Velký převis poptávky nad nabídkou totiž nemá za následek jen výrazný růst cen nemovitostí, ale také silný tlak na kupující stranu, která snadno podlehne dojmu, že se musí rozhodnout okamžitě.
„Máme řadu klientů, kteří k nám najdou cestu až po jedné špatné zkušenosti s prodejem či koupí nemovitosti bez realitní kanceláře. Onou špatnou zkušeností přitom bývají i takzvané skryté vady, které ale mnohdy mohly být odhaleny už před transakcí, kdyby byl přizván stavební inspektor,“ konstatuje Jan Martina z realitní kanceláře M&M Reality.
Jeho kolega Lukáš Štrajt, vedoucí právního oddělení, upozorňuje, že kupující by se měl vždy poradit s odborníkem, který je schopen odhalit nedostatky nemovitosti. Pozdější reklamace je možná i u takzvaných skrytých vad, nicméně nebývá snadné skutečně se domoci odškodnění.
„Pokud skutečně jde o skrytou vadu, má kupující právo žádat opravu, slevu z kupní ceny, v opravdu závažných případech odstoupit od smlouvy. Není-li mu vyhověno, může se obrátit na soud, musí pak ale unést důkazní břemeno,“ upozorňuje Štrajt.
Co jsou skryté vady?
Za skryté vady nemovitosti lze považovat ty vady, jejichž existenci by musel kupující zjišťovat prohlídkou spojenou s destrukcí nemovitosti, popř. vady, které se typicky mohou v plné míře projevit až při užívání nemovitosti (psali jsme).
„Za skryté vady lze považovat i takové vady, u kterých od kupujícího nelze očekávat, že by je mohl zjistit jinak, než tak, že mu je prodávající oznámí (např. existence nájemního práva třetí osoby k nemovitosti),“ říká advokátka Zuzana Štěpánková ze společnosti bpv Braun Partners.
Její kolega Jiří Bárta upozorňuje, že „za skryté vady odpovídá prodávající jen tehdy, pokud je nemovitost má v době tzv. přechodu nebezpečí škody na kupujícího, který zpravidla nastává převzetím nemovitosti kupujícím, i když se skrytá vada projeví později“.
Lidé pod tlakem jednají zbrkle
Mělo by být samozřejmé, že kdo chce koupit nemovitost, měl by se dopodrobna seznámit s jejím stavem. Mezi kupujícími ale probíhá „konkurenční boj“, který v řadě případů výrazně zkracuje rozhodovací čas a pod jehož tlakem mohou lidé jednat až zbrkle. Odborníci se shodují na tom, že laik při běžné prohlídce nemovitosti nemá šanci všechny závady odhalit.
Problémům se skrytými vadami se dá předejít obtížně, nicméně některé skryté vady, které by kupujícímu jako laikovi mohly uniknout, může ještě před zakoupením nemovitosti účinně odhalit profesionální technická inspekce nemovitosti (kontrolující u staveb zpravidla statiku, hydroizolaci, akustiku, bezpečnost užívání, požární bezpečnost, úniky tepla, kvalitu povrchů a technické zařízení).
„Je to v zájmu všech stran, tedy prodávajícího, kupujícího i zprostředkovatele,“ říká Martina. Ceny služeb technických inspektorů se pohybují v rozmezí od tří do 15 tisíc korun, tedy jen zlomek toho, co by stála případná náprava vážných skrytých závad.
Zákon ale ani jedné straně realitního obchodu neukládá povinnost nechat nemovitost prohlédnout odborníkem.
