Dva největší mýty vztahující se k pronajímání bytu

V minulých dílech naší poradny jsme se věnovali poměrům v bytových domech, kde se členové sdružení vlastníků jednotek (SVJ) mohou setkat se škodlivými jevy, které kazí spokojený život v nově získaném bytě. Kromě dlužníků a otravných sousedů to mohou být často i lidé, kteří si byty najímají či pronajímají. Nájmům, nájemcům a problémům s nimi souvisejícími se budeme věnovat v dalších dílech naší Poradny.

Právní úpravy týkající se nájmu bytů přinesl naposledy nový občanský zákoník (NOZ) s účinnosti od začátku roku 2014, přičemž jeho ustanoveními se musejí řídit i nájmy vzniklé před tímto datem.

SMLOUVA NEMUSÍ BÝT PÍSEMNÁ

Obecně lze říci, že NOZ mnohem více než dříve chrání nájemce v tzv. rodinných domech (domy s jediným bytem). Pro případné právní vztahy takových nájemců bylo dříve nutné aplikovat pouze obecná ustanovení občanského zákoníku o nájmu, byť byl rodinný dům rovněž pronajat za účelem bydlení. Občanský zákoník nově rozlišuje mezi nájmem domu či bytu sloužících k zajištění bytové potřeby a mezi nájmem sloužícím k rekreaci nebo jinému krátkodobému účelu.

S nájmem bytu či domu souvisí několik mýtů, za zmínku stojí především dva z nich. Jedním z nich je, že nájemní smlouva musí být vždy uzavřena písemně, jinak je neplatná. Měla by, ale nemusí! Pronajímatel totiž nemá právo trvat na neplatnosti smlouvy jen proto, že nebyla uzavřena v písemné podobě. Docházelo totiž k tomu, že pronajímatelé neuzavřeli písemnou smlouvu záměrně, aby mohli právě s tímto argumentem nájem kdykoli ukončit.

Tomu nyní brání i využití tzv. faktického nájmu. Pokud nájemce užívá byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je právně v pořádku (např. pronajímatel jej neupozornil na opak), považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou, i když by se tak stalo jen ústní formou.

TRVALÉ BYDLIŠTĚ NELZE ZAKÁZAT

Další mýtus je spojen s možností zakázat nájemníkovi přepis trvalého bydliště, tedy zamezit mu, aby jako adresu trvalého bydliště uváděl byt, který si najal. Je to do jisté míry snaha oprávněná, protože z přepisu plynou pronajímateli nebezpečné nástrahy. Na druhou stranu zákaz přináší nájemci četné komplikace.

Těmi můžeme začít, je jich mnohem více. Trvalé bydliště shodné s místem, kde reálně přebýváte, totiž potřebujete nejen kvůli volbám, ale především jej uvádíte při zápisu dětí do školky a školy, u lékaře, při žádosti o získání různých příspěvků, ale i parkovací karty. Mít tuto záležitost sladěnou, je zkrátka praktičtější a pohodlnější při kontaktu s úřady a institucemi.

STRAŠÁK EXEKUCE

Majitelé bytů se na druhou stranu bojí především toho, že si mohou jako nájemníka zvolit někoho s hrozbou exekuce a může to i pro ně znamenat ztrátu majetku, pokud dlužník bude mít trvalé bydliště v pronajatém bytě.

Stát se to může, i když trvalé bydliště samozřejmě neznamená vlastnictví bytu, ale aktivní exekutor může mít zálusk např. na vybavení bytu. Toto nebezpečí však v případě smlouvy s dlužníkem hrozí pokaždé, protože exekuce se vztahuje na místo jakéhokoli pobytu, nejen trvalého.

EXISTUJE NĚJAKÁ OCHRANA?

Podle zákona 133/2000 Sb. o evidenci obyvatel a rodných číslech však majitel bytu přepsání trvalého bydliště nájemníkovi zakázat nemůže, a to ani formou různých dodatků ke smlouvě. S platnou nájemní smlouvou si může nájemce vyřídit trvalé bydliště sám a majitele o tom dokonce nemusí ani neinformovat.

Existuje tedy ochrana proti dlužníkům a případné exekuci? Asi jen jediná a ještě pouze preventivní, tedy budoucího nájemce si řádně proklepnout ve veřejných seznamech a rejstřících.

A když skončí nájemní vztah? Pohlídat si, zda nyní už bývalý nájemce trvalé bydliště zrušil. Pokud s tímto krokem otálí, může si změnu vynutit samotný majitel na obecním úřadě, ale musí prokázat, že užívací právo nájemníka opravdu zaniklo.

A právě možnostmi, jak a kdy zaniká užívací právo nájemce k bytu či domu, se budeme zabývat v další části naší Poradny.

Jak se vyrovnat se dvěma mýty spojenými s nájemnými smlouvami?

1. Pronajímatel nemá právo trvat na neplatnosti smlouvy jen proto, že nebyla uzavřena v písemné podobě.
2. Pokud nájemce užívá byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je právně v pořádku (např. pronajímatel jej neupozornil na opak), považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou, i když by se tak stalo jen ústní formou. Jedná se tzv. faktický nájem.
3. Majitel bytu nemůže nájemci přepsání trvalého bydliště do místa pronajímaného bytu zakázat, a to ani formou různých dodatků ke smlouvě.
4. S platnou nájemní smlouvou si může nájemce vyřídit trvalé bydliště sám a majitele dokonce o tom ani neinformovat.
5. Pokud po skončení smluvního vztahu bývalý nájemce s odhlášením trvalého bydliště otálí, může si změnu vynutit samotný majitel na obecním úřadě, ale musí prokázat, že užívací právo nájemníka opravdu zaniklo.