Úrokové nůžky mezi eurovými a korunovými úvěry byly nejvíce rozevřeny začátkem roku 2022, kdy základní úroková sazba ČNB vzrostla na 4,5 procenta oproti tehdy ještě mírně zápornému Euriboru. Tuzemská centrální banka totiž začala správně zdražovat úvěry již během roku 2021, tedy mnohem dříve než ECB, která financování v eurech podražila až během loňského roku.
Při zpětném pohledu je nutné konstatovat, že financování podražilo na euru i koruně významně, což pochopitelně mělo negativní vliv i na hodnoty nemovitostí. Pětiletá fixace eurového úvěru se zdražila za posledních 12 měsíců až o 300 bazických bodů.
Úroky tak například vzrostly z dvou na pět procent. Financování v koruně je na úrovni 6,5-7 procent, čili současný rozdíl české koruny oproti euru na úrovni 150-200 bazických bodů již není tak dramatický oproti 500 bazickým bodům ze začátku loňského roku.
Koruna byla odjakživa pro mezinárodní investory problematická, protože si musejí navíc platit fixaci směnného kurzu, případně úrokové míry. Z toho důvodu má většina komerčních nemovitostí v ČR determinovány nájmy v eurech, aby nemovitosti šlo v eurech výhodně financovat a odpadlo měnové riziko.
Drahé financování v korunách má tedy malý dopad na trh komerčních nemovitostí. Nicméně pokud má nemovitost stanovené nájmy v korunách, pak se zpravidla nemovitost prodává levněji. Výhodu mohou mít finančně silní investoři (a pro banku důležití klienti, pozn. aut.), kteří si jsou schopni vyjednat lepší podmínky, jako například financovat korunové nájmy eurovým úvěrem.
Dražší financování v české měně mělo v roce 2022 nejcitelnější dopad na rezidenční trh, neboť hypoteční trh zamrzl. Developerské projekty se zpomalily anebo zastavily spíše kvůli drahým stavebním nákladům, ale financování pochopitelně situaci ztížilo. V tuto chvíli spíš investoři vyčkávají, až – či jestli – se ceny přizpůsobí.
Autor je vedoucí týmu oddělení investic ve společnosti CBRE
(Redakčně upraveno)
