V nájmu jste, pokud uzavřete smlouvu přímo s majitelem nemovitosti. V podnájmu budete, když tuto smlouvu, v jakékoli podobě, neuzavřete s majitelem, nýbrž s nájemcem. Tedy s osobou, která už v nájmu je. Pozor, může to přinášet problém např. u bytových družstev.
1. V nájmu jste, pokud uzavřete smlouvu přímo s majitelem nemovitosti. V podnájmu budete, když tuto smlouvu neuzavřete s majitelem, nýbrž s nájemcem, který už v nájmu je. Pozor na smlouvy v družstevních bytech, kde je majitelem družstvo.
2. Nájem je možné ukončit pouze po skončení doby určité, nebo z důvodů uvedených v zákoně, podnájem končí skončením nájmu.
3. Podnájemník je zákonem podstatně méně chráněn než nájemník. Na druhou stranu za jím způsobené škody a nedoplatky ručí majiteli pouze nájemce. Zákon sice smlouvu o podnájmu neřeší, je však užitečné ji písemně uzavřít s tím, kdo má prokazatelně uzavřenou platnou smlouvu o nájmu dotyčné nemovitosti, a specifikovat práva a povinnosti s podnájmem spojené.
4. Od července je možné požadovat od nájemníka smluvní pokutu až do výše tří nájmů.
O podnájmu se sice můžete domluvit jen s nájemcem, tedy bez majitele, ale pouze za určitých okolností. Tou hlavní je, že nájemce byt trvale užívá. Pokud ne, je nutný souhlas majitele, ale tím je v případě družstevních bytů samotné družstvo, nikoli ten, kdo si byt koupil a má jej v mnoha ohledech za své vlastnictví. Ve skutečnosti je sám nájemcem, a pokud byt poskytne k užívání další osobě bez souhlasu družstva, může to vést nejen k neplatnosti smlouvy, ale dokonce k jeho vyloučení z družstva.
Finta od majitelů
Někdy se této konstrukce využívá také kvůli ochraně majitele bytu. Ten vezme do nájmu osobu blízkou v podstatě fiktivně, protože ta nemá v úmyslu byt užívat. Tato osoba pak uzavře podnájemní smlouvu na celý byt.
Pro majitele to má výhodu, že zatímco nájemníkovi nelze vypovědět smlouvu bez uvedení důvodu, a ještě je nutné počítat s výpovědní lhůtou, podnájem končí automaticky se skončením nájmu. Podnájemník tedy není občanským zákoníkem chráněn zdaleka tolik, jako nájemce.
Ukončení nájmu předčasně
Jaké jsou důvody, kdy může vlastník nemovitosti ukončit nájem ještě před skončením doby uvedené ve smlouvě? Týkají se vážného porušení smluvního vztahu, především neplacení nájemného déle než tři měsíce, vážného poškození nemovitosti, způsobení závažných obtíží majiteli či sousedům a neoprávněného užívání bytu, včetně komerčního využití (podnájmu) bez souhlasu majitele.
Mezi tyto důvody byla na jaře mimořádně přidána i skutečnost, kdy nájemníci několikaměsíční nájemné odložené kvůli pandemii nesplatí do konce roku. Mimochodem, obdobná ochrana jako nájemníků se v případě plateb mimořádně týká i podnájemníků, kteří si úhradu nákladů za bydlení (nikoli služeb) za březen až červenec mohou rovněž odložit.
Podnájemník je trochu chudák
Další rozdíly mezi nájmem a podnájmem? Vlastník nemovitosti nemůže nájemníkovi bránit, aby si na adrese najatého bytu zřídil trvalou adresu, podnájemník musí o totéž majitele požádat. Nájemní smlouva nesmí obsahovat např. zákaz domácích mazlíčků, podnikání nebo kouření, podnájemníkovi to samé musí majitel povolit.
Na druhou stranu se tato omezení týkají hlavně případů, kdy nájemník nemovitost neužívá a pro sjednání podnájmu potřebuje majitelův písemný souhlas. Pokud byt či dům skutečně trvale užívá, souhlas jednak nepotřebuje, a navíc se bude obtížně prokazovat, kdo v bytě kouří a zda je pobíhající kočka nájemce, či podnájemce.
Co je trvalé užívání?
Aby nájemce byt trvale užíval, a tedy mohl volně jeho část pronajímat, může jej opouštět pouze na přechodnou dobu například v souvislosti se služební cestou, dovolenou nebo pobytem v lázních, nikoli však natrvalo. Musí nemovitost fakticky užívat, nestačí si k užívání ponechat některou z místností, například na uskladnění svých věcí.
Bez souhlasu pronajímatele tedy nemůže nájemce nikdy dát do podnájmu celý byt a sám bydlet jinde. Nájemce žádá pronajímatele o souhlas s podnájmem písemně, ale když se pronajímatel se do jednoho měsíce nevyjádří, považuje se souhlas za daný. Neplatí to v případě, když je zákaz pronájmu obsažen už v nájemní smlouvě.
Raději na papíře
Písemná smlouva sice pro sjednání podnájmu není nezbytným předpokladem, spoléhat se jen na ústní domluvu však nedoporučujeme. Už proto, že postavení podnájemníka není nijak silné a podnájem končí s nájmem, je užitečné nahlédnout do nájemní smlouvy mezi majitelem a nájemcem, který nemovitost dále pronajímá.
Od existence a obsahu platné nájemní smlouvy se totiž odvíjí to, zda nájemce má vůbec právo byt pronajímat, případně na jak dlouho. Pokud toto právo nemá, např. se nemůže prokázat uzavřenou platnou nájemní smlouvu nebo mu chybí souhlas majitele, hrozí podnájemníkovi okamžité vyklizení pronajatého bytu.
Vše přesně popsat
A druhým krokem jen nejlépe písemná smlouva o pronájmu, kde bude konkrétně uvedeno, co se pronajímá, jak je to možné využívat a za kolik, jak se podnájemník podílí na úhradě služeb a dalších poplatků a v jakých termínech, případně zda bude najímatel požadovat složení jistoty či obdobné finanční pojistky.
Zákon však, na rozdíl od nájemní smlouvy, nepředepisuje žádné náležitosti, které by podnájemní smlouva měla obsahovat. Je to především o dohodě a vyjasnění si vzájemných povinností ještě před začátkem podnájmu.
Za vše ručí nájemce
Riziko je však také na straně nájemce, když splní všechny náležitosti a má „jen“ smůlu na podnájemníka, který neplní své finanční závazky nebo poškodí nemovitost. Vše jde na vrub nájemce, protože jen on má s majitelem podepsanou smlouvu. Mezi pronajímatelem a podnájemníkem totiž žádný smluvní vztah není a nemají vůči sobě žádné závazky.
Červencová novinka – pokuta
Podle novely občanského zákoníku, která bude platit od července, bude možné sjednat mezi pronajímatelem a nájemcem smluvní pokutu až do výše tří nájmů. Kdo nyní pokutu požaduje, má ji snad dokonce ve smlouvě, pak jde o opatření odporující zákonu. Dosud bylo možné vyžadovat tzv. jistotu, nově bude možné pojistky před nečekaným překvapením ze strany „hosta“ kombinovat, ale trojnásobek nájemného bude vždy stropem.
Mezi nájemce a podnájemcem je ještě jeden, zásadní rozdíl – pokud podnájemce podnajímá celý byt (se souhlasem majitele-často bytového družstva) nemá nárok na příspěvek na bydlení. Přitom zájemci o bydlení obvykle nemají možnost si vybrat, zda chtějí bydlet u majitele v nájmu, nebo u nájemce (člena družstva) v podnájmu, ale řeší, jestli je byt k dispozici za úhradu kterou si mohou dovolit. Úřady práce ale všechny žádosti o příspěvek na bydlení na podnájem šmahem zamítají, případně neuznávají úhradu podnájemného do nákladů na bydlení ! Přitom by stačilo si přečíst doloženou smlouvu, případně místní šetřením zjistit, zda byt užívá podnájemce sám nebo společně s nájemcem. Stejně teď budou od července z ÚP chodit kontrolovat, kdo v bytech bydlí!