Proč? Snaha ušetřit pár tisícovek na poplatcích totiž znamená riskovat ztrátu celé kupní ceny, případně nemovitosti. Nákup či prodej nemovitosti představuje často životní finanční transakci, a právě v této chvíli není prostor pro jakékoli riziko. Díky správně zvolené úschově budou mít obě strany jistotu, že převod peněz proběhne bezpečně.
1. Tento způsob ochrany kupujícího i prodávajícího se využívá především při prodeji nemovitosti, ale lze ji využít i při dalších příležitostech. Zajišťuje oběma stranám, že dojde k naplnění jejich zájmů a nebudou podvedeni.
2. Samozřejmostí je sepsání písemné smlouvy o úschově, které obsahuje především ustanovení, kdy a jak budou peníze složeny na účet a že budou vyplaceny podle podmínek uvedených v kupní smlouvě. O poplatky za tuto službu se obvykle dělí kupující s prodávajícím.
3. Bezpečné jsou úschovy advokátní, notářská a bankovní. Liší se výší poplatků a také tím, že advokát obvykle zvládne všechny úkony spojené s prodejem nemovitosti. Realitní kanceláře při úschově často využívají služby banky, pokud však peníze schraňují samy, můžete při krachu agentury o peníze přijít.
Volit se dá mezi několika způsoby, protože v úvahu přichází úschova advokátní, bankovní, notářská nebo v realitní kanceláři, přičemž se liší výší poplatků, ale především stupněm záruky, kterou poskytují.
Nebezpečí pro obě strany
Kupující s prodávajícím mohou být na všem domluveni, vše probíhá zdánlivě hladce, ale dokud nejsou peníze na účtu prodávajícího a současně nemovitost zapsaná v katastru na kupujícího, pořád hrozí riziko, že jedna strana si nakonec zatahá za pomyslný kratší konec lana.
Ve hře je dost peněz a spoléhat se na poctivost obvykle neznámých lidí je minimálně lehkomyslné.
Přitom jde o riziko pro obě strany, kdy jedna strana nemovitost převede, ale kupující si zaplacení rozmyslí (od vkladu do katastru do převodu na to má minimálně 20 dní, pozn. aut.). Nebo kupující zaplatí, ale k převodu v jeho prospěch nedojde.
Může zahrát i náhoda
Nemusí jít ani o zlý úmysl. Stačí, aby banka v poslední chvíli zamítla hypotéku, nebo katastr kvůli nedostatkům ve smlouvě nebo tzv. neodstranitelným důvodům zápis odmítl.
Proto je důležité trvat na úschově, aby totiž převod peněz i nemovitosti proběhly v návaznosti na sebe a peníze měla pod kontrolou na obou stranách nezávislá instituce, která ručí za jejich vyplacení, případně vrácení původnímu majiteli.
Písemné znění je nutností
Jak úschova probíhá? Podle občanského zákoníku tak, že schovatel (advokát, banka, notář apod.) peníze od uschovatele (kupující) převezme a podle podmínek uvedených v kupní smlouvě vyplatí prodávajícímu.
Smlouva sice nemusí být vypracována písemně, ale toto provedení je standardní a vlastně nutné, protože jinak by postrádala smysl. Obvykle její znění vypracovává schovatel, už jen proto, aby měl nad jejím zněním kontrolu. Nejde však o složitý text.
Výplata podle kupní smlouvy
Ve smlouvě jsou především specifikovány termíny, do kdy musí kupující složit peníze do úschovy, dále kdy, komu a za jakých podmínek bude úschova vyplacena. To je obvykle vázáno na vklad do katastru, případně předání nemovitosti, takže výplata uschovaných peněz může probíhat i v několika etapách.
Každopádně by uvolnění peněz mělo korespondovat se zněním kupní smlouvy. Také se určí datum, kdy se peníze vracejí kupujícímu (nemovitost nakonec nebyla převedena), nebo kdy končí platnost smlouvy (kupující peníze nesložil).
O poplatky rovným dílem
Výše poplatků se obvykle odvíjí od výše kupní ceny a délky úschovy, přičemž po tuto dobu schovatel nesmí s penězi disponovat jinak, než je určeno. Je obvyklé, že o poplatky se obě strany dělí rovným dílem.
Kdo je při prodeji nemovitosti zastoupen právníkem (což je mimochodem i kvůli znění kupní smlouvy podobně užitečné rozhodnutí, jako zvolit úschovu), vybere si obvykle advokátní úschovu, která vychází v porovnání ceny a rizik jako nejefektivnější. Na druhém konci pomyslného žebříčku je úschova v realitní kanceláři především kvůli kolísavé důvěryhodnosti těchto agentur.
S právníkem až do konce
Hlavní výhoda advokátní úschovy spočívá v tom, že s právníkem obvykle zvládnete celý proces prodeje, tedy často od dědictví přes kupní smlouvu a ověření podpisů až po úschovu, přičemž jednotlivé kroky spolu korespondují a mohou být zahrnuty do jednoho úkonu.
Notářská úschova je vnímána jako nejbezpečnější, na druhou stranu však notářské fixní tarify bývají vyšší než advokátní (nevyplatí se tady ukládat nižší částky), a navíc notář obvykle nezajistí výše popsané služby kompletně. U výběru obou institucí však prodávající většinou chybu neudělá.
Vyhněte se realitní úschově
Totéž platí pro bankovní úschovu, kde jsou poplatky nižší než u notáře, přičemž úschova je zvláště ve velké bance také v naprostém bezpečí. Podobně jako u notáře je však nevýhodou, že banky i při vší flexibilitě nejsou vedeny jako ústavy zabývající se běžně prodejem realit, a proto nelze očekávat full servis.
A kritizovaná realitní úschova? Nelze generalizovat, ale rozhodně se vyplatí vybrat si velkou, renomovanou agenturu s dobrou pověstí. Tu samozřejmě mohou mít i ty menší, ale takové obvykle k úschově využívají služby bankovních ústavů, přičemž náklady jsou stejně za klientem.
Největší nebezpečí však spočívá v tom, že jde o soukromý subjekt, při jehož krachu můžete o peníze přijít. Nový realitní zákon měl tyto úschovy zakázat, nakonec k tomu však nedošlo.
