Pronajímatel nemá právo trvat na neplatnosti smlouvy jen proto, že nebyla uzavřena v písemné podobězdroj: Pixabay

PORADNA: Dva největší mýty vztahující se k pronajímání bytu

V minulých dílech naší poradny jsme se věnovali poměrům v bytových domech, kde se členové sdružení vlastníků jednotek (SVJ) mohou setkat se škodlivými jevy, které kazí spokojený život v nově získaném bytě. Kromě dlužníků a otravných sousedů to mohou být často i lidé, kteří si byty najímají či pronajímají. Nájmům, nájemcům a problémům s nimi souvisejícími se budeme věnovat v dalších dílech naší Poradny.

Právní úpravy týkající se nájmu bytů přinesl naposledy nový občanský zákoník (NOZ) s účinnosti od začátku roku 2014, přičemž jeho ustanoveními se musejí řídit i nájmy vzniklé před tímto datem.

SMLOUVA NEMUSÍ BÝT PÍSEMNÁ

Obecně lze říci, že NOZ mnohem více než dříve chrání nájemce v tzv. rodinných domech (domy s jediným bytem). Pro případné právní vztahy takových nájemců bylo dříve nutné aplikovat pouze obecná ustanovení občanského zákoníku o nájmu, byť byl rodinný dům rovněž pronajat za účelem bydlení. Občanský zákoník nově rozlišuje mezi nájmem domu či bytu sloužících k zajištění bytové potřeby a mezi nájmem sloužícím k rekreaci nebo jinému krátkodobému účelu.

S nájmem bytu či domu souvisí několik mýtů, za zmínku stojí především dva z nich. Jedním z nich je, že nájemní smlouva musí být vždy uzavřena písemně, jinak je neplatná. Měla by, ale nemusí! Pronajímatel totiž nemá právo trvat na neplatnosti smlouvy jen proto, že nebyla uzavřena v písemné podobě. Docházelo totiž k tomu, že pronajímatelé neuzavřeli písemnou smlouvu záměrně, aby mohli právě s tímto argumentem nájem kdykoli ukončit.

Tomu nyní brání i využití tzv. faktického nájmu. Pokud nájemce užívá byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je právně v pořádku (např. pronajímatel jej neupozornil na opak), považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou, i když by se tak stalo jen ústní formou.

TRVALÉ BYDLIŠTĚ NELZE ZAKÁZAT

Další mýtus je spojen s možností zakázat nájemníkovi přepis trvalého bydliště, tedy zamezit mu, aby jako adresu trvalého bydliště uváděl byt, který si najal. Je to do jisté míry snaha oprávněná, protože z přepisu plynou pronajímateli nebezpečné nástrahy. Na druhou stranu zákaz přináší nájemci četné komplikace.

Těmi můžeme začít, je jich mnohem více. Trvalé bydliště shodné s místem, kde reálně přebýváte, totiž potřebujete nejen kvůli volbám, ale především jej uvádíte při zápisu dětí do školky a školy, u lékaře, při žádosti o získání různých příspěvků, ale i parkovací karty. Mít tuto záležitost sladěnou, je zkrátka praktičtější a pohodlnější při kontaktu s úřady a institucemi.

STRAŠÁK EXEKUCE

Majitelé bytů se na druhou stranu bojí především toho, že si mohou jako nájemníka zvolit někoho s hrozbou exekuce a může to i pro ně znamenat ztrátu majetku, pokud dlužník bude mít trvalé bydliště v pronajatém bytě.

Stát se to může, i když trvalé bydliště samozřejmě neznamená vlastnictví bytu, ale aktivní exekutor může mít zálusk např. na vybavení bytu. Toto nebezpečí však v případě smlouvy s dlužníkem hrozí pokaždé, protože exekuce se vztahuje na místo jakéhokoli pobytu, nejen trvalého.

EXISTUJE NĚJAKÁ OCHRANA?

Podle zákona 133/2000 Sb. o evidenci obyvatel a rodných číslech však majitel bytu přepsání trvalého bydliště nájemníkovi zakázat nemůže, a to ani formou různých dodatků ke smlouvě. S platnou nájemní smlouvou si může nájemce vyřídit trvalé bydliště sám a majitele o tom dokonce nemusí ani neinformovat.

Existuje tedy ochrana proti dlužníkům a případné exekuci? Asi jen jediná a ještě pouze preventivní, tedy budoucího nájemce si řádně proklepnout ve veřejných seznamech a rejstřících.

A když skončí nájemní vztah? Pohlídat si, zda nyní už bývalý nájemce trvalé bydliště zrušil. Pokud s tímto krokem otálí, může si změnu vynutit samotný majitel na obecním úřadě, ale musí prokázat, že užívací právo nájemníka opravdu zaniklo.

A právě možnostmi, jak a kdy zaniká užívací právo nájemce k bytu či domu, se budeme zabývat v další části naší Poradny.

Jak se vyrovnat se dvěma mýty spojenými s nájemnými smlouvami?

  1. Pronajímatel nemá právo trvat na neplatnosti smlouvy jen proto, že nebyla uzavřena v písemné podobě.
  2. Pokud nájemce užívá byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je právně v pořádku (např. pronajímatel jej neupozornil na opak), považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou, i když by se tak stalo jen ústní formou. Jedná se tzv. faktický nájem.
  3. Majitel bytu nemůže nájemci přepsání trvalého bydliště do místa pronajímaného bytu zakázat, a to ani formou různých dodatků ke smlouvě.
  4. S platnou nájemní smlouvou si může nájemce vyřídit trvalé bydliště sám a majitele dokonce o tom ani neinformovat.
  5. Pokud po skončení smluvního vztahu bývalý nájemce s odhlášením trvalého bydliště otálí, může si změnu vynutit samotný majitel na obecním úřadě, ale musí prokázat, že užívací právo nájemníka opravdu zaniklo.

Jitka Veselá

Share

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *