Jsou to zatím jen drobné indicie, které ale mohou ukázat na dlouhodobý trh. Permanentní zvyšování cen rodinných domů a bytů možná naráží na svůj strop. A to i díky drahým hypotékám, ale také nebývale vysoké „všeobecné“ inflaci.
Společnosti Trigema, Skanska a Central Group zveřejnily zajímavou tržní analýzu, jejíž výsledky má redakce FAEI.cz k dispozici. Vyplývá z ní, že ve druhém letošním čtvrtletí se v Praze – největším tuzemském realitním trhu – stabilizovala cena nových bytů. Současný průměr 145 783 korun za metr čtvereční je srovnatelný s prvním čtvrtletím. I tak jde meziročně o více než dvacetiprocentní nárůst.
Je tu také další zajímavý údaj: V letošním druhém čtvrtletí se v hlavním městě prodalo 950 nových bytů, tedy o třetinu méně oproti dlouhodobému průměru. Analýza tři developerských společností dává do souvislosti především s nedostupností hypoték, kterou způsobil rekordní nárůst úrokové sazby.
Ochlazená nabídková cena
Studie současně ukázala, že ve druhém kvartále rovněž zpomaloval růst u nabídkové ceny, která ale i tak překonala hranici 150 tisíc korun za metr čtvereční, což je meziroční nárůst o 17 procent. Nabídková cena se tím vzdaluje od prodejní ceny a vrací se k dlouhodobé úrovni okolo pěti až desetiprocentního rozdílu.
Navýšení vychází především z cen nově přidaných projektů, jejichž průměrná cena se za druhý letošní kvartál vyšplhala na více než 157 tisíc korun za metr čtvereční, na čemž se z velké části podepsaly drahé materiálové vstupy.
Přestože v posledních týdnech druhého kvartálu se ceny vybraného stavebního materiálu začaly stabilizovat, nadále přetrvává jejich obtížná dostupnost vzhledem k narušení dodavatelsko-odběratelských vztahů v souvislosti s válkou na Ukrajině. To je okolnost, která spíše podporuje zdražování domů a bytů.
„V meziročním srovnání ceny nových bytů v Praze vzrostly zhruba o pětinu. Ale v poslední době se ceny už stabilizují a od začátku roku se zvýšily jen zhruba o pět procent. Celkově za letošní rok očekáváme růst maximálně do deseti procent,“ řekl zakladatel a šéf Central Group Dušan Kunovský.
Důvodem je podle něj zejména zásadní pokles lidí kupujících si byt na hypotéky: „Jejich úroky se raketově zvýšily a nyní jsou zhruba trojnásobné než před rokem. Proto v této době většina lidí koupi na hypotéku odkládá a čeká na to, až se úroky opět sníží.“
Přetrvává nízká nabídka
Podle developerů na pražském trhu stále přetrvává nedostatečná nabídka nemovitostí, což je jednou z hlavních příčin, která dlouhodobě ovlivňuje cenu nového bydlení v hlavním městě. Nabídka, kterou rekordní prodeje v předcházejících dvou letech srazily na historické minimum, se nyní navýšila na 4 150 bytových jednotek. Šlo tedy o téměř čtvrtinový meziroční nárůst.
Přesto je to stále 15 procent pod dlouhodobým průměrem a více než 50 procent pod stavem, který by mohl dostatečně nasytit poptávku, a tím i částečně stabilizovat trh s novými byty. Dlouhodobě poddimenzovaná nabídka je podle developerů především důsledkem komplikovaného povolování nové výstavby.
„I přes mírný nárůst zůstává nabídka dostupných bytů, zejména v metropoli, stále slabá. Aby zvládla uspokojit potřeby trhu, musela by být v tuto chvíli zhruba dvojnásobná,“ informoval Marcel Soural, předseda představenstva investiční skupiny Trigema.
Podle něj je reálným scénářem, že přicházející krize silně dopadne i na některé menší developery, kteří budou nuceni výstavbu bytů zcela zastavit, což opět povede k následnému poklesu nabídky.
Trh s nemovitostmi zásadně ovlivňuje aktuální výše základní úrokové sazby u hypoték, která dosáhla sedmi procent – nejvíce od roku 1999. Hypomonitor České bankovní asociace uvádí ve druhém letošním kvartálu meziroční pokles objemu i počtu nových hypoték až o 60 procent.
„Aktuální situace na hypotečním trhu prakticky převrátila strukturu kupujících. Zatímco v minulosti převažoval počet klientů, kteří financovali nové bydlení hypotékou, dnes se tento poměr otočil ve prospěch investičních koupí,“ uvedl Petr Michálek, generální ředitel Skanska Reality.
Zájem o nové bydlení v Praze podle jeho názoru přetrvává, nicméně část klientů, především z řad lidí do třiceti let, na hypotéku za současných podmínek nedosáhne, a musí pořízení nového bydlení odložit. „Mezi kupujícími jsou dnes tak častěji ti, kteří pořízením nového bytu ukládají své finanční prostředky do bezpečí před stále rostoucí inflací,“ konstatoval Michálek.
Mírné zlevnění starších bytů
Cenové změny jsou patrné rovněž u starších bytů. Ze studie realitní skupiny European Housing Services (EHS), kterou má redakce FAEI.cz rovněž k dispozici, totiž vyplynulo, že průměrná cena staršího bytu v Česku poprvé od zimy roku 2019 mírně klesla. EHS využívá dat svých zakládajících členů – realitních služeb Bezrealitky a Maxima Reality.
Na začátku léta se starší byt prodával za 88 756 korun na metr čtvereční, což je o dvě procenta levněji, než na jaře. Jedinou výjimkou je Brno, kde cena mezičtvrtletně stoupla o tři procenta na 95 215 korun za metr čtvereční. Podle analýzy nejvíce klesly ceny ve Zlínském kraji, a to více než o pětinu. V Praze byl zaznamenán pokles o tři procenta a ve Středočeském kraji o šest procent.
Šéf realitní skupiny EHS Hendrik Meyer podle webu České noviny upozornil, že se nedá čekat propad cen rovnoměrně napříč celým trhem. Průměrné ceny sráží spíše zlevnění konkrétních typů nemovitostí, které byly v posledních měsících nadhodnocené.
Například středně velké byty v centrech měst s dobrou dopravní dostupností budou podle něho růst i nadále. Ostatně průměrné ceny rodinných domů stouply oproti prvnímu čtvrtletí o desetinu – nejvíce v Moravskoslezském kraji.
Zdražuje rovněž nájemní bydlení. Oproti prvnímu čtvrtletí vyskočila průměrná cena o šest procent. Je to důsledek toho, že si čím dál méně lidí může dovolit vlastní bydlení a hledá proto podnájem. Podle analytiků by ceny nájemního bydlení měly v následujících měsících i nadále růst.
