtvereční ročně. Takže například apartmán o velikosti 100 m2 vyjde na cca 5 000 Kč za rok,“ říká realitní specialistka Veronika Pecková. Na druhou stranu, jinde může daň z nemovitosti dosahovat okolo jednoho procenta hodnoty nemovitosti.
Daň z příjmu musejí odvádět všichni, kdo chtějí svou nemovitost alespoň po část roku pronajímat. Jednou z cest, jak si nájemníky zajistit, je některá ze služeb krátkodobého ubytování, jako Booking nebo Airbnb.
Ty si však účtují procenta z každého realizovaného pronájmu, v některých zemích ještě roční paušální poplatek k tomu. Odborníci proto doporučují co nejdříve začít budovat svou stálou klientelu a nemovitost pronajímat bez zprostředkovatele. Agenturní poplatky se pohybují kolem 15 procent, každý pronájem sjednaný napřímo tak představuje nemalou úsporu.
