A obrázek jen doplňuje podhled na vývoj na hypotečním trhu. Kombinace slabé nabídky, přetrvávajícího reálného růstu mezd a relativně nižších úrokových sazeb udržuje „v chodu“ hypoteční byznys – meziroční růst objemu nových hypoték je necelých 42 procenta.
I když ceny rodinných domů a pozemků pravděpodobně rostou pomaleji než byty, je jasné, že ceny nemovitostí v průměru porostou letos rychleji než nominální příjmy českých domácností. Co to znamená? Jednak se opět zhorší cenová dostupnost bydlení a současně s tím vzroste relativní nadhodnocenost českých nemovitostí.
Náš valuační model ukazoval na nejvyšší nadhodnocenost českých nemovitostí na konci roku 2021 – v předvečer energetické krize. Následně vysoká inflace srazila v letech 2022 a 2023 reálné příjmy a vysoké úrokové sazby omezily investiční poptávku po bytech – výsledkem bylo zastavení růstu cen a jejich mírný pokles v roce 2024.
Nadhodnocenost spadla podle našeho modelu ze zhruba 30 procent v roce 2021 na 7,5 procenta v roce 2023. V roce 2024 byl růst cen nemovitostí ještě mírný a míra nadhodnocenosti nijak zásadně nevzrostla, letos se však zdražování nemovitostí bude podle našich odhadů v průměru blížit deseti procentům (za celý trh) a míra nadhodnocenosti pravděpodobně naroste výrazněji.
V dalších letech bude růst cen dál živit především slabá nabídka, na kterou ukazují velmi slabé úrovně nových stavebních povolení i rostoucí ceny tržních nájmů (o cca 6 %). Poptávka však může mít časem problém držet krok s růstem cen a předpokládáme, že v horizontu tří až pěti let proto cenový růst spíše zpomalí do blízkosti 3 až 4 procent tak, že nebude výrazně překonávat růst příjmů domácností.
Delší období „velmi rychlého“ růstu cen by se asi nelíbilo ani centrální bance, která se dnes na realitní trh dívá se značným znepokojením. A ostatně rychlý růst cen nájemného a imputovaného nájemného je jedním z důvodů, proč je s dalším poklesem sazeb velmi opatrná.
Autor je hlavní ekonom společnosti Patria Finance
(Redakčně upraveno)
