Nejčastěji se hovořilo o tom, že poplatek může činit až 0,25 procenta z předčasně splacené části jistiny za každý započatý rok, který zbývá do konce fixace, nejvýše však jedno procento z předčasně splacené části jistiny. To však bylo velmi zjednodušující, protože samotný výpočet ÚVN je složitější.
Pokud se ale klient poplatku za předčasné splacení bál, rozhodně se bát nemusí. Žádnou zásadní změnu totiž nepřinese. Naopak se může stát, že díky jeho konstrukci zaplatí na poplatku méně než dnes. Nižší úrokovou sazbu hypoték díky němu ale také nečekejme.
Kolem poplatku za předčasné splacení hypotéky, který znovu zavádí stávající vláda, se ke konci loňského roku zvrhla až hysterická debata a okamžitě se tak stala politickým tématem pro opozici a „zastánce“ spotřebitele.
Banky a „hypoteční turistika“
Tento poplatek chtěly prosadit především banky, které delší dobu trpěly následky tzv. hypoteční turistiky a neměly proti ní žádné obrany. To mělo za následek, že klienti museli snášet vyšší sazby, než by měli s poplatkem, a úplně vymizely dlouhé fixace (sedmileté a desetileté), protože se tak banka bránila vzniklým nákladům v případě předčasného odchodu klienta jinam.
Jak už to ale v Česku bývá, novela zákona ve finále neprospěje ani klientovi, ani bankám, pro které byla tvořena, a ty jsou si toho velmi dobře vědomy. Konstrukce výpočtu poplatku, která přináší tzv. referenční úrok, je ochrání jen v případě prudkého snížení úrokových sazeb u hypoték.
Pokud bude snižování sazeb pomalé, může se jednoduše stát, že klient při předčasném splacení nezaplatí ani oněch tisíc korun poplatku za nezbytné administrativní náklady. Tato situace povede k tomu – a vidíme to již dnes v praxi –, že banky nebudou snižovat úrokové sazby na hypotékách tak rychle, jak by mohly, a budou si stále tvořit rezervy proti předčasnému splacení.
Na to banky interně používají koeficienty předčasného splacení, tedy nic jiného než to, že k ceně hypotéky dají rizikovou přirážku za předčasné splacení. Ve finále tedy nezíská ani klient, ani banka.
Co říká zákon?
Zkusme se podívat, jak o tomto pro klienty tak ožehavém poplatku hovoří zákon, a to konkrétně § 117a odstavec 1: „Pro účely náhrady nákladů za předčasné splacení podle § 117 odst. 2 u spotřebitelského úvěru na bydlení podle § 2 odst. 2 písm. b) nebo c) věřiteli, který je oprávněn poskytovat spotřebitelský úvěr na bydlení, se rozumí:
a) účelně vynaloženými náklady vzniklými věřiteli v souvislosti s předčasným splacením částka odpovídající kladnému součtu nezbytných administrativních nákladů na předčasné splacení, jejichž výše nesmí přesáhnout částku 1 000 Kč, a úrokového rozdílu,
b) úrokovým rozdílem rozdíl mezi smluvním úrokem a referenčním úrokem, …“
Dále pak zákon vysvětluje pojmy, jako jsou smluvní či referenční úrok atd. A právě zde to začíná být zajímavé. O tom, co je smluvní úrok, je asi zbytečné psát. V podstatě jde o částku úroku, kterou by v případě stávající sazby zaplatil klient do konce fixace.
Zajímavější je ovšem další veličina ze vzorečku, a to referenční úrok. Zde opět jde o částku úroku, kterou by klient zaplatil do konce fixačního období, ale se sazbou stanovenou Českou národní bankou (ČNB), nazvanou „průměr zápůjčních úrokových sazeb“.
Tento nově zavedený a zveřejňovaný parametr, který je tvořen průměrem zápůjčních úrokových sazeb u spotřebitelských úvěrů na bydlení sjednaných v období tří po sobě jdoucích kalendářních měsíců.
Vypočítává jej ČNB pro spotřebitelské úvěry na bydlení členěné do skupin podle srovnatelné délky období, pro něž je sjednána pevná zápůjční úroková sazba, a podle toho, zda jde o spotřebitelský úvěr na bydlení zajištěný nemovitostí, nebo ne.
Skutečnost vs. předpovědi
A právě tento nově zveřejněný údaj vnesl do výpočtu ÚVN onu zajímavost (ČNB ho poprvé zveřejnila dne 9. 8. 2024, pozn. aut.). Protože, pokud se na tyto sazby podíváme – a hlavně je dosadíme do vzorce –, začnou nám v některých, a ne úplně ojedinělých případech vycházet zajímavé hodnoty.
Například u hypoték s tříletým fixem se nabídkové sazby nových hypoték podle Swiss Life Hypoindexu pohybují okolo sazby 5,12 procenta, a jak víme, skutečná sazba podepsaná v úvěrové smlouvě bývá ještě nižší. Onen referenční úrok je však pro úvěry se stejnou, tedy tříletou fixací vyhlášen na hodnotě 5,14 procenta.
Už na první pohled je jasné, že pokud bychom odečítali větší hodnotu od menší, vyjde nám záporné číslo, a kvůli tomu celý vzorec nevychází tak, jak asi všichni čekali. Ano, je pravda, že nikdo, kdo dnes podepíše úvěrovou smlouvu, by ji asi okamžitě nedoplácel, ale přesto je zřejmé, že výsledné hodnoty asi nebudou dosahovat takových hodnot, jakých se všichni obávali.
V případě, kdy budeme uvažovat o úvěru na bydlení, který prošel refixací, a sazby od bank bývají v rámci retenčních postupu ještě nižší než u nových obchodů, může skutečně dojít k případu, kdy kladný součet administrativního poplatku a úrokového rozdílu bude nula a klient bude mít předčasné splacení úplně zdarma.
Je sice vidět, že změna výpočtu ÚVN nemusí mít na vlastníky hypoték tak zdrcující dopad, jak se mnohdy uvádělo, na druhou stranu se ukazuje, že situace okolo hypotečních úvěrů není vůbec jednoduchá.
Se změnou zákona je totiž důležitý například i správný výběr doby fixace, který má vliv nejen na to, jak dlouho a jak vysokou sazbu budete platit, ale i na to, jak velký poplatek v případě předčasného splacení zaplatíte.
Autor je hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select
(Redakčně upraveno)
