Po nájemci, který se oženil se, získal práci jinde, nelze rozumně požadovat, aby ve smluvním vztahu pokračovalzdroj: Pixabay

PORADNA: Ukončit nájem je o něco jednodušší než dříve

V minulém díle naší Poradny jsme se vypořádali se dvěma mýty, se kterými jsou spojeny nájmy bytů. Prvním z nich je názor, že nájemní smlouva musí být vždy uzavřena písemně. Není to pravda, pokud uzavřena písemně není, majitel bytu nemá právo právě z tohoto důvodu nájemní vztah ukončit. Tak jako nemá právo nájemci zakázat, aby se adresa najímaného bytu stala jeho trvalým bydlištěm.

A dalším mýtem je i to, že nájem bytu končí vždy datem uvedeným ve smlouvě či výpovědi. Nový občanský zákoník (NOZ) totiž zavedl institut prodloužení nájmu, který byl předchozí legislativou zapovězen.

Jedná se o to, že když nájemce pokračuje v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem skončit, a pronajímatel jej písemně (!) k opuštění bytu nevyzve, prodlužuje se nájem o dobu, na jakou byl sjednán v končící smlouvě. Nejdéle však o dva roky. Sledovat termíny se tedy pronajímatelům vyplatí.

VÝPOVĚĎ PO MAILU NESTAČÍ

Nájem bytu či domu může zaniknout z následujících důvodů: Uplynutím doby, na kterou byl sjednán, odstoupením od smlouvy, dohodou a výpovědí. Pokud je smlouva o nájmu bytu písemná, musí být i ukončení nájmu provedeno písemnou formou.

Také NOZ rozlišuje mezi nájmy na dobu určitou, kdy smluvní vztah končí určeným datem, a neurčitou. Trochu jako kuriozita působí novinka, že pokud si smluvní strany sjednají nájem na dobu delší než 50 let, má se za to, že byl nájem sjednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět pouze z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době.

Bez ohledu na to, zda je nájemní smlouva sjednána na dobu určitou či neurčitou, je možné ji ukončit dohodou (souhlas obou stran) či výpovědí (zákonné důvody). Druhá varianta může vzbuzovat mnohem větší emoce, vyplatí se tedy věnovat jí větší pozornost.

Výpověď musí být vždy dána písemně, pouhé zaslání mailu nestačí, a musejí být v ní být identifikováni účastníci i objekt, kterého se výpověď týká. Pokud je na straně pronajímatele nebo nájemce více účastníků (jsou jmenovitě uvedeni ve smlouvě), měla by výpověď směřovat vždy všem.

VÝPOVĚDI S LHŮTOU I BEZ

NOZ, na rozdíl od předchozí legislativy, rozlišuje důvody výpovědi podle toho, zda pronajímatel nebo nájemce vypovídají nájem sjednaný na dobu určitou, nebo neurčitou. V případě doby určité je nejčastějším důvodem změna okolností oproti době sjednání nájmu, takže po nájemci (oženil se, získal práci jinde) nelze rozumně požadovat, aby ve smluvním vztahu pokračoval.

U nájmu na dobu neurčitou se rozlišují výpovědi s výpovědní dobou (obvykle tříměsíční, z důvodů uvedených v § 2288 NOZ) a bez výpovědní doby (porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem dle § 2291 NOZ).

Mezi důvody uvedené v § 2288 NOZ stojí za zmínku např., že byt má být užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost, a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství již bylo rozvedeno.

Případně pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni. Zabránit zneužití tohoto důvodu, aby byt po vyklizení nezůstal prázdný nebo nebyl pronajat jinému nájemci, má  § 2289 NOZ.

A důvody k okamžité výpovědi? Obecně hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu, dále odsouzení za úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází. Zákonným důvodem je i veřejný zájem, kvůli němuž nebude možné byt dále užívat.

UŽ BEZ SOUDNÍCH VÝPOVĚDÍ

Naopak z nového občanského zákoníku již vypadlo, že zákonným důvodem k výpovědi nebude, má-li nájemce dva nebo více bytů. A také již nebude výpovědi zapotřebí předchozí souhlas soudu. Nájemce bude pouze oprávněn ve lhůtě dvou měsíců žádat, aby soud přezkoumal oprávněnost výpovědi. Na toto právo musí pronajímatel nájemce ve výpovědi upozornit.

Nově nebude třeba vyžadovat k přijmutí další osoby do domácnosti nájemce pronajímatelův souhlas, avšak nájemce je povinen tuto skutečnost bezodkladně, nejpozději do dvou měsíců, oznámit pronajímateli. V NOZ je rovněž vypuštěna povinnost pronajímatele v určitých případech skončení nájmu poskytovat nájemci bytovou náhradu.

A co když se nájemce vypaří jak pára nad hrncem? Podle NOZ totiž za určitých podmínek stačí k ukončení smluvního vztahu dát zřetelně najevo, že byt dál užívat nehodlá, což v praxi může znamenat i vhození klíčů do poštovní schránky. A majitel přitom potřebuje písemnou výpověď, například kvůli zrušení nájemníkova trvalého bydliště. Existuje celkem snadné řešení, a sice poslat výpověď poštou na adresu vlastního nájemního bytu. Nájemce si ji už patrně nepřevezme, takže se vrátí odesilateli zpět a ten má v ruce důkaz, že byt je už nevyužívaný, a současně i platnou výpověď.

Aby však kromě pomyslné páry nezůstaly ve vzduchu i dluhy, k tomu mj. slouží peněžní jistoty, dříve kauce. A těmi se budeme zabývat v příští Poradně.

Na co si dát především pozor při ukončení nájmu?

  1. Když nájemce pokračuje v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem skončit, a pronajímatel jej písemně k opuštění bytu nevyzve, prodlužuje se nájem o dobu, na jakou byl sjednán v končící smlouvě, nejdéle však o 2 roky.
  2. Bez ohledu na to, zda je nájemní smlouva sjednána na dobu určitou či neurčitou, je možné ji ukončit dohodou (souhlas obou stran) či výpovědí (zákonné důvody).
  3. Výpověď musí být vždy dána písemně, pouhé zaslání mailu nestačí, a musejí být v ní být identifikováni účastníci i objekt, kterého se výpověď týká.
  4. Zákon rozlišuje důvody výpovědi podle toho, zda pronajímatel nebo nájemce vypovídají nájem sjednaný na dobu určitou, nebo neurčitou. U nájmu na dobu neurčitou se rozlišují výpovědi s výpovědní dobou (obvykle tříměsíční, z důvodů uvedených v § 2288 NOZ) a bez výpovědní doby (§ 2291 NOZ).
  5. Podle NOZ zákonným důvodem k výpovědi nebude, má-li nájemce dva nebo více bytů. A také již výpovědi zapotřebí předchozí souhlas soudu, nájemce má však právo na přezkoumání jejích důvodů.

Jitka Veselá

Share

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *