Ačkoli je vlastní bydlení pro Čechy stále preferovanou volbou, kvůli vysokým cenám nemovitostí a drahým hypotékám jich stále více než v minulosti volí variantu pronájmu. V současné době je to asi čtvrtina a tento podíl bude do budoucna pravděpodobně dále narůstat.
Opravy, které jsou povinni hradit nájemníci, nejsou na libovůli majitele bytu, ale jsou dané českou legislativou. Zastropování finančních limitů pro drobné opravy se mění poprvé od roku 2015, původně nastavené sumy již neodpovídaly realitě. Cenové podmínky se za tu dobu výrazně proměnily a bylo třeba jim přizpůsobit nová pravidla.
„Zvýšení finančních limitů pro drobné opravy v bytě, které hradí nájemník, obecně vítáme. Přichází po letech, kdy se výše neměnila, ale náklady na opravy se násobně zvýšily,“ uvádí Asociace nájemního bydlení.
Pro jednotlivou opravu se limit z dosavadní tisícovky zvýšil na 1 500 korun. Celkový roční limit se zvedl ze 100 na 150 korun na metr čtvereční podlahové plochy. U bytu o výměře 60 metrů čtverečních se tak celkové náklady mohou vyšplhat na 9 000 korun, což je o tři tisíce více než poslední dekádu.
Jakmile je stanovený roční limit vyčerpán, další drobné opravy by měl na sebe vzít pronajímatel. Nájemce by si proto ve vlastním zájmu měl vést evidenci, aby věděl, kolik z ročního limitu vyčerpal.
Kromě bytu se do podlahové plochy zahrnují i další prostory, které nájemce ve svůj prospěch využívá. Sklepy, balkóny nebo terasy se do podlahové plochy započítávají také, ale pouze jednou polovinou své rozlohy.
Vyšší limity povoleny nejsou
Do limitů se započítávají jen náklady na materiál a práci, případné náklady na dopravu do limitu nespadají, ty musí hradit nájemce. V minulosti právě tyto náklady vyvolávaly spory, nová pravidla by měla umožnit jejich jednoznačné vypořádání. Novela počítá s tím, že se limity na nově nastavených hodnotách nezastaví, ale každý rok se budou zvyšovat o inflaci.
„U automatizace zvyšování limitů na drobné opravy v bytě si dokážeme představit jiný mechanismus úpravy výše. Navázání na výši inflace nám nepřijde optimální, raději bychom například navázání na výši minimální mzdy, která lépe koreluje s růstem nákladů na opravy,“ uvedla Asociace nájemního bydlení.
Nájemci si často nejsou svých práv vědomi a mají zato, že pronajímatelé mají možnost si do smluv vložit jakékoli požadavky. Zákon zakazuje, aby si pronajímatel s nájemcem sjednával vyšší limity. Naopak je možné, aby byly ve smlouvě sjednány pro nájemce příznivější podmínky, než vyplývají z legislativního nařízení.
Nájemce byt udržuje
Ani u navýšených limitů nelze předpokládat, že veškeré opravy půjdou za nájemníkem – cena materiálu i práce bude v mnoha případech vyšší než maximální povolená částka, kterou hradí nájemce. Je to právě pronajímatel, kdo nadále hradí větší, zásadní a konstrukční opravy – rozvody, výměny oken, kotle, radiátorů.
Nájemce je povinen provádět jen běžnou údržbu (malování, opravu omítek, tapetování, čištění podlah, obkladů, odpadů apod. – pozn. red.) a podílet se na drobných opravách. Myslí se jimi zejména opravy podlahových krytin, dveří a oken a jejich částí, elektrických koncových zařízení (vypínačů, zásuvek, zvonků), vybraných armatur a prvků na rozvodech vody či plynu.
Opravy jsou definovány obecně, mezi nájemci a pronajímateli tak v praxi vznikají spory, zda daná oprava ještě do kategorie „drobné“ spadá, či nikoli. Je nutné mít na paměti, že i když nějaká konkrétní oprava ve výčtu není, ale vejde se do 1 500 korun, může stále mezi drobné opravy spadat.
Kvůli novým limitům není třeba uzavírat nové nájemní smlouvy, vztahují se automaticky na všechny platné dohody, včetně těch uzavřených před začátkem letošního roku. Neexistuje ani univerzální povinnost mít podmínky drobných úprav ve smlouvách uvedeny.
Pokud má však pronajímatel ve smlouvě uvedeny konkrétní částky, měl by smlouvu nechat aktualizovat. Nemůže se dovolávat vyšších limitů, jestliže je platná smlouva pro nájemce výhodnější. Pro pronajímatele je proto ideální řešit otázku drobných úprav bez konkrétních částek, jen pomocí odkazu na platnou právní úpravu.
