Podle občanského zákoníku (OZ, § 2221) změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Z toho by vyplývalo, že změna majitele bytu, ať už k ní došlo prodejem, dědictvím či jiným způsobem, pro nájemce velký význam nemá.
1. Nic zásadního se pro vás nemění, na nového majitele přecházejí všechny povinnosti týkající bezprostředně kvality bydlení. Ustavení nad rámec zákona či obvyklému režimu však nový vlastník dodržovat nemusí, pokud o nich nevěděl předem.
2. Pouhá změna vlastníka není důvodem k vypovězení smlouvy, pokud nebylo ujednáno jinak. Pokud však nový vlastník prokazatelně netušil, že kupuje věc, která už je pronajata, má právo vypovědět nájem do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že pronajata je a kdo je nájemce.
3. Závazkům (placení nájmu) vůči bývalému vlastníkovi se nemůžete zbavit, dokud vám nebyla změna vlastnictví oznámena původním nebo prokázána novým vlastníkem.
Jenže hned v dalším odstavci občanský zákoník upřesňuje, že pro nového vlastníka nejsou závazná ujednání o povinnostech bývalého majitele, které zákon nestanoví. A zákon mezi hlavní pronajímatelovy povinnost řadí především ty, které se bezprostředně týkají kvality bydlení.
Pouze obvyklá ujednání
Pronajímatel má ze zákona povinnost udržovat po dobu nájmu byt (či dům) ve stavu způsobilém k užívání. Což znamená především zajištění základních potřeb, jako je dodávka vody, tepla a podobně. Měl by také hradit větší opravy v bytě (nad 1 000 Kč, pozn. aut.), neměl by nájemci bránit ve zřízení trvalého bydliště nebo chovat domácí zvíře apod.
Nad tento základní rámec však nový majitel nemusí žádné závazky vůči nájemci přebírat, což podle zákona neplatí v případě, když o ujednání nad rámec zákona věděl předem.
Nový pronajímatel v zásadě vstupuje pouze do těch práv a povinností, které se k nájemnímu vztahu vážou obvykle, respektive na něj nepřecházejí závazky, které přesahují rámec nájemního práva.
Nutná nová smlouva?
Obvykle se uvádí, že po změně vlastníka není potřeba uzavírat novou nájemní smlouvu, protože veškerá ujednání v ní uvedená platí dále.
Není to však stoprocentní pravda, protože na nového majitele nepřecházejí výjimečná práva a povinnosti, která nemají oporu v právní úpravě a v obvyklém režimu poměrů mezi pronajímatelem a nájemcem, o nichž nový vlastník předem nevěděl.
Nový vlastník tedy nemusí převzít nájemní smlouvu od A do Z, ale její základní parametry týkající se bydlení v ní musejí zůstat zachovány.
Kdy hrozí výpověď?
A jak je to s délkou nájemní smlouvy? To řeší § 2222 OZ, podle něhož strana nemá právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci. Pokud však bylo ujednání opačné, mají obě strany právo vypovědět smlouvu do tří měsíců poté, co se pronajímatel dozvěděl, kdo je nájemce, a nájemce poté, co se dozvěděl o změně vlastníka.
Pokud měl nový vlastník pronajatého bytu za prokázané (neměl rozumný důvod o tom pochybovat), že kupuje věc, která není pronajata, má právo vypovědět nájem do tří měsíců (v případě bytu, u movité věci jen měsíc) poté, co se dozvěděl, že nemovitost pronajata je a kdo je nájemce.
Smrt výlučného nájemce
Plynulý přechod nájmu se však zkomplikuje také v případě, kdy dojde ke změně nikoli u pronajímatele, ale nájemce – když například zemře výlučný nájemce bytu, s nímž žila v domácnosti v době smrti jiná osoba, která nemá vlastní byt.
K automatickému přechodu nájmu může dojít v případě manželů, partnerů, rodiče, sourozence, zetě či snachu, dítě nebo vnuka. U jiných osob je to možném jen se souhlasem pronajímatele.
Pokud podmínky přechodu nájmu splňuje více osob, stávají se společnými nájemci v případě, že s původním nájemcem žily prokazatelně v trvalém společenství.
Po přechodu nájmu bytu se však zpravidla mění doba nájmu z doby neurčité na dobu určitou, podle zákona je nový nájem limitován dvěma lety od smrti nájemce. Výjimku mají osoby nad 70 a pod 18 let věku.
Neplaťte dvakrát!
Může se stát, že v dobré víře zaplatíte měsíční nájem či poplatky na účet pronajímatele, s nímž máte uzavřenou smlouvu, přestože on už v té době majitelem bytu není.
Nic se neděje, dokonce podle výroku Nejvyššího soudu platí – pokud vám nebyla změna vlastnictví oznámena původním vlastníkem nebo prokázána novým vlastníkem (např. výpisem z listu vlastnictví), nemůžete se zprostit svých závazků vůči dřívějšímu vlastníkovi a jste povinni mu platit podle smlouvy. A to do doby, než je vám změna oznámena či prokázána.
Neznamená to tedy, že byste museli např. nájem platit dvakrát, protože se starý a nový majitel na přesunu vyplacené částky nemohou domluvit. Otázky spojené se změnou placení nájemného v důsledku majetkové změny si musejí vyřešit nový a původní vlastník.
