České domácnosti měly v roce 2016 v rámci EU nejnižší problémy se splácením hypoték zdroj: Pixabay

ANALÝZA: Hypotéky? Připravte se na zásadní změny

Hypoteční úvěrování v České republice prochází v těchto dnech nejvýraznějšími změnami za celou svou existenci. Je pro klienty chystaná reforma výhodná nebo se naopak zhorší dostupnost hypoték? Nový zákon o spotřebitelském úvěru jsme prostudovali a přinášíme vám všechny důležité novinky.

V tomto měsíci proběhla pouze kosmetická úprava na základě opatření České národní banky (ČNB) – hypotéku je možné získat maximálně na devadesát pět procent hodnoty nemovitosti (pozn. red. – pozor, nikoliv kupní ceny, banky si sami vypracují odhad nemovitosti a z této výše poskytnou oněch 95 %).

Definitivně skončily stoprocentní hypotéky, které však byly tak drahé, že si klienti raději sjednali půjčku do 85 % nebo devadesáti procent odhadní ceny nemovitosti – za nynější úrokovou sazbu nejčastěji v rozmezí 1,69 % až 1,79 % – a zbytek financovali úvěrem ze stavebního spoření.

MIMOŘÁDNÁ SPLÁTKA: AŽ ČTVRTINA JEDNOU ROČNĚ ZDARMA

Od začátku prosince nastanou další změny, tentokrát podstatnější – a vydělají na nich klienti. V platnost totiž vstoupí nový zákon o spotřebitelském úvěru. Ten se týká nejen bank, ale i dalších nebankovních subjektů poskytující úvěry zajištěné nemovitostí – stavebních spořitelen, spořitelních a úvěrních družstev a také nebankovních společností.

Důležité je, že noví klienti bankovních domů poskytujících hypotéku budou mít možnost jednou za rok zaplatit mimořádnou splátku ve výši až 25 procent z celkové částky poskytnutého úvěru na bydlení, a to zcela zdarma. Dosavadní klienti o tuto možnost nepřijdou, pro ně ale bude platit zmíněné ustanovení až od další fixace.

Některé banky už dnes umožňují svým klientům jednou ročně zdarma nebo za poplatek snížit si hypoteční úvěr mimořádnou splátkou, od počátku prosince to bude jejich povinnost.

PRODEJ NEMOVITOSTI, ÚMRTÍ A DLOUHODOBÁ NEMOC

Banky také budou muset – a to zcela zdarma – umožnit kompletně splatit úvěr zajištěný nemovitostí v případě úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity klienta, případně jeho manželky či partnerky, jestliže tato skutečnost povede k výraznému snížení schopnosti dlužníka splácet hypotéku. Těchto událostí však bude minimum.

Pokud majitel hypotéky zastavenou nemovitost prodá a úvěr doplatí, věřitel si naúčtuje poplatek ve výši jednoho procenta z výše aktuálního zůstatku půjčky, ale nejvíce to může být 50 tisíc korun. Klient má možnost podle nové právní úpravy úvěr zcela splatit, pouze když bude doba trvání hypotéky delší než 24 měsíců.

OBAVY KVŮLI REFIXACI

Klienti se často obávají změny úrokové sazby při tzv. refixaci. „Nabídne mi banka sazbu v souladu s průměrem na trhu nebo bude vyšší?“ ptají se. Také na to nový zákon pamatuje, když výslovně uvádí, že dlužník může úvěr na bydlení zcela a zdarma splatit do tří měsíců poté, kdy mu poskytovatel úvěru sdělí úrokovou sazbu na další fixační období.

A jaký bude postup v ostatních dosud neuvedených případech předčasně splacené hypotéky? Finanční ústavy budou mít možnost naúčtovat si jen oprávněné náklady, které jim s dřívějším ukončením úvěru vznikly, což je jeden z největších oříšků, které teď finančníci řeší. Jaké náklady započítat a jaké už ne? Informaci budou navíc muset uvést do smlouvy o hypotéčním úvěru, kterou uzavírají s klientem. Maximální sankce je pouze ve výši jednoho procenta.

Je zřejmé, že banky poskytující hypotéky kvůli těmto změnám přijdou o část svých zisků. Jejich reakce proto nepřekvapila:  S účinností nového zákona pravděpodobně zvýší své úrokové sazby, aby si ztráty dorovnaly. Aktuálně se mluví o zdražení hypoték zhruba o 0,20 %.

SKONČÍ BOOM HYPOTÉK?

Pojďme dál. Poslední modifikace se hypotéční trh dočká v dubnu 2017. A pro některé klienty to, bohužel, nebude – na rozdíl od prosincové úpravy – pozitivní informace. Dle opatření ČNB budou finanční ústavy nově poskytovat hypotéky maximálně do devadesáti procent odhadní ceny nemovitosti. Navíc počet těchto úvěrů bude muset tvořit pouze 15 % portfolia hypoték v každé bance.

Klienti, kteří neměli vlastní zdroje, až dosud financovali kupní cenu nemovitosti, nebo výstavbu či rekonstrukci, vedle hypotéky také úvěrem ze stavebního spoření. Předpokládá se, že od dubna 2017 bude tento postup minulostí. Banky totiž budou velmi pravděpodobně důsledně kontrolovat, zda si klient na oněch chybějících deset procent nevzal další úvěr.

Na tuto skutečnost už některé banky v předstihu zareagovaly a upravují své interní tabulky pro oceňování nemovitostí, aby se více přiblížily reálným prodejním cenám na trhu a aby na jejich hypotéku dosáhlo více klientů.

Přesto se očekává, že v příštím roce skončí hypotéční boom a že nové úvěry nebudou růst tak překotně jako doposud, kdy v několika posledních letech zaznamenávaly další a další rekordy: Jen v loňském roce byl zaznamenán 20% nárůst nových hypoték, a to jde o údaj očištěný od refinancování a refixací.

AŽ NA DŘEŇ SVÝCH MOŽNOSTÍ

Přiznejme si, že změny v hypotečním úvěrování, které přináší nový zákon, v sobě mají celou řadu pozitiv. Pokud dnes kdokoliv uvažuje o hypotéce, měl by mít alespoň deset procent z kupní ceny našetřeno, třeba formou stavebního spoření. To mimochodem v době nízkých sazeb bankovních spořicích účtů a termínovaných vkladů nabízí roční zhodnocení v rozmezí mezi 3 % až 3,5 % ročně (Pozn. red – pokud je smlouva ukončena za šest let).

Varovat by ale mělo to, jak ze své praxe uvádějí hypoteční poradci, že zejména mladí klienti jdou často až na dřeň svých možností, kdy si s ohledem na své momentální příjmy sjednávají nejvyšší možnou hypotéku. Nepočítají ale například se situací, že by na nějakou dobu mohli přijít o práci. Anebo je může zaskočit těhotenství, kdy se partnerskému páru nejenže zvýší náklady na živobytí, ale zároveň přijde o podstatnou část společného příjmu.

A co se stane, až ČNB přestane tisknout desítky a stovky miliard korun na udržení kurzu naší měny vůči euru, a poroste inflace a začnou se zvedat úrokové sazby hypoték? To je v tuto chvíli jednou z odůvodněných obav tuzemských centrálních bankéřů. Teprve čas ale ukáže, zda zpřísnění poskytování hypoték a dalších úvěrů mělo své opodstatnění.

Dagmar Krátká

Share

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *