ČNB zmírňuje podmínky hypoték, experti očekávají oživení realitního trhu i zvýšení cen nemovitostí

Česká národní banka (ČNB) zmírnila od 1. července podmínky pro poskytování hypoték. Zruší totiž jeden z ukazatelů, na jejichž základě banky hypotéky poskytují. Jde o Debt Service to Income neboli DSTI, což je procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr.
Největším omezením u zájemců o hypotéku teď bude opět hlavně požadavek na vlastní úspory – limit LTV. Ilustrační foto: Depositphotos.com

Žadatelé o hypoteční úvěr tak nově nebudou muset splňovat podmínku, aby se úhrnem splátek všech svých úvěrů vešli do 45 procent svých příjmů, resp. 50 procent v případě žadatelů mladších 36 let.

„Toto rozvolnění neznamená, že by banky rozdávaly hypotéky bez jakýchkoliv pravidel,“ vysvětluje hypoteční expert David Eim, místopředseda představenstva Gepard Finance.

„Ve svých postupech vždy aplikovaly podobná omezení, ‚deaktivací‘ limitu pro DSTI ale získávají více prostoru k uplatnění svých vlastních interních pravidel.

Téměř jistě banky nebudou aplikovat rozdílný přístup pro klienty starší a mladší 36 let, takže pro skupinu dříve narozených to faktické rozvolnění přinese,“ dodává Eim.

Zvýší se konkurence mezi kupujícími

Podle Jakuba Veverky, hlavního ekonoma Videobydleni.cz, může zrušení ukazatele DSTI také zvýšit poptávku po nemovitostech, protože potenciální kupující budou mít větší flexibilitu při získávání hypotečního úvěru. To může vést ke zvýšení konkurence mezi kupujícími a zvýšení cen nemovitostí.

„S odstraněním ukazatele DSTI mohou být hypoteční úvěry dostupnější pro širší skupinu lidí, zejména pro ty s nižšími příjmy. To může stimulovat poptávku a přinést nové kupující na trh,“ upozorňuje Veverka.

„Bez ukazatele DSTI ovšem mohou být někteří lidé náchylnější k nadměrnému zadlužení. Je důležité, aby potenciální kupující pečlivě zvážili svou finanční situaci a možnosti splácení hypotečního úvěru, aby minimalizovali riziko finančních potíží v budoucnosti,“ varuje Veverka.

Limity vyplývají ze zákona

Centrální banka začala výrazněji regulovat poskytování hypoték již v roce 2016, kdy de facto znemožnila sjednávání takzvaných 100% hypoték. Dva roky poté formou dalších doporučení omezila banky při posuzování bonity žadatelů o hypotéku.

Šlo o stanovení maximální meze parametrů DTI neboli poměru celkové výše dluhů k výši ročních příjmů a DSTI, který udává poměr mezi výší měsíčních splátek úvěrů a výší měsíčního příjmu.

Ekonomika zasažená pandemií koronaviru si ale v roce 2020 vyžádala zrušení obou limitů i zmírnění požadavku na maximální poměr výše úvěru a hodnoty zástavy (LTV). ČNB nicméně v následujícím roce dospěla k závěru, že úvěrové standardy byly až příliš uvolněny a trhu by mohlo hrozit přehřátí. Proto byly s platností od dubna 2022 limity pro uvedené ukazatele opět zpřísněny.

„Zatímco dříve šlo ‚pouze‘ o doporučení centrální banky, která vlastně nebyla pro banky závazná, byť se jimi vždy řídily, od poloviny roku 2021 je pravomoc stanovovat závazné limity uvedených parametrů stanovena v zákoně o České národní bance,“ upřesňuje David Eim a dodává, že s rostoucími úrokovými sazbami a tím splátkami se limit DSTI v posledních měsících stal nejpřísnějším omezením.

Platí totiž, že čím vyšší je úroková sazba, tím vyšší je splátka. A čím vyšší je splátka, tím vyšší je DSTI (tedy podíl splátek na příjmech) a tím dříve žadatel „narazí“ na jeho strop. Kupříkladu při průměrné mzdě a úrokové sazbě 2 % p.a. by žadatel dosáhl na hypotéku ve výši bezmála pět milionů korun. Při aktuálních 6% sazbách mu ale banka může půjčit jen asi tři miliony.

Požadavek na vlastní úspory zůstává

Největším omezením tak opět bude požadavek na vlastní úspory – limit LTV.

„Nutnost mít naspořeno alespoň 20 procent z ceny nemovitosti, resp. 10 procent u žadatelů o hypotéku mladších 36 let představuje při aktuálních cenách bydlení a předpokladu případného dofinancování rekonstrukce nebo vybavení domácnosti značnou sumu, a tedy i překážku,“ říká Lumír Kunz, jednatel společnosti FérMakléři.cz, která spolupracuje s více než 100 realitními makléři z velkých i malých realitních kanceláří napříč celou Českou republikou.

I když tak například byty v prvním čtvrtletí letošního roku pokračovaly dle dat společnosti FérMakléři.cz ve zlevňování – meziročně nejvíce v Brně, kde lze byt o rozloze 80 m2 pořídit o téměř milion korun levněji –, ceny jsou stále výrazně vysoké.

„Přestože šly ceny bytů v Brně meziročně dolů o 13 procent, vycházel letos v prvním kvartálu byt v jihomoravské metropoli o rozloze 60 m2 na 5,4 milionu korun, s rozlohou 80 m2 pak na 7,2 milionu korun,“ uzavírá Lumír Kunz s tím, že při takových cenách je třeba mít pro získání hypotéky našetřen klidně milion korun a víc.

Zavřít reklamu
Kurzovní lístek
Chci nakoupit
Chci nakoupit
Chci prodat
EUR
EUR
USD
GBP
CHF
JPY
DKK
NOK
SEK
CAD
AUD
PLN
HUF
HRK
RUB