Nemovitost by měla mít ideálně pouze jednoho vlastníka. Proto je dobré vyřešit právní ochranu majetku včas a vypořádat tak spoluvlastnictví nebo smluvně upravit pravidla jeho fungování a tím těmto situacím předcházet – právě spoluvlastnictví dědiců totiž často vyvolává spory.
I když se spoluvlastnictví z počátku nemusí jevit jako problémové, je poměrně časté, že po určité době dochází mezi spoluvlastníky nemovitostí k názorovým střetům. Ty se zpravidla týkají způsobu užívání nemovitosti a péči o ni, nutných či naopak zbytečných investic. Často to pak poškodí i mezilidské vztahy uvnitř celé rodiny.
Takové situace zpravidla potkávají právě dědice, kteří získají nemovitost v rámci dědictví do spoluvlastnictví. Ti potom musí řešit vzájemné spory, co s nemovitostí udělají dál. Přitom by stačilo těmto situacím předcházet – v rámci právní ochrany majetku je vhodné zejména nemovitosti nedělit vůbec a striktně je odkázat jen jedinému dědici anebo stanovit pravidla, jak mají dědici nemovitost spoluvlastnit a zejména pak co dělat v případě sporu.
Na problém spoluvlastnictví ukazuje i aktuální rozsudek Nejvyššího soudu. Spor se týkal dvou bratrů, kteří získali dům po strýci. Jejich komunikace se postupem času stala zcela nemožnou, navzájem si dělali naschvály, posílali na sebe trestní oznámení.
Jeden z bratrů se rozhodl, že tuto situaci nebude dále snášet a zažádal soud o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k pozemku a domu. Oba bratři však chtěli nemovitost do svého výlučného vlastnictví a oba také měli prostředky na vyplacení podílu druhého.
Příslušný soud spoluvlastnictví nemovitosti zrušil a určil ji do výlučného vlastnictví jednoho z bratrů s tím, že má toho druhého vyplatit. Soud přihlížel při rozhodnutí k tomu, že dům dlouhodobě užívá, pečuje o něj, má dobré vztahy se sousedy a zapojuje se do veřejného života obce.
Druhý bratr neuspěl ani při odvolání, a jelikož nechtěl o svůj podíl na nemovitosti jen tak přijít, obrátil se na Nejvyšší soud. Podle něj při předchozích soudních jednáních nebyla posuzována schopnost stran pečovat o nemovitost do budoucna s ohledem na zdravotní stav či finanční situaci každého z bratrů (ač oba měli dostatek finančních prostředků na vyplacení druhého spoluvlastníka a tudíž zřejmě i na provoz nemovitosti jako takové).
Nejvyšší soud z těchto důvodů rozhodnutí okresního soudu zrušil a vrátil mu věc k dalšímu řízení.
Na situace, kdy dochází mezi spoluvlastníky ke sporům, myslí novela Občanského zákoníku účinná od letošního července. Ta umožňuje vypořádání vztahů mezi spoluvlastníky v případech, kdy jejich spoluvlastnictví vzniklo bez jejich vůle, zejména při dědění. Po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví mají spoluvlastníci ke svým podílům předkupní právo. Po jejich uplynutí toto právo ztrácí.
Autor je advokát AK Polverini Strnad
(Redakčně upraveno)
