Na 40 000 nových hypoték mělo sazbu fixovanou na pět let. Letos nás tak čeká velká vlna refixací. A to za situace, kdy jsou sazby podstatně výše. Splátka průměrné hypotéky se zvýší o dva až tři tisíce korun měsíčně. Jak postupovat, když banka pošle prvotní nabídku?
V roce 2020 se sešlo hned několik faktorů, které podnítily Čechy pořizovat nemovitosti s pomocí hypotéky. V souvislosti s nejistotou na finančních trzích kvůli pandemii začaly padat úrokové sazby.
Průměrná sazba hypotéky klesla začátkem roku 2020 ze tří procent na 2,5 procenta, aby byla v polovině roku na dvou procentech a v závěru dokonce pod touto hranicí. Sjednat se daly bez větších problémů hypotéky s úrokem 1,6 procenta.
Do toho zrušila vláda daň z nabytí nemovitosti, která činila nezanedbatelná čtyři procenta z kupní ceny. A do třetice – Česká národní banka vypnula ukazatele DTI a DSTI, kterými se měly řídit banky při posuzování žádostí o hypotéky.
Ukazatele porovnávaly zadlužení a výši splátek vzhledem k žadatelovým příjmům a měly bránit budoucím problémům se splácením. Češi tak brali bankovní domy se žádostmi o hypotéku útokem.
40 000 klientů čeká nová sazba
Banky za rok 2020 poskytly nové hypotéky ve výši téměř 220 miliard, což byl meziročně nárůst více než o třetinu. Nejoblíbenější fixace úrokové sazby byla na pět let, podíl takových hypoték byl 44 procent. Letos tak čeká konec fixace přibližně 40 000 klientů.
Banka má zákonnou povinnost nabídnout klientům novou sazbu tři měsíce před koncem fixace. Je tedy vhodné dát si do kalendáře datum konce fixace a od něho odečíst tři měsíce – tehdy lze očekávat od banky novou nabídku.
Obecně lze předpokládat, že klienti dostanou sazbu přibližně o dvě procenta vyšší, než měli dosud. Jak se to projeví na měsíční splátce? Pokud si klient bral hypotéku na tři miliony korun se splatností 30 let a úrokovou sazbou 2,5 procenta, splácel doposud necelých 12 000 korun měsíčně.
Když mu nyní banka nabídne úrokovou sazbu 4,49 procenta, bude splácet přibližně 15 000 korun, což už lze považovat za mírný úrokový šok. Splátka průměrné hypotéky se navýší o dva a půl až tři tisíce korun, samozřejmě záleží na splatnosti a dalších faktorech.
Češi splácejí hypotéky velmi svědomitě
V dlouhodobém průměru změní banku při refixaci pouze 14 procent lidí, což ukazuje, že klienti se se stávající bankou v naprosté většině případů domluví na nových podmínkách a zůstanou u ní.
Neočekávám, že by navýšení měsíčních splátek způsobilo nějaké podstatné části klientů výraznější potíže. Může to být případ spíše promile klientů, kteří už řeší i jiné finanční komplikace.
Nepředpokládám, že by lidé začali dávat své nemovitosti ve větší míře k prodeji, protože si nemohou dovolit splácet hypotéku.
Češi obecně splácejí hypotéky velmi svědomitě. Pokud by mělo zvýšení splátky představovat významný problém, určitě je třeba to s bankou aktivně řešit. Pokud klient doposud splácel bez problému, bude se banka snažit vyjít mu vstříc. Snížení splátek lze dosáhnout např. prodloužením splatnosti úvěru, kdy se splátky rozloží v čase.
Další vlna na obzoru
Další větší vlna hypotečních refixací nás čeká příští rok, právě v roce 2021 bylo poskytnutých rekordních 143 tisíc hypoték, v nichž dominovaly pětileté fixace. Refixovat se však budou i sedmileté fixace, kterých se od roku 2018 do roku 2021 poskytlo 73 tisíc (ročně průměrných 18 tisíc, pozn. aut.) a které tehdy tvořily více než pětinový podíl na nově uzavřených hypotékách.
Velmi podobná situace nastane od roku 2028, kdy budou končit četně zastoupené desetileté fixace, kterých bylo sjednáváno 17 procent ročně. Vše jsou to úvěry, které byly uzavřeny s extrémně nízkou úrokovou sazbou. Dnes je naprosto dominantní délka fixace na tři roky, tvoří více než 90 procent všech nově sjednaných hypoték.
Autor je hypoteční expert společnosti Broker Trust
(Redakčně upraveno)
