Má zkrátka skryté vady, které na první pohled nemusí rozeznat ani odborník, natožpak laik. Navíc koupěchtivý. Naštěstí občanský zákoník realitní nadšence chrání poměrně velkorysou pětiletou ochrannou lhůtou.
1. Jde o běžný případ tzv. skryté vady, jejíž příčinu nebylo možné odhalit v době prodeje nemovitosti. Při nahlášení těchto vad ručí po dobu pěti let za jejich odstranění původní majitel, v případě neodstranitelných vad může dojít až ke zrušení kupní smlouvy.
2. Nezáleží na tom, jestli prodávající o skrytých vadách sám věděl, nebo ne. Důležité je, zda vada existovala už v době prodeje nemovitosti a neodpovídá staří a běžnému opotřebení nemovitosti.
3. Způsob a výše kompenzace se řeší písemně s původním majitelem a odpovídá charakteru vady a rozsahu poškození nemovitosti.
Je však třeba vědět, na co se tato ochrana vztahuje, jak ji využít a čím se liší od obvyklé záruční doby.
A že ji je možné, byť v kratší podobě, použít i na reklamaci skrytých vad ojetého vozu, který jste si pořídili, abyste se na tu novou chalupu vůbec dostali.
Co je skrytá vada
Co tedy jsou skryté vady? Považují se za ně takové, které existovaly již v době převzetí nemovitosti, ale nebyly v té době zjevné a vyšly najevo až později.
Nezáleží však na tom, jestli prodávající o skrytých vadách sám věděl, nebo ne. Důležité je, zda vada existovala už v době prodeje a neodpovídá staří a běžnému opotřebení nemovitosti. Pak jde o skrytou vadu.
Na oznámení skryté vady a uplatnění nároků vůči původnímu majiteli (v případě novostavby např. developerovi, pozn. aut.) má kupující u nemovitosti pět let, u pozemku dva roky. Podle občanského zákoníku může kupující požadovat odstranění vady nebo vrácení části až celé kupní ceny.
Od opravy po konec smlouvy
Kompenzace se liší podle toho, o jak závažnou skrytou vadu jde (§ 2106). Odstranitelné vady se řeší jejich nápravou či vrácením části kupní ceny, neodstranitelné až odstoupením od kupní smlouvy, pokud dojde k jejímu vážnému porušení.
Ke krajnímu řešení však dochází hlavně v případě, když prodávající neodstraní vadu včas, nebo ji odmítne odstranit. A naopak, než kupující uplatní právo na slevu z kupní ceny nebo odstoupí od smlouvy, může prodávající pouze vadu odstranit a tím by mělo být vše vyřízeno.
Obecné formulace nestačí
Skryté vady může kupující oznámit i po pětileté lhůtě, když ale prodávající podá námitku kvůli prodlení, tak soud požadavky kupujícího odmítne. Na tuto námitku však prodávající ztrácí právo, když je vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl, nebo musel vědět.
Prodávající sice může argumentovat, že kupujícího se všemi závadami seznámil, dokonce může tuto skutečnost začlenit do kupní smlouvy, ale pro posuzování dalších nároků bude záležet na formulaci tohoto sdělení. Aby se prodávající z odpovědnosti za skryté vady vyvázal, zdaleka nestačí obecné tvrzení, že se kupující seznámil se stavem objektu a nebude požadovat žádné kompenzace.
Pouze písemný souhlas
Jedinou možností, jak se odpovědnosti za skryté vady zcela zbavit, je písemný souhlas kupujícího. Zákon totiž umožňuje, aby kupující písemně deklaroval, že přijímá odpovědnost i za skryté vady. Děje se to však především v případech, že se prodává ruina předem určená k demolici nebo kompletní rekonstrukci.
Objevení skryté vady stávající majitel tomu původnímu musí ohlásit písemně a měl by to také věrohodně doložit (popisem, fotografiemi, technickou zprávou či znaleckým posudkem). Musí totiž dokázat, že vada existovala už při prodeji nemovitosti, resp. má charakter skryté vady.
Pokud nový majitel nesouhlasí se způsobem opravy (nesmějí mu při ní vzniknout žádné náklady) či výší slevy z kupní ceny, případně chce odstoupit od smlouvy pro její vážné porušení, může se obrátit na soud. Ten však bude při stanovení kompenzace přihlížet mj. k opotřebení nemovitosti po prodeji, takže ani v případě odstoupení od smlouvy nelze očekávat navrácení celé kupní ceny.
Auto s kratšími lhůtami
Při koupi ojetého vozu jsou rizika obdobná, takže nároky za skryté vady je možné uplatňovat také v tomto případě, ale záleží na tom, od koho vůz kupujete. Při nákupu v autobazaru je doba na objevení skrytých vad maximálně dva roky a týká se závad, které se projevily do půl roku po prodeji.
Projeví-li se totiž vada v šestiměsíční lhůtě, podle zákona byl vůz poruchový už při převzetí a za kompenzaci ručí prodávající. Pokud se závada ukáže později než po půl roce od prodeje, zůstává důkazní břemeno na kupci.
Při koupi vozu od soukromníka je ochrana před skrytými vadami šestiměsíční a prokazování skrytých vad je vždy na kupujícím.
Do reklamace neopravovat
Prodávající neodpovídá za vady způsobené běžným používáním auta, ani za vady odpovídající stáří a opotřebení vozu v době prodeje. Skrytou vadou není jakákoli vada, která se na vozidle projeví v průběhu prvního půl roku od prodeje, ale taková, o které prodávající kupujícího neinformoval (stav vozu a popis závad je součástí předávacího protokolu) a ten ji běžným způsobem nemohl odhalit.
Po celou dobu reklamace musí vozidla zůstat ve stavu, v jakém se u něj závada projevila. Po opravě už není možné nárok uplatňovat.
Další ochranou záruka
Kromě ochrany před skrytými vadami je možné při koupi (především nových) nemovitostí či věcí domluvit s prodejcem záruční dobu, která se vztahuje i na závady, které teprve nastanou (§ 2113). V případě nové stavby jde o několikaletou lhůtu, během níž vám prodávající ručí, že nemovitost bude mít stejné vlastnosti, jako při její koupi. Při případné reklamaci tak nemusíte dokazovat, kdy přesně vada vznikla.
Ochrana před vadami se však týká pouze majitelů bytů v osobním vlastnictví, nikoli družstevních, kde jejich uživatelé nejsou majiteli nemovitosti, ale pouze podílníky v družstvu, a proto nemohou požadovat ochranu před skrytými vadami. V případě vad musejí postupovat jako nájemníci a objevené závady oznámit pronajímateli bytu.
